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1、,XX集团青山项目定位 可行性报告,一、市场分析 二、项目分析 三、项目定位及 可行性分析 四、项目价格预估 五、项目招商策略,目 录,第一部分 市场分析,对于市场，我们应该有个 精辟而准确的认识！,武汉市房地产市场,区域房地产市场,区域住宅市场,区域写字楼与商务公寓市场,区域住宅及写字楼市场对比总结,区域重点住宅楼盘一览,一,二,武汉市房地产市场分析,2007年商品住房共成交了89848套，与去年同期相比增加了9412套，同比上升了11.7%。成交面积为1021.15万，与去年同期相比增加了112.23万，同比上升了12.35%。 武汉市商品住房成交价格每月平均上涨142.56元/，月均涨幅
2、为3.61%。从图中可以看出，2007年5月以后，商品住房价格上升幅度逐月加快。至5月，价格突破4000元/，至10月，价格突破5000元/;其中9，10，11月三个月商品住房价格涨幅最大，月涨幅都在7个百分点左右。 价量齐增是2007年的典型特征，首次突破1000万的年销售面积反映出2007年武汉房地产市场的极度活跃。,区域房地产市场分析,区域住宅市场分析,青山区住宅发展起点低、起步晚，房地产发展水平低于武汉市的平均水平,青山区楼市供应量一直较少，且项目的规模普遍偏小，档次偏低，明星楼盘更是廖廖可数,青山区消费者来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近的高收入人群,青山区的人均储蓄额与人均可支配
3、收入在武汉市各大片区中名列前茅，随着房地产的发展，居民改善住宅状况的愿望增强，强劲的购买力及旺盛的需求开始显山露水。,区域房地产市场分析,区域写字楼与商务公寓市场分析,青山区是武汉市乃至全国著名的工业区，其功能主要以工业和居住为主，近几年随着区域与城市中心的逐渐融合，区域居民的消费需求越来越高，其商业也开始逐渐蓬勃起来。但作为一个纯工业区，其商务功能依然迟迟未能跟上，区域真正意义上的写字楼与商务公寓还基本上没有，就算是普通功能的写字楼也是寥寥无几。 根据我司调查，早期位于冶金大道与工业大道交汇处的青山广场就是最早尝试这种物业形态的楼盘之一，但该楼盘的运作并未引起很大的市场反响，写字楼市场依然较
4、为平静。而位于青山商业中心建设二路的江城商业广场写字楼在推向市场后，其销售速度也是显得较慢，销售情况不尽理想。 可以说，目前青山区的写字楼市场环境还未形成，市场接受度有待提高，市场现状还很不成熟，在这一区域打造写字楼或商务公寓，具有较大风险。,区域房地产市场分析,区域住宅及写字楼市场对比总结,正如前面提到的，青山区工业区定位的大环境，严重制约了区域商务地产的发展，写字楼市场环境还极不成熟，在此开发写字楼或商务公寓项目具有极大风险，不管是在区域接受度还是销售去化速度上，都会影响开发商的直接回款。 而对于区域住宅市场而言，又是另一种完全不同的状况了。青山区一直以来，供地少，商品房供应紧缺，高品质商
5、品房供应就更是凤毛麟角。在这种供不应求状况极为明显的市场情况下，打造住宅地产成了最具回报性，最能树立企业及项目品牌，同时也最能让社会效应与经济效应最大化的投资方式。 因此，对于该项目，我司是极力主张将其塔楼部分打造为纯住宅这一物业形态的。,区域房地产市场分析,区域重点住宅楼盘分析,1、洪福美邻 地理位置：青山区建一路与吉林街交汇处 开发规模：洪福美邻项目位于青山建设一路与吉林街交汇处，总建筑面积约 3万 ，由两栋18层高的两梯四户塔式结构高层和一栋11层高， 南北朝向板式结构的小高层组建； 装修标准：毛胚 价格组合：均价仍为6300元/ ，物业费为1.5元/ ； 户型设计：现可售房源户型为80
6、-90的两房、130左右的三房和少量50 的一房， 推广主题：洪福美邻，青山翠筑 楼盘点评：项目整体的规划和设计，包装推广等都较有特点，由于项目的地 理位置优势，同时社区内部的绿化、景观、也都规划合理，使得 项目项目销售较为顺畅，目前基本已经进入销售尾盘阶段。,区域房地产市场分析,区域重点住宅楼盘分析,2、青扬六和 地理位置：青山区昌和平大道罗家桥边； 开发规模：项目总占地面积16000，总建筑面积80000，容积率4.50，绿化率33%， 停车位322个； 装修标准：毛胚 价格组合：均价仍为6700元/ ； 户型设计：现可售房源户型为112120的两房、140150左右的三房； 推广主题：
7、楼盘点评：项目在其产品细节方面如绿化园林、户型 设计、公共绿化，架空层绿化及每户入户 花园及窗台花池私家绿化为一体的三维立 体化绿化空间，在细节彰显品质，都采用 先进的规划设计理念，成为片区内项目高 品质的代表。,区域房地产市场分析,区域重点住宅楼盘分析,3、新奥依江畔园 地理位置：青山区临江大道建设四路与建设五路之间（青山新政府大楼旁）； 开发规模：项目总建筑面积15万方，容积率2.2，绿化率56，其中有6万平米社 区景观资源，是片区内目前开发面积较大的楼盘； 装修标准：毛胚 价格组合：春节后开盘，预计销售均价在70007500之间； 户型设计：目前户型面积区间从96的两房200的五房，主力
8、户型面积在120 150之间； 推广主题：青山绿色生活典范； 楼盘点评：项目是青山片区的第一个江景房，具有 较高的观景优势，项目推广主题就是以 绿色为主，以项目超高的绿化率和观景 优势来冲击市场客群，项目以较为超前 的规划设计理念，周边完善的配套设施， 可能将成为青山片区的第一个临江豪宅。,片区项目情况总结： 由于目前片区内以工业型定位为主，片区内的新开盘项目不多，土地供应渠道狭窄，项目规模较小，整体房地产档次偏低，商品化楼盘消费者来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近的高收入人群，以武钢等国有大中型企业的科处以上干部、高校教师、私营企业老板以及与武钢生意来往密切的公司高层人士为主。 但是近期一
9、些新开项目从定位和产品细节上都有较大的改观，如以上楼盘洪福美邻和青扬六合等都是青山片区新开发楼盘的代表性楼盘，给予青山房地产市场带来了新鲜的气息，也成为青山片区房地产开发的市场风向标。,总 结 多年来，受区域工业型城市组团定位的影响，青山区目前还没有形成商务地产成长的土壤；而住宅市场由于长期土地供应量小，使得区域市场众多楼盘呈现出规模小、档次低的物业状态。近两年，随着区域住宅市场的逐步成熟，购房者对住房品质要求的逐渐提高，象青扬六合、洪福美邻这样的中高端定位的楼盘开始出现，给青山区的房地产市场带来新气象。 2008年，伴随2007年众多成交新地块的逐步上市，区域住宅供应紧缺的现象将得到缓解，同
10、时也为开发商提供了新的市场契机。相信2008年，受众多利好因素及房价继续保持上升趋势的影响，区域市场将更加稳健向前发展。,第二部分 项目分析,认清自身,摸透环境,充分把握项目优劣势,项目经济技术指标,项目地块及周边配套分析,一,二,项目SWOT分析,三,项目应对策略,四,项目经济技术指标,项目地块及周边配套分析,地块分析： 项目东临40米宽的建设一路，南临青洲花园小区，西临美地花园，北临50米 宽的友谊大道。地块地形较为方正，地势较为平坦，其周边居民小区众多，人居 氛围浓厚，同时分布有各类完善的生活配套，加之位于主干道边，交通极为便 捷。 周边配套分析： 商业：建二商场、江城商业广场、大洲商贸
11、大楼、钢花商场、建二武商量贩、 中商 平价、华联超市等； 餐饮： 王府井酒店、百味园酒店、星瑞咖啡、建设一路南段火锅一条街 医疗：一冶职工医院、市九医院、武钢第一职工医院、青山区妇幼保健所； 教育：武钢八中、钢花新村中学、任家路中学、钢花小学、吉林街小学、武钢一 小、向日葵幼儿园； 交通：16、23、502、50、525、540、545、549、555、588、702、719、725、76、 807、811； 邮局：钢花邮政分局；,项目SWOT分析,项目优势（S）,潜力优势：本项目地处城市主干道友谊大道与建设一路交汇处，受友谊大道沿线快速改造与建设二路 黄金商圈大范围扩张的双重推动，其所处区域
12、潜力十分看好； 地段优势：本项目所处区域为青山最中心地段，为青山商业与居民最为集中的地方，也是青山规划与 环境最佳的地方，地段优势明显； 配套优势：本项目与徐东中心商圈仅10分钟车程，与建二商圈近在咫尺，周边市政、商业、医疗、教 育等各类配套极为完善； 交通优势：本项目位于主干道边，有多路公交直达。项目与长江二桥、天兴洲大桥更是近距离相离， 出行武汉三镇，非常便捷； 客源优势：本项目所在区域大中型国有企业、行政单位及各大高校聚集，中高收入人群较为集中，为 本项目提供了丰富的目标客源； 人居优势：目前该区域已建有大量的居住小区，如冶建花园、金鹤园、钢洲花园等；还有部分住宅小 区正在建设中，形成了
13、良好的居住氛围。,项目劣势（W）,本项目用地性质为商业用地，土地使用年限仅有40年，这将对未来销售将会产生一定影响； 本项目周边的城中村改造还未开始实施，周边居民素质普遍不高，对本项目居住环境及中高端形象的 树立有一定阻碍；,项目SWOT分析,项目机会（O）,区域土地供应较少，远不能满足市场的住房需要，新项目的推出必将造成销售的火爆之势； 区域购房者对住宅的品质要求日趋提高，高品质住宅在区域市场的需求越来越大； 友谊大道沿线的快速改造建设将有利于区域地块与住宅价值的进一步提升； 区域大、中型商业不多，对于庞大的区域居住人群而言，现有的商业数量是远远不够的，本项 目商业的打造将弥补这一空缺；,项
14、目威胁（T）,区域经济适用房供应量的大幅增加， 将可能分流掉本项目的一部分客源； 区域同等定位的其它在售楼盘，将对本项目销售产生一定威胁；,项目应对策略,突出优势，强力推广,以区域客源为重点，大力吸纳,强调土地使用权可续签政策，弥补40年产权的不足,打造区域首屈一指的高品质住宅，以建筑品质与特色园林占领市场,引入大中型便民型、特色型商业，弥补区域商业不足，满足居民所需,控制好入市时间及推盘进度，最大限度减小来自周边楼盘的竞争压力,1,2,3,4,5,6,第三部分 项目定位及可行性分析,市场定位,功能定位,一,二,形象定位,三,目标人群定位,四,定位的精准与否，直接决定项目的成败！,市场定位,住
15、宅：青山区首席高品质中、高档住宅,商业：区域性首席大型商超餐饮娱乐城,可行性分析： 青山区的土地供应一向十分紧张，直接导致住房的供不应求，至于中高端市场在近两年就更是少之又少，这实际上成为市场的一大契机。经过我司详细调查发现，目前，本项目周边除了青扬六合与洪福美邻定位相对偏高外，其余项目要么早已售完，要么定位较低。因此，为了弥补中高端市场的这一空缺，我们完全可以利用项目自身及环境的优势打造出青山区首屈一指的中高端项目。 对于商业的市场定位而言，我司认为，以本项目9000方左右的商业体量，加之友谊大道沿线的商业暂时还没有形成气候，该项目不适合做大型的百货型商业，只能向便民型与特色型商业方向思考。
16、经过我司调查，项目周边建设一路以南路段分布有众多副食商业与各类餐饮商业，而且十分发达。因此，将商业定位为区域性的大型特色餐饮娱乐城是完全可行的。,功能定位,纯住宅 + 商业,商业：大中型超市+ 连锁餐饮+ 特色餐饮+ 娱乐,可行性分析： 经过前面市场部分的分析，我们能清晰的看到，青山做为一个工业区与居民区，商务功能是很少的，在这里打造写字楼与酒店式商务公寓市场空间是很狭窄的。而对于住宅，青山区的市场一直是供不应求的，所以，我司建议塔楼部分以打造纯住宅为主。 另外，关于商业的功能定位，正如前面提到的，本项目周边的副食业与餐饮业可谓是十分发达，这种发达的态势印证了一点，那就是区域内对这种业态庞大的市场需求，因此，我们完全可以打造一个大型的集超市、连锁餐饮、特色餐饮与娱乐于一体的综合商业体，来满足区域内居民的庞大消费需求。,功能定位,商业一层平面图,大中型连锁商超,连锁餐饮,商业
