某地产建筑规划设计提议

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1、安佳Report To安厦：,滨江世纪建筑规划建议,*所有图片拉大后可正常显示,规划设计前的分析与思考,项目基础条件分析,原方案设计分析,项目的定位,一、项目位置,项目位于柳州市柳北区,建于河北半岛凤凰岭.西侧为城市干道跃进北 望柳州的小马鞍山的秀丽风光,南俯柳江无敌江景。 紧邻项目北侧为长塘中学和教师体检中心,南侧为马鞍新村以及一条市 政规划道路(待建).,二、周边配套,项目基础条件分析,配套设施：项目附近有市一中新校区，逐步将配全重点初中和高中教育设施；两所医院，医疗配套充足；教师体能测试中心。,三、基地分析,1.地块内现状多为区建五公司第三分公司，现有建筑物较多,但多为破旧危房,主要集中

2、在B区和C区的西南角,需要拆迁； 2.本项目B区西侧为一片桉树林，桉树林北侧为长塘中学,西侧的跃进路为市政干道使本项目快捷通往中心城区各地； 3.项目西南角有一个市回龙冲泵站,视觉效果略有影响. 4.项目地块形状极不规整，地势高低不平，最高处与跃进路的落差很大。 5.用地内高大且值得保留的树还有一些。,项目基础条件分析,存在的几个问题： 1.由于多层比例很高，建筑密度很大，无法营造良好的小区环境。 2.定位不明确，品质感得不到体现。 3.规划布局对景观资源的利用。 4.住宅区整个布局相对规整，组团形式相对不明显。,原方案设计分析,规划设计目标,18万m2原生态精英生活社区,关键词： “原生态”

3、：核心价值原生态自然资源 “差异化”：最大特色山水建筑柳州稀缺,项目定位,规划设计几个方面内容的思考,总体规划分析,建筑风格建议,景观绿化,建筑规划构成及设计理念,一、总体布局分析：,1. A区、B区、C区三块用地之间的关系 B区、C区规划在保持与A区建设衔接的基础上,强调小区总体规划的完整性。 B区、C区定位为中高档住宅社区，A区用地已开发完成，其设计定位与B区、C区用地的发展方向存在一定的差异性，如何处理三者之间的关系。做到相对的统一和视觉效果的延续，同时又能体现各自不同的特性。如：底层商业规划是联系三块地块不同特性的纽带。 充分利用景观资源，打造不同主题的社区文化。B区靠山望江原生态的山

4、体建筑；C区面江望山纯水岸文化社区。,总体规划分析,2. 总体规划原则 根据地形、地貌和环境现状的特点，强调小区总体规划的完整性，通过规划结构、建筑的造型，以及各建筑单体不同的排列，形成具有各自特点的组团。 强调户户有景观，自然景观与园林景观的充分摄取。,总体规划分析,项目用地由西向东逐步开发，考虑江景资源的充分利用，形成良好的江景视觉走廊，因此对建筑层数的控制以及总体规划布局应整体把握。 充分利用地形高差，创造富有特色的坡地景观。空间设计在统一中求变化。 充分考虑住户的朝向和景观，以正南北向为主。 B区小高层建议采用“两两”或“两三”相连的错位排布，尽量避免多栋联体的大围合或大板式；由于小高

5、层楼层较高，取景视线较远，因此在其平面布局选择上，建议要尽可能地照顾平面各户都能以观赏区内、区外景观为主。 小高层主要以一梯两户为主，局部可考虑一梯三户。 C区建议4+1层花园洋房、沿江面的TOWNHOUSE及小高层，各自组成相对独立的组团，在分享组团内资源的同时，与其他组团共享更大的天然空间；并希望能尽量结合地势优势，营造出错落有致的组团空间。 商业街临街布置，考虑一层商业，突出“街”的空间塑造，注重行径中的景观点、线、面设计，空间灵活，有收有放，即增添若干小型商业广场,打破单调的线型空间,增加变化,使行走于其间的人感到兴味无穷。,总体规划分析,3. 经济技术指标,B区不考虑单独设置会所，而

6、是结合架空层和商业的位置以泛会所的形式规划。 从控制建筑成本的角度出发，道路交通系统做到相对的人车分流，利用地势高差解决停车问题，地面停车结合环境相对集中。,二、分期开发分析：,1.分期开发步骤及规模 二期C地块：以花园洋房为主江景住宅区。 目标：树立全新的项目形象提高产品档次拉升市场价格 规模：约51000m2 三期B地块：小高层山体建筑 目标：进一步提升项目形 象，提高容积率，扩大主题景观环境 规模：约78000m2,总体规划分析,2.分期开发考虑的其它环节 主要遵循的原则：一是最好地树立项目形象；二是能把条件最好、自然环境最优的地块放在后期开发，以便配合项目整体价格走势。 开发目标：降低

7、建筑密度、营造更优越的小区空间感受、增加天然景观可视面。 B区因拆迁问题作为三期开发，用地规划考虑全部为小高层，提高容积率。 由西向东逐步开发，无敌江景无限展示 二期开发售楼部选址在C地块西面沿街会所里或商业街建筑物内，并从位置上和景观上都能与二期开发的商业街关系紧密，使客户能亲身感受到社区文化氛围和无限美好江景。 售楼处面积在500-600m2。包括样板房区、概念展示区、装修展示区等）。 建议在二期销售时能开发部分江景公园以及开放会所部分休闲设施，并且该部分设施设置与售楼部的距离能尽量直接、简短，使客户很自然地就能亲身感受项目内优厚的天然山水优势。并配合销售组织相关的宣传活动。,总体规划分析

8、,二、道路交通分析：,1.从一、二、三期整体规划出发，道路路网需考虑各区的连贯性，使内外联系通而不畅且能体现山地特点。 2.道路分级与断面：小区道路可分为小区路、组团路和宅前小路三级。小区路路宽67米，组团路路宽3.55米，宅前小路2.5米。,总体规划分析,3.五类流线：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流等五类回家及外来商业消费流线的设计。 4.B区车行主要入口分设东西两处,C区设置在地块北面及南面，车流沿小区主干道进入小区,并经由组团路到达各组团。部分组团实行人车分流,只在组团入口处设集中停车,组团内部道路只供行人以及消防、搬运车辆出入,其余组团也在尽可能的情况下,减少车辆

9、对组团中心绿地的干扰。 5.小区步行系统四通八达,人们可由此方便地进入各级绿地。 6.区内停车主要采取露天停车、地下停车和建筑底层架空停车三种方式,其中露天停车为对居住组团内部干扰较小的路边停车和集中停车,而建筑底层架空停车则巧妙地利用了地形高差,节约了资金与用地。 7.商业街建议整个路段进行全铺装，实行“步行优先化” ，限制机动车车速，并沿商业街设置停车位。 8.为降低成本，应在满足人防的前提下，尽可能减少地下车库的面积；为增加绿地面积，应减少硬质地面停车。,总体规划分析,9.停车方式与车位比,总体规划分析,10.参考图片,总体规划分析,总体规划分析,建筑规划构成及设计理念,1.B区部分：小

10、高层11-17层 2.C区部分：小高层11-17层 花园洋房4+1层 多层住宅6+1层 Townhouse 3.设计理念： 由西至东从高到低，充分利用江景资源。 不管是多层还是小高层，尽量为一梯二户。 根据户型面积大小的不同合理分配各房间的大小，其中客厅面宽在3900-4500之间，主卧面宽在3600-4200之间。（Townhouse和花园洋房除外）。,一、住宅部分：,建筑规划构成及设计理念,层高：洋房客厅层高3米，其余层高2.9米。 每款户型必须具备生活阳台。 设计亮点： 两米高花园露台 120平面以上设入户花园 空中别墅概念,空中别墅概念,建筑规划构成及设计理念,1.一层沿街商业 目标：

11、立足23年以后的长远发展规划商业街，不仅满足社区内消费，同时以特色吸引周边区域消费，第一时间形成社区商业氛围，聚集人气。 生活配套商业：超市、便利店、干洗店、面包屋、冲晒店等 商铺面积尽量小，可相互打通组合，出售的自由行业商铺面积在40平方米为单位。 开间在45米，进深810米；最好50%可通气。 每间商铺预留给排水管、电、宽带。 小型超市考虑在一期进驻，二期商业考虑预留超市位置 特色商业区：餐饮区、茶房、休闲中心 建议按100平方米为基本单位，可分可合。 特色商业区商铺前的人行通道需宽敞、通畅，装饰要温馨、休闲。 特色商业区及商铺门面的外观设计要具有明确的主题 。 统一考虑整个商业区的招牌及

12、导示牌，预留商家招牌灯箱的位置。,二、商业配套部分：,建筑规划构成及设计理念,2.会所 B区结合架空层和临街商业设置泛会所，C区在用地西面临街设置1500M2的独立会所 空中花园/小型图书馆/人工攀岩/室外烧烤场/老年活动室/乒乓室/桌球房/健身房/体操练习房/桑拿房/儿童游戏场 独立会所建议结合商业街和社区文化广场统一考虑，营造浓厚的生活气氛，并能体现且提升项目整体形象；独立会所内建议集中设置一些对经营维护要求较高的、收费性的项目，以便于今后的集中管理。 B区泛会所主要设置一些休闲性质的、非营业性的设施。 与B地块北面的体能测试中心联盟，并丰富其功能，使之成为本小区的主题会所，为本项目增加更

13、多的附加值。 综上所述：尽量利用周边资源，控制会所建筑面积，减轻后期经营管理的负担,建筑设计风格建议,现代简约风格 色彩以冷色调为主，局部用暖色调渲染温馨的生活气息。 重视对细部的处理,建筑设计风格建议,一、住宅部分： 1. 地块的景观环境规划设计应注意对原有生态和自然环境的保护。对原地形 尽量避免进行大规模的改造。不应有大面积的护坡或挡土墙。 2.对于形态美观的原有树木要加以重点保留，规划可作局部调整；对成片的树木，可采取有针对性的保护办法：处于建筑红线以外的加以保留，红线以内的拔除或移栽。 3.架空层延伸绿化，一气呵成：让园林绿化全部延伸贯穿，形成更开阔的空间。 4.建议小区景观设计能有主

14、题，如亚热带风情、欧洲风情等，便于媒体宣传的放大。各个小景观的设计也围绕主题展开。,景观绿化,土墙也能成为风景,景观绿化,二、商业部分： 1.商业街以硬质人工景观营造为主，注意休闲空间的营造。 2.商业街设计应强调纵深感、层次感、且要有独立的商业空间作为景观节点。 3.商业街景观应注重人的参与性，可依据商业业态特征，塑造趣味性强的空间 ，形成有主题的商业气氛。,景观绿化,三、周边自然资源景观的利用,景观绿化,体育公园 以教师体能测试中心为基点，完善项目，扩大规模形成小区外的新亮点。,标准网球场意向,综合健身中心意向一：专业性强，封闭式,景观绿化,2.郊野柳江公园 C地块以东无限江景边的改造 注

15、意的几个问题： 保留原来的自然气质 建立江边人工栈道 利用退台解决和消化地势高差的问题，让人们更亲切地接近大自然。,景观绿化,景观绿化,景观绿化,滨江世纪城规划调整建议 补充说明,一、“三+一”亲子房设计 目前市场反映较好的亲子房设计概念为：将二/三房（满足标准三口之家居住需求）及一房一厅（老人公寓）进行自由组合，形成（满足三代同堂的家庭使用）三房、四房带储物（工人）房及入户花园的产品。 这种产品设计概念满足了经济型人性化的需求，具有一定的概念炒作空间，其特点在于宜组宜分，但正是这种特点产生了相当比例的一房、两房中小户型，考虑到价值最大化的设计原则，建议在定位100%小高层的B区适当采用这种设

16、计概念，而一级地块C区不建议采用这种设计。,根据与安厦设计人员多次沟通，为进一步推进产品设计工作，安佳经多轮讨论，对部分产品细节进一步明确，内容如下：,二、“花园洋房”设计分布原则 总原则： 江景价值 园景价值 地块价值 决定 消费阶层 决定 户型层次 建议： 一线沿江部分：遵循江景取胜原则，建议将沿江一线江景的花园洋房改成传统低层大户住宅，面积为140-150m2，一楼送花园，提高产品附加值，拉动一层销售； 非一线临江部分：遵循产品取胜原则，非一线江景的的花园洋房依托于园林景观，景观优势不及江边，建议以“层层退”花园洋房的新兴产品刺激市场，创造新卖点。 花园洋房户型设计（5层或4+1）：1F：145-155，2F：125-135，3F：115-125，4F：100-110。对顶层的处理有两种建议，其一顶层为5层做成LOFT（带夹层），提高实用性，其二做成4层加1层小面积坡屋顶阁楼（具体设计由设计院根据总体规划来定）。,Thanks!,mx20070717,