房地产市场总结

《房地产市场总结》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场总结（87页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、重庆市主城区房地产市场总结 （2017年上半年）,2017年7月,目 录 ：,宏观环境：“稳”字当头，利空频出，经济开局良好。 宏观市场：政策收紧，严控预售，库存见底，量价高走。 业态表现：核心缺货，近郊二环走量，改善、投资爆发。 企业竞争：业绩大涨，库存失衡，拿地迫切。 土地市场：供需双涨，南沙主导，外企活跃，高溢价多。 后市预判：政策趋紧，成交量跌价涨。,“稳”字当头，利空频出，经济开局良好。,宏观环境,经 济 环 境,经济（GDP）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,经济开局良好，房地产行业增速收窄。,2017年1季度，全国GDP增速为6.9%，2010年以来首次回升，2017

2、年年度目标6.5%左右。,2017年1季度，全国房地产行业GDP增速7.8%，房地产行业增速大幅上涨。,2004年-2017年1季度全国房地产行业GDP走势,经济（CPI & PMI）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,PMI维稳、CPI扩张，缓和经济下行压力。,PMI=50%，5月PMI51.2%，位于临界点上，且连续8个月保持在51%以上，继续保持稳中向好发展态势； CPI=1%，5月CPI同比上涨1.5%，涨幅较4月上涨0.3个百分点，高于临界点，步入爬行式通胀期。,经济（固定资产投资）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,固投增速企稳回升，房地产增速提高，支柱产业作用

3、明显。,2017年1-5月，全社会固定资产投资20万亿，增速8.6%，增速比去年全年加快0.5个百分点。,2017年1-5月，房地产开发投资近4万亿，增速8.8%，较去年同期上涨1.9个百分点。,经济（进出口）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,外贸出现积极变化，出口形势良好，进口需求高于预期。,2017年1-5月，进出口总额10.76万亿，同期增速19.8%，增速上涨。出口5.88万亿元，同期增长14.8%，增幅小涨，进口4.88万亿元，增长26.5% ，增幅收窄，导致贸易顺差态势扩张，整体贸易形势有所好转；部分一带一路沿线国家进出口增长较明显，以俄罗斯、巴基斯坦、波兰、哈萨克斯坦

4、和印度等国进出口总值占比较高，整体而言，17年外贸发展存在许多有利条件，进出口积极变化增多。,经济（社会消费品零售总额）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,社零总额增速持续下行，消费动力继续低于预期。,2017年1-5月，社会消费品零售总额14.3万亿，较去年同期增长10.3%，增速较2016年下降0.1个百分点。,楼市影响,多地相继出台限购限贷政策，遏制房价过快上涨。,CPI,PMI,警戒线 （CPI=1，PMI=50）,9.27抑制房价政策 首付40%，贷款利率1.1倍 连续加息至08年10月，最高达7.83%,1.29救市 首付2成，利率7-8.5折 税收减免，契税按1%收取,

5、4.15，新政；两江新区 2套首付50%，利率1.1倍； 一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷； 两江新区中国地三区,1.28新国八条、渝房产税 二套首付60%，限购一线到二线城市； 重庆对高端房收取房产税,新国五条 提高二套房首付比例、贷款利率； 住房流转所得税20%； 房产税； 加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管。,分类调控 支持首套房贷 限购相继取消 “不动产登记”征意见 “930”房贷新政 放宽公积金贷款 央行降息,降准降息通道开启 支持住房需求 促楼市平稳发展 不动产登记试点 公积金政策放宽 降低首套房、二套房最低首付款比例,“三无”需交税 重庆预售新政 央行上调政策利率

6、 全国多地出台限购限贷 行业行为规范政策出台 重庆二套公积金限制,政 策 环 境,2016-2017政策回顾,调控加码，地方调控为主，全国调控为辅。,2.28 开启第二波限购潮,42城政策收紧，认房认贷、限购限贷、,3.31 自贸区挂牌,自贸区涵盖3个片区：两江片区、西永片区、果园港片区,4.6住宅供应管理,强化住宅用地供应管理，明确库存消化周期与土地供应的挂钩,4.7限制违规资金流,严禁资金违规流入房地产市场,5.9公积金,优先保障首套房,中央定调2017年楼市,因地制宜，提升门槛去杠杆，支持自住抑投资。,分类调控基调不变 地方调控为主,去杠杆，扶自住、抑投资,规范行业行为,新一轮全国调控潮

7、,2017年2月-5月，各地再一波调控风潮涌现，调控范围蔓延至西部重点城市。,调控继续升级，限购、限贷、限售、限价等多面齐抓稳楼市。,新一轮全国调控潮,调控手段： 限购：外地户籍普遍限购1套，本地户籍以限购2套为主；扩大限购范围；不承认个税或者社保补缴证明；限购从新房扩大到二手房。 限贷：二套房“认房又认贷”、提高首套房、二套房首付比例，部分三套停贷。 限卖：普遍取得产权证后2-3年方可上市交易。 针对假离婚：北京本地单身人士（含离异）限购 2 套更改限购 1 套，并且首套房按二套房贷款利率计算； 控制地价：修改土拍规则，比如杭州，当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可

8、销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例。 控制房价：严格预售备案，加强价格审查。 控制供应：合理增加住宅用地，因城施策原则，热点城市增加住宅用地稳房价，三四线城市控制供应住宅用地去库存。 限商办类项目：北京商业、办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，不得将房屋作为居住使用。,新一轮调控潮： 2017年2月底开始，各地政府密集出台调控政策，调控升级，抑制泡沫， “认房认贷”席卷热点二线城市 ，三四线城市全新加入调控行列；,1月21日 三无人员不贷款 十二家金融机构和重庆市住房公积金管理中心联合发表声明： 对“三无”人员来渝“炒房”信贷不予办理；对涉嫌哄抬房 价、捂盘

9、惜售和发布虚假信息的违规企业，暂停办理住房按揭 商业贷款和公积金贷款；继续支持广大人民群众合理居住购房 2月27日 严格贷款审核 重庆银监局通过其官网公布关于重申加强房地产信贷管理工 作有关要求的通知，表示将通过四个方面坚决遏制投机炒房 行为。其中包括严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付 资金真实性检查、偿债能力审查等要求，严厉打击“首付 贷”、“假按揭”等行为。 5月9日 重庆暂停对非首套房公积金贷款 重庆公积金中心发文优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请，首套住房认定标准为“既认房又认贷”,1月7日 控价格 重庆市下发关于加强主城区商品房

10、项目预售方案管理的通 知，严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案 规定、严格规范销售行为、进一步加大执法力度。 1月22日 控预售 重庆市金融办关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建 筑物抵押登记的通知规定：一、抵押房地产不得用于预售； 二、预售商品房不得用于抵押；三、规范在建建筑物抵押登 记；四、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。 4月11日 市场监管 重庆市国土房管局关于从重从快查处一批房地产开发销售中介 违法违规案件的紧急通知。 5月17日 摇号督查主城楼盘交易行为 监督检查内容包括捂盘惜售、价格欺诈等14项行为，通过摇号的方式从检查人员名录库和检查对象名录库中随机抽

11、取检查人员和检查对象。,2017重庆地方政策,17年来重庆地方调控持续收紧，但力度及频次相对稍缓，政策影响不明显，楼市依然火爆。,控贷款,限外,控价/控预售/规范行业行为,1月13日 三无人员购房交税 市政府将对在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购 的第二套（含第二套）以上的普通住房”调整为“在重庆市同 时无户籍、无企业、无工作的”三无”人员，新购的首套及以 上的普通住房” 需要缴纳房产税。,政策收紧，严控预售，库存见底，量价高走。,宏观市场,2008-2017年市场回顾,17年买方市场，供不应求，价格攀升，调控收紧。,首付40%，贷款利率1.1倍 连续加息至08年10月，最高达7.8

12、3%,首付2成，利率7-8.5折 税收减免，契税按1%收取,2套首付50%，利率1.1倍 一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷,二套首付60%，限购一线到二线城市 重庆对高端房收取房产税,政府坚持调控不动摇，巩固房地产市场调控成果,提高二套房首付比例、贷款利率； 住房流转所得税20%。,降准降息 二套房首付4成 住房转让营业税免征年限5改2 不动产试点,限购相继取消 贷款利率最低可7折，还清均算首套 央行降息,降准降息，利率8.5折 首次购房首付2成 减缓供应（一二级） 第一轮地方政策调控,第二轮地方政策调控 首套房利率无优惠，部分首付30%；公积金“认房认贷”，保障首套房,2017年半

13、年市场表现,改善类物业供应加大，市场需求旺盛，供需失衡推动价格上行。,2017年上半年累计供应1139万方，较16年同期上涨14%，一季度严控预售，二季度集中释放。 2017年上半年累计成交1827万方，较16年同期上涨45%；成交建面均价8681元/，全国两轮调控潮后，重庆政策相对松弛，行业环境利好，投资及恐慌购房带动成交量达到近年来峰值，供需失衡推动价格上行。,2017年月度市场走势,行业环境利好，单月成交直逼400万方，价格持续走高。,158万方,201万方,264万方,156万方,221万方,1-2月，淡季不淡，政府严控预售，供应低位，市场热度不减，成交向好。 3-4月，房交会带动4月

14、单月成交直逼“400万方”，洋房和别墅挤占高层占比，改善爆发。 5-6月，部分组团住宅无货可销，商务市场崛起，持续高位走量；供应集中释放，缓解市场需求。,166万方,230万方,148万方,283万方,217万方,336万方,225万方,344万方,业态结构,住宅占比下滑2个百分点，改善需求爆发。,高层占比下滑至53%，核心区高层供货断档，近郊及二环支撑成交。 洋房和别墅占比均上涨2个百分点，历史占比最高，改善类物业供需双涨，挤占高层份额。 商务市场占比回升，高速去化，商业市场前期库存压力较大，市场成交占比有所下滑，但今年去化速度加快，去化有效。,业态结构,全业态“量价齐涨”，别墅、商务量涨幅

15、“破百”，住宅价格涨幅领先。,均价对比,64%,成交量对比,128%,22%,26%,10%,105%,71%,27%,27%,15%,住宅市场存量,备注：库存为推出库存，年均存销比=推出库存/过去12个月平均去化值,去库存效果明显，存销比降至2.2，推出库存469万方。,核心缺货，近郊二环走量，改善、投资爆发。,业态表现,别 墅 市 场,别墅市场走势,需求爆发，供不应求，价格大幅攀升。,2017年上半年累计供应113万方，同比上涨36%，市场利好，别墅供应持续攀高。 2017年上半年累计成交148万方，同比上涨105%，达历史最高；成交建面均价12400元/，同比上涨22%。,别墅产品结构-

16、细分业态,备注：产品结构数据统计维度为成交套数比。,类独产品占比加大，叠加、联排仍为市场主力。,以和黄为首（玥湖园、逸翠庄园）类独产品集中备案拉升类独立别墅市场份额大幅上涨； 较去年同期，联排、叠拼别墅均受到挤压，份额降低，但仍为市场主力。,别墅产品结构-面积,备注：数据统计维度为套内面积段的成交套数比。,叠加产品面积增加，经济型小联排走量较好。,150-250产品占比37%，较去年同期增加3个百分点，其中70%为联排产品； 100-150产品占比38%，较去年同期减少5个百分点，其中75%为叠加产品。,别墅产品结构-总价,市场利好，总价段上移。,市场利好，总价段上移，150万以内产品占比大幅下降，较去年同期下降22%； 与去年同期相比，叠加别墅从150万以内跃进150-250万段，联排250万以内跃进250-400万段，类独立从250万以内跃进250-450万。,别墅产品结构-细分业态&面积,叠加产品面积集中，联排别墅产品面积覆盖广。,江山樾 和黄御峰,中航小镇,象屿两江公元 长江国际原墅,江山