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1、镇江项目市场调查报告目 录一、 调查目的与方法二、 镇江概况及规划简介三、 镇江总体市场简述四、 镇江区域市场简述五、 镇江产品市场简述六、 本项目地区特点分析一、镇江市场调查目的与方法1、市调目的通过对镇江城市性质、行政区划、地理、交通、人口、产业及城市规划等的了解，特别是对镇江近两年房产总体情况的介绍、原因分析、表现情况、存在问题和对目前在开发的个案状况的了解，特别是对现有竞争个案的面积、价格、销售情况、配套、景观规划等各要素的调查与分析，挖掘出镇江市场的热点和空白点，找出镇江市场消费者对面积、楼层、朝向等的偏好，从而为本项目的产品定位提供决策依据，最大限度地降低操盘风险。2、 市调方法a
2、、直接调查 通过现场上门和电话咨询对近期房地产的需求状况及竞争个案情况进行详细调查。 b、间接调查 通过收集有关职能部门的权威统计数据及有关文件，对镇江近期房地产市场的供求状况进行分析。二、镇江概况及规划简介（一） 镇江概况镇江地处美丽富饶的长江三角洲，是一座集工贸、港口、旅游为一体的城市，是国务院命名的历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国卫生城市和全国科技兴市先进城市。她位于江苏省西南部，长江下游南岸，西邻南京，东接常州、邻上海，北与扬州隔江相望。镇江为江苏省辖市，辖丹阳、句容、扬中三市，市区设京口区、润州区、丹徒区和镇江新区。总面积3843平方公里，人口289万，其中，市区面积1023平方
3、公里，人口99.3万，城镇居民可支配收入9451元，农民人均纯收入4718元。她临江近海，水陆交通极为便利，是国家级水路主枢纽城市，世界闻名的“黄金水道”-长江和京杭运河在此交汇，京沪铁路横贯东西，沪宁高速公路、京杭铁路、沪宁二级公路穿市而过，104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。城市绿化以创建园林城市和优化人居环境为目标，凸现“城市山林、大江风貌”的城市个性，以“显山、露水、透绿、现蓝”为重点。 （二）城市规划 进入新世纪，镇江市政府依据省政府提出的“做强、做大、做优、做美”的要求和城市化推进战略，对镇江城市总体规划进行了重新修编，将
4、原先的沿江“一”字型发展为向沿江路“T”字型发展，中心城由原先的“一城两区”修改为“一城两翼”。 所谓中心城“一城两翼”的规划结构，包括主城、东翼、西翼。至2020年，中心城规划人口110万，140平方公里。 主城：北起长江，南至西麓水库，西起润扬大桥接线，东至横山风景区，构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。 东翼：主城以东地区，由谏壁、化工区和大港组成。重点为建设基础产业及配套一定规模城市生活区。 西翼：主城以西地区，由龙门和高资组成。重点为建设基础产业带、区域物流产业中心及配套城市生活区。 2003年城市道路建设项目：1、 道路拓宽改造建设21条，总长度40.6公里，
5、总投资超过30亿元。主要包括：打造沿江、城东、城西三条发展轴，实施润州山路、环城路、黄山南路、京砚山路、宝安新街拓宽改造和铁城路、江滨大道建设工程，实施东吴路北段、桃花坞路、朱方路、丁卯桥路、正东路、大西路整治出新工程。2、 城市沿江发展轴是城市“T”字发展中的一横，从润扬大桥到江苏大学、丹徒镇，贯穿镇江主城区，全长约20公里，主要由跃进路、长江路、东吴路、禹山北路构成，被统称为沿江干道。3、 城东发展轴以经十二路为主，依托江苏大学和丁卯高科技圆区向南推进，是镇江市高科技产业发展轴。4、 城西发展轴由跑马山路、檀山路、谷阳新城西环路组成，它北接中山西路，南至谷阳新城（丹徒新城）城中干道，中间穿
6、越南徐路、312国道，全长14公里。5、 中山北路建设工程，南起中山西路牌湾口，北接长江路（三期）。6、 朱方路整治出新工程从中山西路至三茅宫。 （附有关规划图纸如下：） 三、镇江总体市场简述 根据报告显示，三年来市区普通住房价格每平方米平均上涨656元，每平方米达到2728元，与前三年相比，分别上升10%、16%和11.8%。 （一）房价上升主要原因如下：1、 土地价格大幅攀升。土地价格由协议出让转变为竞价出让使地价高开高走，从而促使房价迅速上升。2、 城市建设步伐加快，拆迁量明显增加，拆迁面积达到100万平方米之多。3、 贷款政策放宽。4、 小区规划品质提高，使个案档次提升，开发成本增加，
7、拉动了房价上涨。5、 大型开发商进入，推动了镇江房产的发展。（二）存在问题：1、 一些地方拍卖价格过高，超过了人们的预期和市场对房价的接受度。2、 经济适用房与廉租房启动，对商品房价格的上涨有一定的抑制作用。3、 目前镇江市有楼盘约54个，加之镇江地方小，人口少，房价难以在短期内有大幅度的提高。（三）有关数据2002年底，全市有房地产开发企业144家，其中一级资质企业1家、二级11家、三级79家，注册资本总额16.1亿元。外资和外地到镇江投资企业17家，注册资本2.7亿元。市区91家房地产开发企业职工总数2300人，其中专业技术人员约1000人。2002年，市区完成房地产开发投资13.2亿元，
8、比上年增长51.7%；商品房施工面积142.8万平方米，比上年增长43.3%，其中住宅新开工面积76.7万平方米，比上年增长45.5%；商品房竣工面积66.7万平方米，比上年增长47.6%，其中住宅55万平方米，比上年增长31.4%。房地产市场销售火爆，商品房住宅价格上扬幅度较大。商品房销售面积58.6万平方米，比上年增长54%，其中住宅52.9万平方米，比上年增长45%；商品房销售额9.8亿元，比上年增长97.4%，其中住宅8.1亿元，比上年增长74.4%。附：2003年土地市场成交地块价格介绍（部分） 原土地使用者单位或地块坐落 土地面积（亩）成交价（万元）出让方式出让时间朱方路74号（路
9、北）103.697200拍卖出让03.8.10学府路121号49.274550拍卖出让03.9.25东吴路绿竹巷口5.211420拍卖出让03.9.25丁卯桥路、谷阳路口103.179650拍卖出让03.9.25长江路，金山公园大门南71.916700拍卖出让03.9.25丁卯桥路41号29.541750挂牌出让03.9.26金山桃园新村26.311980挂牌出让03.9.26大西路、宝塔路口4.61700挂牌出让03.9.26大港赵声路东8.82480挂牌出让03.9.26大港赵声路西48.031450挂牌出让03.9.26朱方路217号7.34590挂牌出让03.12牌湾街189号14.1
10、2730挂牌出让03.12镇宝路谷阳路交叉口北40.181770挂牌出让03.12大西路宝塔路口8.152500挂牌出让03.12赵声路东、东丰路北53.141900挂牌出让03.12四、镇江市区域市场分析（一）区域市场分布 1、市区区域市场分布区域价格（元/平方米）产品代表个案区域特性朱方路、金山沿线（本案所处地区）26003000多层金山水岸中山西苑江南府邸金湖花园江南新村1、 老城区，居民集中2、 金山旅游区3、 历史建筑较集中4、 市政配套不够完善5、 小环境较差黄山路沿线25803000多层百盛家园润州花园1、 工业区较集中2、 离市中心较近3、 小环境比较差长江路沿线2700326
11、0多层别墅小高层春江华庭香江花城阳光世纪花园1、 沿江景观带环境优美2、 离市中心较近3、 交通便捷4、 商服设施完善市中心37804000多层高层小高层都市名苑紫金嘉园京都华庭九州广场京润国际花园1、 商业行政中心2、 配套完善3、 房地产开发量“空心化”推案量稀少青年广场、丁卯桥路沿线23002650多层别墅小高层嘉怡苑瑞泰新城恒顺翠谷恒美家园江南世家学府雅苑康泰城市花园1、 高新技术开发区2、 新兴工业区3、 路况发达交通便利4、 新建住宅较多5、 商服尚不完善桃花坞地区24002800多层小高层米山人家学府芳邻瑞景山庄1、 大型居住区2、 院校集中属文化教育区3、 周遍环境较差4、 商
12、服设施不完善5、 交通不够便利路况欠佳 除市中心价格超过3780元/平方米外，其他区域价格均集中在23003260元/平方米。本案所处区域为市场供给主体。 2、大港及丹徒新区区域市场分布 区域价格（元/平方米）产品代表个案区域特性大港1280左右多层金樱苑港南花苑金港城市花园1、 工业集中，属于工业区2、 离市中心较远，公交行驶约60分钟3、 商服尚不完善4、 环境较差，居住档次不高丹徒新区16502980多层别墅小高层幸福城彩虹城驸马山庄祥盛华庭瑞丹花苑瑞泰城市花园永安新城家园北极金谷家园1、 行政中心2、 未来商贸中心3、 新建楼盘较多，且规模较大4、 发展中的新区，推案量较多 （二）市区区域市场价格涨幅状况区域2003年上半年（元/平方米）2004年4月涨幅（元/平方米）朱方路、金山沿线1800 260030008001200黄山路沿线17002000258030008801000长江路沿线2500300027003260260市中心2800340037804000600980青年广场、丁卯桥路沿线190023002650400750桃花坞地区1800230024002800500600 五、镇江产品市场简述 （一）产品类型1、 多层是目前市场上的绝对主力。2、 别墅产品较少，但以阳光世纪花园为代表的别墅个案，依托价格和规模优势
