房地产土地开发市场研究报告

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1、 发布时间：2006-1-10重庆房地产市场研究报告（2005年4季度）北 京 华 灵 四 方 投 资 咨 询 公 司 声明本报告内容仅供参考，不作为投资依据，我们所提供的信息，仅基于我们的经验、目前所知的事实、以及对法律的理解和评价，我们已尽力确保该信息的准确性、完整性和及时性，但我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。我们提供的信息仅供阅读者参考，阅读者直接或间接地基于我们所提供的信息而作出的任何行为，除非取得我们的书面承诺，否则我们并不承担任何责任。 目录第一节 宏观环境4一、重庆市房地产投资环境4二、城市规划6(一)15年内歌乐山将新增4条穿山隧道3座大桥

2、连北部6(二) 重庆北部新区欲打造西部首个EBD6(三)规划建设：西部新城将修建一大型火车站7(四)重庆市将率先建成西部生态城市7(五) “解放碑”托起世界第一拱桥-城市之门7(六)渝北悦来即将成为重庆北部城市拓展区8(七)54.3公里轻轨8号线贯穿江北南岸巴南大渡口8第二节 房地产开发主要指标9一、房地产投资指标9二、开工建设指标10三、销售指标12第三节 土地开发及购置13一、土地供应指标13二、土地政策13(一)重庆加强土地出让管理制度 规定土地出让最低价13(二)国土资源部：全国明年将停止供应别墅类用地14(三)重庆土地级别每两年调整一次 出让后将加强管理15第四节 商品住宅16一、供

3、应16(一)10月份16(二)11月份16(一)12月份18二、价格21三、需求22第五节 商铺26一、供应26二、销售29第六节 二手房29第七节 写字楼30一、供应30二、销售31第八节 2005年二季度颁布的主要政策法规及分析33一、进城居住达一定年限的农民工有望买经济适用房33二、重庆房产开发门槛再提高 项目资本金比例提高15%33表格索引34第一节 宏观环境一、重庆市房地产投资环境2005年4季度，重庆市固定资产投资仍然保持20以上增长速度，11月份，固定资产1,412.54亿元，同比增长24.9。今年，国家实施的宏观调控政策对房地产开发产生了较大的影响。宏观调控在短期内对我市市民消

4、费和开发投资产生了阶段性影响。一方面，市民持币观望气氛浓烈；另一方面，开发企业投资犹豫，开发融资条件更为艰难，房地产投资步伐一度放缓。然而，从八、九月份开始，市场逐渐回暖。从全年的形势来看，重庆房产开发所受影响相对不大，房地产业发展比前些年更为理性，市场健康向上。2005年，开发企业在加速企业联合与整合，如洋世达与和记黄埔、龙湖与香港置地的合作。在资金引进方面，重庆企业迈出较快步伐，龙湖率先在信托资金方面进行探索，银星借助冰熊上市，华美引入阳泉煤矿资金等等，都成为重庆企业进一步壮大的可行模式。 另一方面，重庆企业更注重产品品质的提升和企业品牌的打造。今年，金科等企业在品牌塑造上取得较明显的效果

5、。另外，金开大道两旁的一大批新楼盘如蓝湖郡、天湖美镇、建工未来城、奥园等品质出众，在重庆楼市出尽了风头，它们带动了重庆开发水平的提升。棕榈泉国际花园率先推出精装成品房，品质高尚，成品房将是我市开发的推广方向。 根据关于我市国民经济和社会发展“十五”计划执行情况及“十一五”规划编制情况的报告预计“十五”期间，重庆市GDP和人均GDP分别年均增长11%、10.6%，高于计划目标2个百分点。2005年全市GDP可能达到3070亿元，人均GDP将达到10750元；全社会固定资产有望达到2000亿元，财政收入将达到380亿元，比2000年分别增长2倍和2.6倍。社会消费品零售总额将达到1085亿元，比2

6、000年增长68%；城市年人均收入首次突破了万元大关，达到了10235元，比2000年增长了66%；农村人均收入也达到了2710元，增长了43%。“十五”期间，消费结构发生明显变化，住宅、通信、旅游、教育、汽车等消费热点逐步形成规模。“十一五”期间，我市拟投资9000亿元，建设500个重大项目。表 1 2004年4月-2005年11月重庆市固定资产投资额月份总投资额自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)2004年4月301.3961.92004年5月398.4960.82004年6月519.2247.62004年7月618.8841.92004年8月714.4239.82004

7、年9月833.339.62004年10月954.05402004年11月1,130.5143.22004年12月1,400.5834.62005年2月134.7827.42005年3月245.4920.42005年4月348.0915.52005年5月455.6414.32005年6月613.8218.22005年7月734.0918.62005年8月865.0921.12005年9月1016.41222005年10月1,168.4322.52005年11月1,412.5424.9表 2 重庆市城镇居民家庭基本情况调查户数(户)平均每户家庭人口(人)平均每户就业人口(人)家庭总收入(元)平均每

8、人实际收入(元)可支配收入(元)平均每人月可支配收入(元)2005年11月3003.131.63-896-826.432005年10月3003.131.63-899.88-827.312005年 9月3003.121.62-896.93-829.522005年 8月3003.121.63-876.14-807.362005年 7月3003.141.63-889.06-806.232005年 6月3003.131.63-836-7682005年 5月3003.131.63-817.47-2005年 4月3003.131.63-835.77-2005年 3月3003.121.61-879.79-2

9、005年 2月3003.121.65-1341.79-2005年 1月3003.121.64-984.39-二、城市规划(一)15年内歌乐山将新增4条穿山隧道3座大桥连北部10月，沙坪坝有关的综合交通规划初步方案显示，未来15年内将建4座隧道穿过歌乐山，3座大桥有效连接北部新区。在此前，歌乐山已两次被隧道洞穿，分别是渝怀铁路的歌乐山隧道、渝遂高速公路的梨树湾隧道。新规划的4座隧道，分别是西永隧道、双碑隧道、井口隧道和土主隧道，通过这4座隧道，沙坪坝核心区今后将有效连接歌乐山背后的西部新城；与隧道规划同步，沙坪坝还规划了3座大桥，可实现与4座隧道的有效连接，使沙坪坝的西部新城和北部新区实现快速往

10、来。(二) 重庆北部新区欲打造西部首个EBD11月初，据相关消息，北部新区创新发展思路，将着手打造中国西部第一个生态科技商务区重庆EBD。 EBD是英文Ecology Business District的缩写，即生态商务区，意指兼顾人本与环境，以现代产业、商务为主导的生态新城区。EBD模式纠正了传统的城市发展观，在注重科技推动产业和经济发展的同时，更注重以人为本、生态保护的城市空间的营造，不仅使城市的土地资源、市政配套资源得以最充分的利用，更为产业经济营造一种更为和谐、更高效、更有魅力的可持续发展环境。 重庆EBD位于北部新区高新园，面积约50平方公里。高新区1995年就提出了产业基地与科技新

11、城同建的口号，打造重庆EBD的概念是这种观念基于科学发展观的升级。EBD将在抓好高新技术企业技术开发的同时，高标准、高质量地抓好生产环境和生活环境的规划布局，使工业区、生活区和服务区既相对分离，又紧密连接，以生(三)规划建设：西部新城将修建一大型火车站11月8日，规划部门透露，西部新城火车站现已进入规划论证阶段，选址就在团结村与西永之间，紧靠团结村集装箱节点站，并将与菜园坝火车站、龙头寺火车站形成互为犄角、相互弥补，其规模相当于现在的菜园坝火车站。据悉，西部新城火车站将把渝遂高速、外环高速、轻轨一号（朝天门-双碑-穿中梁山-西部新城-大学城）、七号（西彭-石板-白市驿-曾家-陈家桥-凤凰-歇马

12、-西南大学附近）以及渝怀铁路、渝遂铁路、襄渝铁路等交通干线连成一个交互体，做到“外环零距离”换乘，且在紧邻西部新城火车站处，还将建造一级公交客运站，这将使西部新城火车站成为主城以西的一大客流疏解中心。(四)重庆市将率先建成西部生态城市10月26日，据市政府消息，包括我市在内的6城市被列为全国首批循环经济试点城市。按照发展循环经济的规划，到2010年，我市资源消耗水平生态环境建设取得突破性进展，森林覆盖率达到40%以上；一批小城市达到生态城市标准。到2020年，.建立起比较发达的循环经济，生态建设大见成效，森林覆盖率达到45%。50%左右的城市逐步实现生态化、园林化，建成山川秀美新重庆。我市去年

13、底就出台了重庆市循环经济规划，计划从今年到2007年，累计投资107亿元，对废水、固体废弃物等进行回收再利用。目前，已经启动了部分项目，这些项目每年可处理城市生活垃圾122万吨，减排工业废水2.5亿吨。市发改委有关负责人表示，我市将率先建成西部生态城市。国务院已原则批准同意国家发改委关于加快循环经济发展的工作方案，确定将重庆市、北京市、上海市、贵阳市等6城市作为全国循环经济首批试点城市。目前，国家发改委正在会同国家环保总局等六部门会签发文关于加快发展循环经济的工作方案。我市有关部门抓紧修改编制加快发展循环经济，建设节约型社会的工作方案。(五) “解放碑”托起世界第一拱桥-城市之门据悉，11月初

14、，朝天门大桥已正式进入上部结构施工阶段，预计2008年6月底完工通车。朝天门大桥位于离朝天门1.7公里的溉澜溪青草坪，定位为重庆的江上门户。大桥只有两座主墩，主跨达552米，比世界著名拱桥澳大利亚悉尼大桥的主跨还长。建成后的大桥，分为上下两层，上层为双向六车道，行人可经两侧人行道上桥；下层则是双向轻轨轨道，并在两侧预留了2个车行道，可保证今后大桥车流量增大时的需求。大桥西接江北区五里店立交，东接南岸区渝黔高速公路黄桷湾立交，全长4.158公里，是主城一条东西向快速干道。朝天门大桥将与规划中的两江过江隧道一起，把解放碑、江北城、弹子石三个中央商务区构成一张立体的交通网。 朝天门大桥于2004年底正式动工，今年12月至明年3月将完成水下部分施工，大桥将露雏形。(六)渝北悦来即将成为重庆北部城市拓展区11月，根据正在上报国务院的重庆市都市区城市总体规划，悦来地区是重庆都市区规划的北部城市拓展区，规划建设用地属规划的大竹林礼嘉城市组团中空间结构相对独立的一部分。悦来地区地处华蓥山山脉支脉龙王洞山脉末端，西面