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1、特色底商销售渐成京城热点近一年来，北京地区的底商、商铺、商业配套设施的热销已是不争的事实，地处南中轴路的珠江骏景，因为具近一年来，北京地区的底商、商铺、商业配套设施的热销已是不争的事实，地处南中轴路的珠江骏景，因为具有南国风情商业街的特点，在底商刚推出之际，平方米的商铺被一抢而空，而地处的蓝堡，由于采用米高的挑空大堂设计，可以自由组合，因此也成为商家抢购的热点。新华联家园多平米的底商，对于欲投资通州区的商家来说也是绝佳的选择。上地开发区的博雅西园，则将底商直接瞄准海淀高科技区，另外平米的大型底商，对希望进入上地地区的商业集团来说，非常有吸引力。当前，社区商业的意义已经不仅仅在于为社区居民提供便
2、利的生活设施，人们已经认识到社区商业的繁荣对于提高社区价值的重要性。由焦点房地产、北京电视台广厦苑主办，亚企在线电子商务有限公司协办、新地时空工作室策划的北京地区特色底商、商业街展播暨商铺交易会日前已经启动。如何使开发商在经营商业配套设施时避免走入误区？如何实施对社区的商业设施的物业性管理，从而提高社区的商业服务能力，直至升华整个社区的价值乃至整个地段的投资潜力？对于这些潜在的问题，本次活动将邀请在商业运营方面经验丰富的专家一一剖解，从中找出答案。 特色底商销售渐成京城热点近一年来，北京地区的底商、商铺、商业配套设施的热销已是不争的事实，地处南中轴路的珠江骏景，因为具有南国风情商业街的特点，在
3、底商刚推出之际，平方米的商铺被一抢而空，而地处的蓝堡，由于采用米高的挑空大堂设计，可以自由组合，因此也成为商家抢购的热点。新华联家园多平米的底商，对于欲投资通州区的商家来说也是绝佳的选择。上地开发区的博雅西园，则将底商直接瞄准海淀高科技区，另外平米的大型底商，对希望进入上地地区的商业集团来说，非常有吸引力。当前，社区商业的意义已经不仅仅在于为社区居民提供便利的生活设施，人们已经认识到社区商业的繁荣对于提高社区价值的重要性。由焦点房地产、北京电视台广厦苑主办，亚企在线电子商务有限公司协办、新地时空工作室策划的北京地区特色底商、商业街展播暨商铺交易会日前已经启动。如何使开发商在经营商业配套设施时避
4、免走入误区？如何实施对社区的商业设施的物业性管理，从而提高社区的商业服务能力，直至升华整个社区的价值乃至整个地段的投资潜力？对于这些潜在的问题，本次活动将邀请在商业运营方面经验丰富的专家一一剖解，从中找出答案。 底商成为房产投资新宠两类底商三个特点三项注意;种种数据显示，由于商品房供应量的逐年加大，使得买房投资者的回报率呈逐年下降趋势。相比住宅公寓、商住楼、写字楼而言，商铺投资可谓高投入高回报。当北京人初尝商铺投资的甜头后，全城发展商掀起一股商铺开发热。北部天创世缘和财智中心、东部建外SOHO、后现代城和昆泰国际中心、西部左岸公社等商铺都受到投资者的追捧。商铺投资缘何有如此之大的魅力？普通投资
5、者又将如何把握这一投资领域呢？底商投资优于商场商铺投资;我们时常听到这样的说法：“比一比，算一算，投资商铺更划算”。底商投资已经成为继公寓和写字楼之后个人房产投资的新宠。近年来，商铺投资风由南而北，从广州、深圳、上海直奔北京。但目前而言，在北京真正有旺铺感的，不是大型商场、超市，而是作为社区、大厦底层配套的商业设施的底商。据昆泰国际中心有关负责人分析，北京早有建设百家万平方米以上大商场的计划。过去十几年，大型商场供应量一直居高不下，网点密布，所以投资大型商场风险大于收益。相反，底商由于它是作为其他物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的20%，且天然就有了一定的顾客源。如果开发商能够因势
6、利导，根据物业使用人员的特点对底商作出准确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性。这样的底商，无论是对投资者还是经营者都减少了风险。反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。底商的三个特点;就北京底商市场可投资的品种而言，可分为两类底商，一是居住类底商，一是商务类底商。相比而言，大多数底商都是居住底商，几乎任何一个住宅项目都有不同数量的底商。如“第五大道”就属于高档住宅项目“天创世缘”的底商、后现代城的底商也属此类。;而商务底商，只是为数不多的几个，如“朝外中环”则属于昆泰国际中心的底商，建外SOHO也是商务类底商。但无论是居住类底商，还是商务类底商都有
7、其共同特点。据“第五大道”有关负责人介绍，其一，底商一般都是最后销售，往往是上面的住宅公寓和商务楼已基本售完之后才开始销售底商。如“天创世缘”住宅部分目前已基本售罄入住后才开始“第五大道”的销售，后现代城一期已成为准现房，所以人气足，投资客户多。其二，由于底商一般都是最后销售，所以往往都是现房销售。其三，底商售价一般都定在其上层物业售价的200%至300%。如，“天创世缘”的售价在6800至7800元每平方米，“第五大道”则将售价定在2万至3万元每平方米。昆泰国际中心公寓均价每平方米1.2万元，“朝外中环”均价为3万元。一般居住类底商是一层物业价格的200%左右，商务类底商为上层物业的300%
8、左右。相比之下，“朝外中环”定价为公寓的250%，在朝外商圈则属于期房让利了，难怪30个底商铺位吸引了上千人排队认购。如何投资底商;据昆泰国际中心有关负责人分析，尽管两类底商都是全天候面对所有人开放，但实际上，居住类底商因服务对象是社区居民，所以主力消费时间是晚上，可谓夜间收益。而商务底商因服务对象是楼上商务办公的企业和员工，所以，主力消费时间在白天，可谓白天收益。如何让居住类底商在白天火起来，让商务类底商在夜间亮起来，就成了底商投资的关键。作为商务类底商“朝外中环”为了解决夜间收益问题，在设计上借鉴国外SHOPPINGMALL的模式，吸收环绕步行街概念。建成后的“朝外中环”将是集购物、餐饮、
9、休闲、娱乐、健身为一体的大型商业中心街区，而并非传统底商的翻版。而居住类底商“第五大道”则是借助亚奥商圈核心区每天10万人次的流量以及星巴克、钱柜、麦当劳等精品名店吸引外围客源来弥补白天经营的弱势。;做底商投资除了要把握不同类型底商各自的特点外，其中也有一些共同的规律需要遵循。有关人士建议投资者首先应选择有发展潜力的地区和商业集中区作为重点参考。其次，在计算租金回报时，如果投资收益少于10%应视为投资不佳。其三，要了解周边人口结构的组成，来明确投资多大面积的商铺。因为面积决定租户的行业类型，各行业根据其利润水平决定对租金的承受能力。所以商铺面积会对租金水平造成很大影响。北京青年报;Logo空中
10、底商满足市场需求 2 0 0 4，投资人最需要什么？除了造钱机器和消费机器，大家还能需要什么？底商，作为最能造钱和最能吸钱的商业机器，长久以来备受投资人青睐。难怪，好的底商，将绝佳地段、通达便利、诱人形象、独立成市和回报率高五大法宝囊括掌中，让小钱变大、资金滚动、资本叠加、利润膨胀，让无数投资人为之疯狂。然而，底商越来越高的身价，对位置的高要求，对占地的奢侈度，千金难求的行市，导致底商供需市场日益不平衡：一方面，更多的人手举钞票夜排长龙疯狂追购；另一方面，好的底商少之又少，无法满足投资人日益增长的旺盛胃口。底商，已经越来越疯狂。底商，是不是应该更疯狂？ L O G O空中底商，源于底商，高于底
11、商，一种更高层次的商业建筑形态，大胆改写底商的概念界定，为市场提供了一种更具生命力的经营模式与革命思想，为精锐酷商提供资本无限膨胀的新玩法。L O G O空中底商地处长江道上，东接南京路无限繁华，西引长江道商机无限，占尽两边的丰富资源，而南京路的未来已经少有底商发展的空间， L O G O空中底商，是离南京路最近的底商，地段价值堪称珍稀绝版。项目周边公交线路穿梭繁忙，地铁新线日夜开工，项目临街矗立，“南京路长江道鞍山道复康路”等交通动线带来的滚滚人流，被 L O G O空中底商的 7部超大景观穿梭机所组成的立体动线网，输送到建筑内部每个角落，真正做到通达便利。旧有的底商模式的招牌都是平面形象，
12、而 L O G O空中底商那经过规划整合后的超大霓虹招牌，让招牌成为了立体景观，将品牌形象累加整合，瞩目度更高，可谓形象炫目诱人。普通的底商业态繁杂，虽能独立成市，但很难形成“大市”， L O G O空中底商的内部业态经过整合规划，不但享尽底商优势，做到层层独立成市；而且业态互补，互相借势，集中成势。此外，普通的底商贴近地面，毫无景观可言，而 1 5层的 L O G O空中底商拔地而起，尽揽无限景观。而最诱人的是 L O G O空中底商创造的 8 1 2年的回报率，远远高于其它商业空间， 1 5 % 1 8 %的年收益率，足以满足最大的增值狂想，无愧回报率高。更有甚者，每一层都是为专属商家量身
13、打造的绝对空间，处处体贴入微。特别引人入胜的是“财富顶空”，顶层独一无二的观景空间和超级天台只为顶尖财富玩家开放，无限可能让投资人做老板的老板，赚最有钱人的钱，玩着数钱没跑的。革命的 L O G O，从品牌到本质，绝对够撼，绝对够高。一场关于 L O G O的创意革命正式空降， 1 5层创意底商，每一层都是底商，每一层都是造钱机器和消费机器，颠覆财富世界的空间规则，让财富的制空权完全掌握在投资人的手中，玩钱不想玩大也很难。 L O G O空中底商，够撼才有发言权！住宅郊区化引发郊区商业不足 投资郊区底商潜力大 ;“住宅郊区化”在前不久出台的“两轴、两带、多中心”的规划带动下，今年上半年得到了加
14、速发展。南城大量危旧房改造、京城高速公路网的建成使这次“郊区”的发展更成为可能。在京城郊区住宅新区大量涌现的同时，大量的人口涌入京城周边地区，开门七件事吃、穿、用等日常消费迫切需要便捷临近的商业设施来实现，商业配套的欠缺成为郊区住宅的“软肋”。北京中原房地产经纪公司市场部马涛认为,政府制定“多中心”规划的目的是为了减轻城市的压力，而“多中心”的发展促使了郊区商铺的发展。商业繁荣促进城市形象显著提升与经济繁荣，而商业繁荣在提升城市形象、改变城市面貌的同时也提供就业机会，完善投资环境，对城市的影响具有十分明显和重要的作用。 底商升值过快使投资收益受影响;要发展郊区住宅，必然要发展该地区的商业设施。
15、而商业设施的售价高低直接影响到投资者的收益。作为本市郊区县中城市化步子迈得较早、步伐较快的通州区，区内开发商新华联家园陈海旭认为，通州商业发展并不是短期的行为，通州区目前有近280万平米土地正在开发，按照国际标准，住宅人口要与该区域的商业面积成比例，但通州区的商业地产面积的比例远远不足，而住宅的火爆销售更加突出了通州地产在这方面的不足之处，从而加大了通州商业地产的热销状况。以新华联家园的商铺价格为例，首批商铺上市的价格为4500元/平米，至今商铺的价格已不是单纯的市场定价，而是通过拍卖的方式来供应，价格也升值为11800元/平米。商铺的热销使更多的开发商加入了开发商业地产的阵营，使通州的商业地
16、产出现了一片繁荣景象的同时，底商升值过快也使小业主对底商的投资收益受影响。 找准经营项目才能适应客户人群据了解，由于开发商在项目规划设计中的局限性，使得通州区各项目的规划缺乏统一性，布局相对分散，很难满足区内居民的购物与服务的需求。同时，一些开发商在建设小区商铺的门脸时没有明确的定位，风格、质量的高低都参差不齐。底商的硬件设施条件不具备，也在一定程度上限制了一些大型超市或连锁店短期内进入小区底商进行经营，这样也就给投资底商的小业主经营日常用品或利用底商提供生活服务较大的获利空间。但这种情况下，对小业主选择经营商品或提供服务的具体项目有比较高的要求，只要适销对路才能有较好的收益。通州的一位政府官员对记者说，通州商业的发展需要政府部门的硬性规划，只有政府部门的参与才会使各开发商合力规划，才能
