杭州市房地产行业市场环境分析报告

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1、目目 录录 11历史回顾历史回顾1 22概况概况2 2.1空置房.2 2.2交易状况.3 2.3厂商.3 33行业环境行业环境5 3.1经济环境.5 3.1.1国民经济保持持续增长5 3.1.2居民收入逐步提高5 3.1.3住宅产业正成为中国国民经济新的增长点5 3.2政策环境.5 3.2.1房改政策5 3.2.2产业政策6 3.2.3金融政策6 3.3“住在杭州” 7 3.3.1房地产业成为“住在杭州”战略实现的产业依托7 3.3.2“住在杭州”促进房地产业从经济新增点成长为支柱产业，促进了产业升级7 3.3.3“住在杭州”促进房地产业发展外部环境的改善8 3.3.4“住在杭州”促使房地产业

2、内部优胜劣汰，实现房地产业现代化8 3.4社会因素观念.8 3.4.1从业人员素质9 3.5风险因素分析.9 3.5.1开发企业资质过小9 3.5.2调查测算不周9 3.5.3宏观形势变化9 3.5.4理解判断偏差10 3.5.5灾害事故10 3.5.6价格上涨10 3.6企业行为.10 3.6.1精品之路10 3.6.2“外侵”之路10 3.6.3开发热土11 3.7WTO 对房地产业的影响12 3.7.1机遇12 3.7.2挑战13 44住宅市场住宅市场15 4.1中心区.15 4.2城西区.16 4.2.1产品特色16 4.2.2销售价格16 4.2.3热销住宅16 4.2.4客户构成及

3、购买目的16 4.3城东区.17 4.3.1产品特色17 4.3.2市场状况17 4.3.3客户构成及购买目的17 4.4城北区.17 4.4.1产品特色17 4.4.2市场状况17 4.4.3客户构成及购买目的18 4.5城南区.18 4.6外围区.18 4.6.1余杭三墩镇区块18 4.6.2之江旅游度假区19 4.6.3下沙区块20 4.6.4钱江南岸区块21 4.7需求特点.22 4.7.1付款方式22 4.7.2价格的承受能力23 4.7.3地段与价位之间的平衡关系23 4.7.4居住环境24 4.7.5住房面积25 4.7.6商品房类型25 4.7.7户型26 4.7.8地域分布2

4、7 4.7.9购房目的27 4.7.10购房主体28 55写字楼市场写字楼市场29 5.1概况.29 5.1.1城站广场区块29 5.1.2吴山广场区块29 5.1.3文教区块30 5.1.4武林广场区块30 5.1.5城西区30 5.1.6中心区30 5.2市场驱动因素.31 5.2.1政策因素31 5.2.2中小高科技企业的蓬勃发展31 5.2.3省会的独特位置31 5.2.4写字楼投资客户的出现31 5.3竞争特点.31 5.3.1老牌房产开发商介入写字楼市场31 5.3.2住宅建设民营企业介入写字楼市场32 5.3.3次中心与城郊结合部首先启动32 5.3.4开发商跟风操作明显32 5

5、.3.5开发商对建筑品质的追求不够32 5.3.6营销竞争低层次32 5.4需求特点分析.33 5.4.1需求地段特点33 5.4.2需求价格特点33 5.4.3需求面积特点33 5.4.4需求关键因素34 5.5写字楼发展趋势.34 5.5.1写字楼开发以政府城市规划为依托34 5.5.2准确定位市场和目标客户群，量体裁衣迎合市场梯式需求34 5.5.3突破原有营销策略，积极引进新的理念35 66二手房市场二手房市场36 6.1市场概况.36 6.1.1成交量37 6.1.2价格38 6.1.3供求比例39 6.1.4支付方式40 6.1.5客户构成40 6.2阻碍二级市场发展的因素.41

6、6.2.1配套政策相对滞后41 6.2.2房改房没有完全产权41 6.2.3房改房上市手续繁杂，时间长41 6.2.4货币化分配政策不明朗41 6.2.5售房户心理价位过高42 6.2.6按揭利率过高，时间过短42 6.2.7房改房硬性评估42 6.3主要厂商.42 77单身公寓市场单身公寓市场43 7.1市场概况.43 7.1.1区域分析43 7.1.2购买目的43 7.1.3购买影响因素43 7.2市场特点.44 7.2.1缺乏品牌产品44 7.2.2缺乏开展租赁业务的开发商44 7.2.3缺乏老年公寓44 7.2.4适宜白领的中档单身公寓不足44 88行业关键成功因素行业关键成功因素45

7、 8.1土地.45 8.2规划设计.46 8.3品牌.46 99主要厂商分析主要厂商分析48 9.1浙江绿城房地产开发有限责任公司.48 9.1.1公司概况48 9.1.2竞争能力48 9.1.3管理能力48 9.1.4优、劣势48 9.1.5经营理念48 9.1.6经营目标49 9.1.7已完成项目49 9.1.8产品特色49 9.1.9人才策略49 9.1.10土地储备策略50 9.1.11营销策略50 9.2南都房地产.51 9.3金都房地产.52 9.3.1公司概况52 9.3.2经营理念52 9.3.3项目情况52 9.3.4产品特色52 9.3.5技术水平53 10 11 历史回顾

8、历史回顾 以住宅为主体的杭州市房地产市场，与全国其它城市一样，经历了 1992 以后的超速发展和及时调整，现已进入平稳 发展期。他的发展，基本上经历了这样几个阶段： 初期，参与建房的只有房管局及政府所属建设单位，主要进行旧城的改造和新城的扩建。随着市场的发展，集资建 房的出现，一些政府所属建设单位渐渐地不满足于旧城改造，开始扩大市场，逐步拓宽建设范围。随着市场的扩大，一些 民间开发商纷纷展露头脚。由于政府所属的开发商垄断着杭州市中心的开发，民间开发商们无法轻易进入，于是，他们只 好从杭州市郊区开始开发，试图以“郊区包围城市” ，从外围打开缺口。就这样，他们选择了蒋村。蒋村作为余杭的一部分， 在

9、他们看来，迟早是要被划为杭州市的。而且，即使不被划为杭州市，由于其毗邻杭州，在地理位置上也是有优势的。当 时，浙江绿城房地产开发有限公司、浙江金都房地产开发有限公司、浙江南都房地产开发有限公司等一批开发商都列于其 中。正是这样的一批早期为了生存而在杭州市郊摸爬滚打的开发商们，奠定了杭城房地产业的基础。 随着市场的发展，开发商的增加，竞争日趋激烈。于此同时，为在竞争中求发展，开发商们开始在规划、设计上显 现出一些特色、品位，形成了品牌的雏形。 蒋村正式划为杭州市，掀起了蒋村建设的高潮，也就真正拉开了杭州市房地产行业竞争的序幕。 97 年下半年，随着竞争的加剧，开发商们开始意识到品牌在竞争中的重要

10、性。于是，纷纷采取多种形式，以扩大自 己及楼盘的知名度。绿城房地产公司率先引进了一大批设计界年青的精英加盟，来为公司服务，开始了其桂花园系列的规 划设计。98 年初，以绿城桂花园系列和南都德加公寓为代表的一大批精品楼盘突然间拔地而起，令业内人士和消费者眼前 一亮，吃惊非小。从此，对于环境规划的重视，对于楼盘品质的重视，以及广告、楼书上包装自己的楼盘等品牌意识越来 越为开发商所接受。杭城房地产行业也由此迈入了新的历史时期。 概况概况 1999 年，杭州市全年财政预算内外投资 22.5 亿元，用于房地产开发。2000 年，杭州市房地产开发投资增势不减，在 去年高速增长的基础上，今年上半年房地产投资

11、仍然保持良好的发展态势，完成投资 30.54 亿元，同比增长 32.9。其它 投资完成 8.76 亿元，同比增长 3.3。 1999 年，杭州市市区住宅施工面积 555 万平方米，竣工 232 万平方米。其中，市区经济适用住房竣工建筑面积达到 35 万平方米，新开工建筑面积 43 万平方米，不在统计口径内的省级经济房竣工 2.2 万平方米，竣工及新开工面积均超额完 成市政府确定的目标任务。 2000 年上半年，杭州市施工面积达 691 万平方米，同比增加 137 万平方米，增长 24.7，其中新开工面积达 163 万 平方米，同比增加 46 万平方米，增长 39.28。新开工项目 297 个，

12、比去年同期增加 69 个。目前，杭州市区人均住宅面积 达到 10.1 平方米。 1999 年，杭州市全市消费信贷资金累计发放贷款 46.2 亿元，年底余额 50.3 亿元，同比增长 3.71 倍，其中，个 人住房贷款占全部信贷消费总量的 72.8%。99 年，杭州市房地产销售价格同比增长 2.3%，其中，普通住宅上升 4.1%，房地 产租赁价格同比上升 5.2%。 2000 年，杭州市房地产开发到位资金达 83.5 亿元，比去年同期高出 29.3 亿元，增长 54，其中购房定金预付款 达 24.7 亿元，同比增长 83。 2000 年 l-6 月，市区住房公积金“个人购房抵押贷款”达 1471

13、 户，贷款金额 18300 万元，预计全年贷款可突破 3 亿 元。 到 2000 年初，全市新增物管面积 513 万平方米，50 多个住宅小区（大厦）获得了市级物管优秀，分别有 17 个和 3 个小区（大厦）获得省级、国家级物管优秀示范小区（大厦） 。 空置房空置房 商品住宅的积压，资金的沉淀，不仅使国有商业银行在开发项目上的贷款无法按期收回，金融风险增大，而且将影 响整个住宅产业的发展。在制约住宅发展的同时，也波及到整个社会经济。然而，住宅需求并没有因为商品住宅空置率居 高不下而得到满足，潜在的住房需求无法转化为现实需求。如何盘活杭城空置商品住宅，使住宅产业成为推动杭州市国民 经济新一轮增长

14、的动力，已经成为目前令人关注的重要问题。 至 2000 年 2 月 2 日，杭州市公开刊登五期杭州市区空置商品房确认公告 ，共核准在杭 42 家房地产开发企业的 4035 套，计 35.7769 万平方米的商品房为空置房，可以享受优惠政策，降价、减税出售。目前，此类房产品问者多，购者 少，销售形势很不乐观。 豪华住宅的空置率最高，远远超过了其它房产品的空置率，也超过了全国商品房的平均空置率，说明杭州市豪华住 宅供需严重脱节。 19991999 年商品房空置率情况表年商品房空置率情况表 15% 14% 44% 13% 14% 商品房 住宅类 豪华住宅 非住宅 写字楼 交易状况交易状况 杭州市杭州

15、市 19991999 年房地产交易情况表年房地产交易情况表 成交数量成交数量 （宗）（宗）成交面积（万平方米）成交面积（万平方米）成交金额（亿元）成交金额（亿元） 成交情况成交情况 1769717697 5415413 31351352 2 比上年增长比上年增长% %1621628 81671677 71861867 7 无论在成交数量、成交面积，还是成交金额上，都比去年有了成倍的增长。 团体购买已走向尾声，散户市场已真正来临。同时，散户购买商品房的实力和实际承受能力都较去年有了一定的提 高。 杭州市杭州市 19991999 年商品房交易情况表年商品房交易情况表 成交数量成交数量 （宗）（宗）

16、 成交面积（万平方成交面积（万平方 米）米） 成交金额成交金额 （亿元）（亿元） 成交价格（元成交价格（元/ /平方平方 米）米） 成交情况成交情况 67896789 9292616128287979 31003100 比上年增长比上年增长% %上升上升 13441344有所下降有所下降有所下降有所下降下降下降 180180 杭州市杭州市 19991999 年抵押房产交易情况表年抵押房产交易情况表 成交面积（万平方米）成交面积（万平方米）成交金额（亿元）成交金额（亿元） 9999 年成交情况年成交情况3513518888 100100 高出高出 9898 年的量年的量 200200 68687878 比上年增长比上年增长% %5656848468687878 注：抵押房产包括商品房现、期房的按揭注：抵押房产包括商品房现、期房的按揭 厂商厂商 目前,杭州市有省、市、区、单位、集团、合资、股份、等各种房地产公司约 327 家。其中，市属 73 家，县属 110 家，大企业近 20 家。如：浙江绿城房产、浙江南都房产、浙江证大