某市主城区房地产市场总结

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1、重庆市主城区房地产市场总结 （2017年三季度）,2017年10月,宏观环境,经济（GDP）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局，2017年三季度房地产行业GDP截止提交日未更新。,GDP增速达标，经济开局良好，行业增速出现放缓。,2017年前三季度，全国GDP增速为6.9%，2010年以来首次回升，2017年年度目标6.5%左右。,2017年上半年，全国房地产行业GDP增速6.9%，较2016年年度增速有所放缓，但仍处于较快增速。,2004年-2017年上半年全国房地产行业GDP走势,经济（CPI & PMI）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,PMI回升、缓和经济下行压力，

2、温和的通货膨胀持续。,PMI=50%，9月PMI52.4%，位于临界点上，且连续1年保持在51%以上，继续保持稳中向好发展态势； CPI=1%，9月CPI同比上涨1.6%，涨幅较8月回落0.2个百分点，仍界于临界点，持续温和的通货膨胀。,经济（固定资产投资）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,固投增速回落，房地产增速提高，支柱产业作用明显。,2017年1-9月，全社会固定资产投资46万亿，增速7.5%，增速比去年全年下滑0.6个百分点。,2017年1-9月，房地产开发投资超8万亿，增速8.1%，较去年同期上涨1.2个百分点。,经济（进出口）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。

3、,外贸出现积极变化，进口复苏好于出口，全年回稳向好目标有信心实现。,2017年1-9月，进出口总额20.29万亿元，增速16.6%，增速上涨，在世界经济增长加快以及国内促外贸发展政策效应进一步显现等因素推动下，整体贸易形势有所好转。其中，出口11.16万亿元，同期增长12.4%，进口9.13万亿元，同比增长22.3%，贸易保持顺差，进口复苏好于出口。,经济（社会消费品零售总额）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,社零总额增速维稳，消费动力有所好转。,2017年1-9月，社会消费品零售总额26.3万亿，较去年同期增长10.4%，增速较2016年持平。,楼市影响,多地相继出台限购限贷政策

4、，遏制房价过快上涨。,CPI,PMI,警戒线 （CPI=1，PMI=50）,9.27抑制房价政策 首付40%，贷款利率1.1倍 连续加息至08年10月，最高达7.83%,1.29救市 首付2成，利率7-8.5折 税收减免，契税按1%收取,4.15，新政；两江新区 2套首付50%，利率1.1倍； 一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷； 两江新区中国地三区,1.28新国八条、渝房产税 二套首付60%，限购一线到二线城市； 重庆对高端房收取房产税,新国五条 提高二套房首付比例、贷款利率； 住房流转所得税20%； 房产税； 加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管。,分类调控 支持首套房贷 限购

5、相继取消 “不动产登记”征意见 “930”房贷新政 放宽公积金贷款 央行降息,降准降息通道开启 支持住房需求 促楼市平稳发展 不动产登记试点 公积金政策放宽 降低首套房、二套房最低首付款比例,“三无”需交税 重庆预售新政 央行上调政策利率 全国多地出台限购限贷 行业行为规范政策出台 重庆二套公积金限制 限售、限首付、土地熔断,政 策 环 境,2016-2017政策回顾,调控加码，地方调控为主，全国调控为辅。,2.28 开启第二波限购潮,42城政策收紧，认房认贷、限购限贷、,3.31 自贸区挂牌,自贸区涵盖3个片区：两江片区、西永片区、果园港片区,4.6住宅供应管理,强化住宅用地供应管理，明确库

6、存消化周期与土地供应的挂钩,4.7限制违规资金流,严禁资金违规流入房地产市场,5.9公积金,优先保障首套房,8月 集体土地建租赁房试点,7月 31部委联合发文 重拳打击房地产领域的失信者,9月 住建部：支持北京、上海开展共有产权住房试点,9月 限售 包括重庆在内多城市出台限售政策,8月 土地竞自持,中央定调2017年楼市,因地制宜，调控持续，坚持抑制投机鼓励自住。,分类调控基调不变 地方调控为主,去杠杆，扶自住、抑投资,规范行业行为,全国调控潮,2017年以来，60个以上城市开展合计超200次的楼市调控措施，一二线为首，三四线跟随步伐。,重庆,昆明,桂林,辽宁,调控持续一年之久，限购、限贷、限

7、售、限价、限商、土地熔断多面齐抓，长效机制（住房租赁等）不断完善。,新一轮全国调控潮,调控手段： 限购：外地客普遍限购1套，本地户籍以限购2套为主；扩大限购范围；不承认个税或者社保补缴证明；限购从新房扩大到二手房。 限贷：二套房“认房又认贷”、提高首套房、二套房首付比例，部分三套停贷。 限售：普遍取得产权证后2-5年方可上市交易。 针对假离婚：北京本地单身人士（含离异）限购 2 套更改限购 1 套，并且首套房按二套房贷款利率计算； 控制地价：修改土拍规则，比如杭州，当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例。 控制房价：严格

8、预售备案，加强价格审查。 控制供应：合理增加住宅用地，因城施策原则，热点城市增加住宅用地稳房价，三四线城市控制供应住宅用地去库存。 限商办类项目：北京商业、办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，不得将房屋作为居住使用。 发展租赁市场：竞地限自持，建立租售同权，集体土地建租赁房试点。,1月21日 三无人员不贷款 十二家金融机构和重庆市住房公积金管理中心联合发表声明： 对“三无”人员来渝“炒房”信贷不予办理；对涉嫌哄抬房 价、捂盘惜售和发布虚假信息的违规企业，暂停办理住房按揭 商业贷款和公积金贷款；继续支持广大人民群众合理居住购房 2月27日 严格贷款审核 重庆银监局通过其官网公

9、布关于重申加强房地产信贷管理工 作有关要求的通知，表示将通过四个方面坚决遏制投机炒房 行为。其中包括严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付 资金真实性检查、偿债能力审查等要求，严厉打击“首付 贷”、“假按揭”等行为。 5月9日 重庆暂停对非首套房公积金贷款 重庆公积金中心发文优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请，首套住房认定标准为“既认房又认贷” 9月22日 主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易。 9月29日 购买两套及以上住房居民家庭首付40%,1月13日 三无人员购房交税 市政府将对在重庆市同时无户籍、无企业

10、、无工作的个人新购 的第二套（含第二套）以上的普通住房”调整为“在重庆市同 时无户籍、无企业、无工作的”三无”人员，新购的首套及以 上的普通住房” 需要缴纳房产税。,1月7日 控价格 重庆市下发关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通 知，严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案 规定、严格规范销售行为、进一步加大执法力度。 1月22日 控预售 重庆市金融办关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建 筑物抵押登记的通知规定：一、抵押房地产不得用于预售； 二、预售商品房不得用于抵押；三、规范在建建筑物抵押登 记；四、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。 4月11日 市场监管 重庆市国

11、土房管局关于从重从快查处一批房地产开发销售中介 违法违规案件的紧急通知。 5月17日 摇号督查主城楼盘交易行为 监督检查内容包括捂盘惜售、价格欺诈等14项行为，通过摇号的方式从检查人员名录库和检查对象名录库中随机抽取检查人员和检查对象。,控贷款/限售,限外,控价/控预售/规范行业行为,5月 现房销售、综合评标 当溢价超过50%（含50%）要求现房销售，当现场报价达到出让方设定的最高限价时，若有2家以上（含2家）应价转为综合评标 7月 拍卖+竞自持租赁房屋比例 房企报价达上限须“拍卖+竞自持租赁房屋比例” 9月 申请整宗商业商务用地改变土地用途需收回土地再出让，落实土地增值差价补缴规定,土拍新政

12、,全国楼市至16年底分类调控至今，无论是政策出台频次或出台力度，相较其他热点一二线城市都处于较温和阶段，市场缓慢降温。,2017重庆地方政策,宏观市场,2017年月度市场走势,刚需高层挤占改善洋房占比，带动价格小幅回落，住宅市场持续“量涨价跌”态势。,158万方,201万方,264万方,156万方,221万方,1-3月，淡季不淡，政府严控预售，供应低位，市场热度不减，成交向好。 4-6月，房交会带动4月单月成交直逼“400万方”，洋房和别墅挤占高层占比，改善爆发,部分组团住宅无货可销，商务市场崛起，持续高位走量；供应集中释放，缓解市场需求 7-9月，二环及近郊高层供应达年内峰值，主力带动整体供

13、销大涨，结构变化，价格稍有下滑。,166万方,230万方,148万方,283万方,217万方,336万方,225万方,344万方,264万方,2017年市场回顾,品牌项目依托住宅集中放量，市场供需两旺，改善型需求显现， “去库存”现象明显。,季度商品房市场成交面积结构,2017年1季度，库存不足、政府控制等多因素影响供应走低，“货源为王”； 2季度客户恐慌入市，市场持续火热销售，供不应求； 3季度供应下滑，可售货源不足，成交回归800万方水平，“量价齐跌”，重庆政策加码，市场热度稍减，客户逐渐回归观望。投资市场占比扩大，改善物业支撑住宅成交。,业态结构,各产品线全线上扬量价全面上扬，改善型产品

14、供不应求。,住宅市场存量,备注：库存为推出库存，年均存销比=推出库存/过去12个月平均去化值,去库存效果明显，存销比降至2.0，推出库存444万方。,业态表现,别 墅 市 场,别墅市场走势,二环热点组团主导，成交创新高，价格大幅攀升。,2017年1-9月累计供应169万方，同比上涨31%，二环大照礼区域（九里晴川、新江与城、金开融府）集中发力，供应持续攀高。 2017年1-9月累计成交196万方，同比上涨80%，达历史最高，北区（照母山、蔡家、礼嘉、大竹林）占据成交前五板块四席位；成交建面均价12895元/，同比上涨23%。,别墅产品结构-细分业态,备注：产品结构数据统计维度为成交套数比。,（

15、类）独立产品占比加大，叠加、联排仍为市场主力。,以龙湖为首（舜山府、新江与城）独立产品集中备案拉升独立别墅市场份额大幅上涨； 较去年同期，类独、独立别墅市场占比扩大，挤压联排别墅，份额降低，但仍为市场主力。,别墅产品结构-面积,备注：数据统计维度为套内面积段的成交套数比。,100-200叠加、经济型小联排占据市场主导地位。,100-200产品占比58%，较去年同期减少12个百分点，叠加产品为主，融创康桥融府、和黄御峰、恒大翡翠湾； 100以下产品占比10%，较去年同期增加8个百分点，其中75%为联排产品。,别墅产品结构-总价,150-250万叠加产品占主导，500万以上高端别墅份额加大。,15

16、0-200万产品占比24%，最大，同比下降，叠加别墅主导，联排紧随，恒大翡翠湾、远洋香派； 200-250万产品占比20%，第二，较去年同期上涨7%，叠加、联排别墅为主，融创康桥融府、和黄御峰； 500万以上高端别墅市场份额持续扩大，以龙湖舜山府、新江与城为主。,别墅产品结构-细分业态&面积,100-150叠加主导市场，联排别墅产品面积覆盖广。,象屿两江公元 融创金开融府,融创康桥融府 和黄御峰,金科岭上 和黄逸翠庄园,和黄玥湖园,鲁能领秀城,龙湖舜山府,别墅产品结构-细分业态&面积&总价,新区经济型别墅高业态竞争依旧激烈。,恒大翡翠湾 和黄御峰,康桥融府 和黄御峰,中航小镇,融创欧麓花园城,象屿两江公元,龙湖九里晴川,金科天元道,南方上格林,别墅市场排名,舜山府高端独立别墅领跑，品牌企业靠经济型别墅持续走量。,2017年（1-9月）别墅市场项目排名,洋 房 市 场,洋房市场走势,房企抢收改善，市场大热，供不应求，三季度价格“破万”。,2017年1-3季度供应242万方，较16年同期上涨66%，历史最