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1、九龙坡区“十一五”房地产规划基础研究受九龙坡区开发办委托，重庆大学房地产研究所成立了专门的研究小组，通过走访、现场调查等手段对九龙坡区房地产在“十五”期间的发展现状作了充分的了解，根据专项规划内容的要求，对房地产业发展中涉及的问题进行了详细的专题研究研究，具体包括房地产市场需求研究、房地产市场体系研究、房地产融资体系研究，目的是为九龙坡区房地产“十一五”规划打下坚实的理论基础，并形成了书面报告以作为“九龙坡区十一五房地产业发展专项规划”的后台基础支撑资料。房地产需求体系研究主要是为了预测九龙坡区“十一五”期间房地产需求量。房地产市场体系研究主要是为了理清房地产体系本身的基本内容，为九龙坡区“十
2、一五”房地产业发展专项规划提供基础支撑。房地产金融体系研究主要是为了对九龙坡区“十一五”期间房地产业发展中的融资问题提供融资建议。一、 房地产市场需求体系研究1 房地产需求概述1.1 房地产需求的概念房地产需求与房地产供给是一个相对应的概念，它是指一定时期内人们愿意购买和承租的房地产数量。房地产需求是房地产市场运行的原动力，没有房地产需求就没有房地产市场价格、供给、资金运作以及市场的本身；房地产需求也是房地产市场研究的重要内容，是房地产供给的起点与归宿。需求的规模、水平和结构的变动，推动着房地产供给的变化，同时影响着房地产交易的价格、资金运转、市场要素以及市场本身的变化。另一方面，房地产需求也
3、是检验房地产经济体制、机制完善程度的重要尺度。没有一个良好的市场环境和体制保证，需求的满足是很难达到较理想的状态。1.2 住宅需求的概念在市场经济中，“需求是指在一定的市场条件下，消费者愿意并且有能力购买的商品或服务的数量”仪。借用这个概念，我们认为，住宅需求是在一定市场条件下，消费者愿意并且有能力购买的住宅的数量。1.3 住宅需求的种类人类需求是多种多样的，住宅需求也不例外，住宅需求的分类可以从多个角度进行。1.3.1 从市场角度(1) 潜在需求住宅的潜在需求是指未来市场条件发生变化，或人们的支付能力发生变化时的住宅需求。着重点在于市场条件或支付能力发生变化。市场条件的变化可能有住宅的自然更
4、新，人口的自然增长，城市化进程，家庭规模趋小等形成的需求。支付能力的变化有人们收入的提高，生活水平的改善，政策的导向等诱发的需求。潜在需求侧重于人们的欲望及市场条件下可能表现出来的需要。(2) 有效需求 有效需求是以人们的实际支付能力为基础，在一定市场条件下，市场机制的制约下，对住宅的需求量。有效需求侧重于人们的真实购买力。1.3.2 从需求目的角度(1) 居住需求人无论贵贱高低，无论穷人还是富豪，一套能够遮风避雨，安置家人栖息的住房都是不可或缺的，所不同的只是需求层次与需求偏好有所差别。因此，住宅的居住需求即是以居住使用为目的。(2) 投资需求“住宅的投资需求是指购买住宅不是以自己居住或者不
5、完全以自己居住为目的，而是把住宅作为资产，以保值和增值尤其是以增值为目的”居住需求和投资需求有时是重叠的。购买和保有住宅兼有居住又有保值和增值的目的。但是，在许多情况下，两者有明显的区别。绝大部分购买住宅是以居住为直接目的。即使稍带保值和增值的目的，也只是作为家庭财富的存量，期待在时间的推延过程中，自然被动地保值和增值，而没有多余的住宅投入经营性交易(如出租、买卖)，通过经营手段赚取利润。投资需求不仅直接以保值和增值为目的，而且是主动地以经营性交易手段获得利润。居住需求和投资需求是互相影响的，首先是居住需求制约了投资需求，没有居住的总需求，投资需求就无经营的可能性，失去了取得利润的源泉。同时，
6、投资需求也影响居住需求，投资需求的活跃，为满足居住需求创造了条件。(3) 假日休闲的需求现在，我国每年115天假期使度假消费成为时尚。旅游模式已从单纯的观光旅游向度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。在景色怡人的度假胜地，购买度假村或酒店的部分产权作为假日休闲的地点已成为高收入阶层投资、消费的新时尚。位于秦皇岛“维多利亚港湾”、海南产权酒、延庆龙庆峡的“快乐无穷大”，等在北京市场的推广并取得良好销售业绩就能证明这一点。1.3.3 从居住目的的角度(1) 普通住宅需求普通住宅需求是指为满足人的生存、生理和社会道德的住宅需求。“受社会经济发展状况和居民个人支付能力的影响，对住宅的普通需求
7、可划分为空间数量、功育目贡量、环境质量、服务质量和品位等五个层次”。人们对住宅的需求首先表现为最基本的生理需求，即要有最起码的能遮风避雨、休养生息，繁衍后代的空间和面积。在住宅面积达到一定数量后，人们就会对住宅的功能和质量提出要求，如动静分区、干湿分区，室内设施配套等，这是人类向文明居住水平发展的重要标志。对住宅室内外环境质量的要求，包括住宅室内采光通风、装饰装修、家具选择与布置和室外自然环境、社会和公共配套设施环境，是小康居住水平的重要内容。从住宅的维护、维修到居民家庭生活的各个领域，人们希望得到方便、及时、优质、周到的多层次全方位的物业管理服务，体现了人类居住水平从小康向后小康阶段过渡过程
8、中的较高层次的需求。当居民生活由后小康富裕阶段过渡的过程中，人落门越来越强调住宅的品位，强调与住宅相关的社区，邻里及个人的文化、艺术和生活品位。(2) 5+2住宅需求5+2住宅是指随着改革开放的进行，在先富起来的群体中的一部分人，对生活理念产生新的认识，对生活质量要求的进一步提高而导致的住宅需求。现代生活的快节奏工作、生活不时压抑着人们的心性，因此，在难得的休息日周末和假日里，州门无不向往清新宁静，幽雅致远的大自然的怀抱。在人们的经济基础达到了一定程度以后，自然而然的想实现这个梦想：工作时，在市中心接触着时代的脉搏，努力地拼搏；在休息日，在环境优美的近郊有自己的休憩之地，在那里人们可以彻底忘掉
9、都市的嘈杂和喧嚣，在大自然的怀抱里回归自然；可以悠然享受 “采菊东篱下，悠然见南山”的诗意田园生活；可以彻底放松自我，更好的恢复脑力和体力，从而在休养生息之后，以饱满的身心迎接生活新挑战。因此应这部分人的需要而产生了5+2住宅的需求。2 房地产市场需求的影响因素“住宅需求从总体上讲是受国民经济发展水平影响的。经济发展水平越高，对住宅的需求就越旺盛；经济发展水平越低，对住宅的需求走越皮软”。经济发展水平对住宅需求的影响是通过住宅的价格水平和居民收入等因素表现出来的。同时，住宅需求还受非单纯经济因素的影响，如人口的增长，家庭的结构，城市化水平，政府的政策等等。本节将着重探讨影响住宅需求的主要因素。
10、2.1 价格对住宅需求的影响2.1.1 需求价格曲线住宅价格对住宅需求的影响是价格上升，需求下降；反之，价格下降则需求上升。住宅需求同住宅价格的变化呈反向运动，这同一般商品和价格的关系没有什么根本的区别。当然，上述关系建立在假定在同一时刻除了价格以外的其他因素固定不变。2.1.2 住宅需求的价格弹性住宅需求的价格弹性，即当住宅价格发生一个百分比变化与所引起的需求的变化的百分比的比值就是住宅需求对于住宅价格的弹性，简称住宅需求价格弹性：田于住宅需求同住宅价格呈反问运动，因此，住宅需求价格弹性是一个负值。根据西方学者的研究得出的结论，住宅需求的价格弹性是比较缺乏的。其原因是：住宅是高价值的不流动商
11、品，费用巨大，再变现不易，所以价格的变动对需求的推动力较弱。H. Rosen 1979年得出的住宅需求价格弹性系数为-0.6 7，Macrae 和 Turnerl 981年得出-0.89, Cronin 1983年得出在-0.63到-0.79之间，Goodman和Kawai 1986年得出在-0.61到-1.2之间，平均值约-0.75左右。根据上述研究的结果，住宅需求曲线是较为陡峭的，不是平坦的。陡峭是由于住宅需求的价格弹性的绝对值小于1，亦即当价格有一个单位的升降变化时，需求不会有一个单位的升降变化，只有小于一个单位的变化。住宅需求是缺乏价格弹性的。目前，我国尚无学者对住宅需求价格弹性作专门
12、研究。以西方学者的研究，我们虽然不能肯定他们提出的弹性系数值完全适用于中国城市住宅市场，但是总体的结论是适用的。其原因是：在中国住宅同样是高价值商品，同样是城镇居民的基本必需品，无论住宅价格如何变化，人们总是要居住住宅的。我们很难想象，当住宅总体价格上升时，人们纷纷退出消费领域；同样，当住宅总体价格下降时，人们大量增加住房消费。2.1.3 特殊现象住宅价格上升，住宅需求也上升的情况也可能存在。这种情况主要发生在：一个特定的楼盘或小区，在预售阶段(即未竣工阶段)，由于施工尚未结束，开发者还没有投入全部的资金和成本费用，因此预售的价格较低。同时，由于这个住宅楼盘或小区的整体形象尚未形成，购房者可能
13、比较少。随着施工的不断深入，开发者投入的成本费用增加，住宅的形态不断完整丰满，开发者会提高预售价格，而购房者不是减少，反而增多。有些特定的住宅可能实质性地发生价格和需求同向运动的现象。这种住宅可能具有特别知名的区位，特别知名的建筑艺术风格。特别知名的演变经历或特别罕见的无形价值，它能满足一些特别富裕者的猎奇心理。这种住宅价格和需求的正向运动是一种特例，没有普遍性的意义，当然也不能否定住宅需求对于住宅价格反向运动的一般规律。2.2 收入对住宅需求的影响2.2.1 家庭财富（收入）的影响城镇居民家庭的收入对住宅需求有正的影响，即收入增加，住房需求也增加；收入减少，对住房需求也减少。这种影响，是符合
14、一般的收入需求关系规律的。我们同样可以引入住宅需求的收入弹性概念，即在其他条件(如价格)不变时，住宅需求变化的百分比同引起住宅需求变化的收入变化的百分比相比得到的数值即为住宅需求的收入弹性。由于住宅需求随收入的增长(减少)而同向增长(减少)，因此，住宅需求的收入弹性为正。 人们普遍认为，收入对住宅需求有重要的影响。但是，收入对住房需求的影响难以用普通的办法量化。因为收入影响住房需求的渠道是复杂的。有的西方学者认为，基本上可分两条渠道。一是收入影响家庭在住宅上持续不断地支付现金(如租金，或分期付款)的能力，通过现金支付的承受力来影响住宅需求：二是收入影响家庭成员一生财富积累的预期，通过这种财富积
15、累的预期再来影响对住宅的需求。这两个渠道对住宅需求的影响是不一样的，影响的大小要看哪一个渠道占支配地位。财富是一种存量，它是一个家庭在某一时点可用经济资源的积累。它不仅包括积累的金融资产(存款、证券、往来账目和其他投资)，还包括积累的智能财富。因为许多财富(如工薪收入)来自于人力的智能部分；即便是来自于金融财富，也同人的智能密切相关。收入是一种流量，是在一定的时间段(年、月、日)中一个家庭的货币自然增长量，收入是从家庭财富中流出的。在研究住宅需求时，排除其他因素，考察全部财富比单独考察收入更好。因为全部财富既是家庭成员一生获利能力的指标，又是从财富中产生固定收入的指标。全部财富的这些特点，使它
16、比现金收入更加能影响住宅的需求。而现金收入可能是不稳定的，暂时的，有时多(如意外收获)有时少(如失业)，因此较难根据现金收入决定住宅需求。根据经验证明，住宅需求的财富(或固定收入)弹性系数大约等于1 (1986年Goodman和Kawai提出0.64到1.1的数据)，即家庭财富增减一个百分比，住宅需求同样增减一个百分比。但是，当前收入同家庭财富及其引起的固定收入相比，对住宅需求的影响也是非常重要的。虽然住宅需求根本上是由于家庭财富及固定收入推动的，但是，当前收入对住宅需求还是有重要的约束作用。这是田于在金融市场上的一整套信用规则所决定的：在金融市场上，贷款人不能单凭借款人未来收入的预期就进行放款，必须要确认借款人的信用程度。在这时候，借款人当前现实的收入和财产的地位就变得重要了，因为它们是可以被现实地计量的。2.2.2 房价收入比住宅价格
