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1、曲靖万乐城（一期）建设项目可行性研究报告目 录第一章 项目概况11.1项目基本情况11.1.1项目名称11.1.2项目宗地11.1.3承担可行性研究的单位11.1.4项目经济技术指标21.2开发企业介绍31.3项目产生背景4第二章 项目市场调查及项目建设的必要性52.1项目投资环境分析52.1.1政策环境分析52.1.2经济环境分析82.1.3.社会文化分析182.1.4.宗地现状分析202.1.5.配套设施分析212.1.6.曲靖市规划分析242.1.7.市政设施分析252.2项目竞争环境分析262.2.1.房地产市场分析262.2.2.板块竞争对手分析402.3项目SWOT分析432.4项
2、目定位分析452.5项目建设的必要性45第三章 项目建设条件与节能节水措施473.1项目建设条件473.1.1气候条件473.1.2自然资源条件473.1.3场地地质条件483.1.4周边配套条件483.1.5其他建设相关条件493.2规划建筑方案设计493.2.1规划设计宗旨493.2.2规划布局493.2.3建筑产品及空间503.2.4竖向设计503.2.5出入口及道路交通503.2.6日照513.3建筑设计说明513.3.1户型设计513.3.2立面设计513.3.3建筑热工设计523.4结构方案543.5给排水方案583.6电气方案623.7弱电方案643.8暖通方案673.9节能措施
3、713.9.1用能标准和节能规范713.9.2能耗状况和能耗指标分析713.9.3节能措施和节能效果分析72第四章 环境保护与劳动安全、卫生及消防764.1区域环境和生态现状764.2生态环境影响分析764.3生态环境保护措施804.4地质灾害影响分析824.5特殊环境影响824.6劳动安全卫生834.7消防83第五章 节能环保与清洁生产845.1 建筑节能845.1.1能耗分析845.1.2建筑节能措施845.2维护结构热工性能的权衡判断855.3水节能措施855.4电气节能措施855.5暖通环保节能措施865.6 清洁生产86第六章 项目开发建设进度安排876.1项目建设程序876.2项目
4、建设计划876.3项目实施进度安排876.4招投标88第七章 投资估算与资金筹措897.1项目总投资估算897.1.1投资估算范围897.1.2 投资估算的依据897.1.3投资估算结果907.2资金筹措927.3投资使用计划93第八章 销售及经营收入测定948.1项目销售收入估算948.1.1项目销售收入测算948.1.2销售税金及附加测算948.2资金来源与运用分析958.3销售利润95第九章 财务评价与敏感性分析969.1项目盈利能力分析969.2清偿能力分析979.3项目不确定性分析989.3.1项目盈亏平衡分析989.3.2项目敏感性分析98第十章 社会效益评价9910.1社会效益和
5、影响分析9910.2社会适应性分析9910.3社会风险分析100第十一章 可行性结论与建议10111.1拟建项目的结论性意见10111.1.1项目开发手续10111.1.2建设后续资金10111.1.3项目社会效益10111.1.4项目经济效益10111.2项目风险及防范建议10211.2.1市场风险及防范建议10211.2.2经营管理风险分析10211.2.3行业风险102附图:104附表：104附件：105108第一章 项目概况1.1项目基本情况1.1.1项目名称曲靖万乐城（一期）建设项目1.1.2项目宗地项目位于曲靖经济技术开发区（麒麟区辖区），西侧为曲靖师范学院师东路，东侧为学府路，南
6、侧为曲靖万达广场（待建），北侧为朝阳路（土地成交确认书编号为QKG2015-25）。1.1.3承担可行性研究的单位安徽环球工程咨询有限公司是一家专业从事投资机会研究、专业编制可行性研究报告、项目建议书、资金申请报告、产业规划、商业计划书、投资价值分析报告、招商引资、合资独资申报材料、项目评估、区域或行业发展规划、管理咨询等。专业涉及农业、水利、化工、建材、林业、纺织、建筑、电子、机电、公路、医药、轻工、机械等行业的机构。2009年8月12日，获得工程咨询甲级资质。公司为国家工程咨询协会会员，业务受国家工商联农业产业商会培训中心指导，公司主要发起人为剑桥大学博士和国内恢复高考首届七七、七八级毕业
7、生，是中国农业科学院和中国医学科学院业务合作单位，与英、美、加等国家相关机构有长期业务联系。公司技术平台利用剑桥大学博士群体智力资源，长期致力于国内外工程咨询服务，为政府提供产业发展规划，为企业提供项目申报、投资可行性研究。公司坚持独立、科学、公正原则，为政府部门和投资者对经济建设和工程项目的投资决策与实施提供咨询服务。先后承担了世行、亚行贷款项目，生态规划、循环经济规划、十二五规划、大型商品粮基地建设等一批国家重点项目的前期工作。范围涉及发改委、工信部(经委)、财政、农业部、商务部、环保部、科技部、建设部等部门，为推动国家经济持续、快速、健康发展发挥了积极作用。公司具有剑桥大学博士群体智囊团
8、优势，高层次，高起点，厚积薄发，是国内技术力量较强的综合性甲级工程咨询单位，近年来，公司利用剑桥大学多专业、科学的工作和分析方法以及完备的信息系统资源，已成功地为众多国内各类型大中型企业和跨国企业提供了咨询服务。 公司不但拥有一批素质高、业务精的高中级工程技术和管理人才，还聘用一支经验丰富、专业齐全的专家队伍，主要骨干毕业于国内重点大学，参加过美国、英国、香港相关机构的业务培训，人员素质高、作风务实，业务过硬，精于管理，富有国际咨询经验，为工程咨询服务质量提供了可靠的保证，是安徽省乃至全国范围内最具影响力的咨询机构之一。 目前公司现有员工82人，其中专业技术人员66人(注册咨询工程师16人)，
9、其中具有高级技术职称28人，中级技术职称32人。公司不但拥有一批素质高、业务精的高中级工程技术和管理人才，还聘用一支经验丰富、专业齐全的专家队伍，主要骨干毕业于国内重点大学，参加过美国、英国相关机构的业务培训，人员素质高、作风务实，业务过硬，精于管理，富有国际咨询经验，为工程咨询服务质量提供了可靠的保证，是国内综合实力较强的甲级咨询机构之一。公司拥有独立的研发中心、工程中心、管理中心、财务中心等事业部，在北京、河南、江苏、黑龙江、吉林多地市设有办事处，客户涵盖种植、养殖、农产品加工、化工、生物、医药、食品、纺织、水利、房地产、建材、市政、物流、旅游、园林、公路等众多行业。1.1.4项目经济技术
10、指标项目分三期建设，其中曲靖万乐城一期经济技术指标如下：项目一期用地面积27992.55，折合约41.99亩，地块用地性质为商业。建筑密度为41.67%。一期建筑面积28197.95，包括地上面积26791.3、地下面积1406.65，综合容积率为0.96。本项目一期投资22002.144万元，自筹46147.72万元，银行借款50000万元。表1.1-1 综合技术经济指标（一期）类别分项指标总指标单位备注总用地面积：27992.5541.99亩净用地面积：27992.5541.99亩总建筑面积：28197.95计容建筑面积：26791.3容积率：0.96 建筑占地面积：11665.20 建筑
11、密度：41.67%绿地面积：2984.04绿地率：10.66%机动车位数（不含装卸车位）：46辆地上装卸车位数:8辆地上计容建筑面积：26791.3其中商业建筑面积：一层9779.9426791.3二层9950.67三层6209.99四层850.7地下建筑面积：1406.65其中设备用房面积：1406.65项目规划的总体经济技术指标计划如下：项目总用地面积82697，折合约124.05亩，地块用地性质为商业，使用年限为50年。建筑密度为47.58%。项目总建筑面积191611.09，包括地上面积161028.69、地下面积30582.4，综合容积率为1.95。本项目总投资96147.72万元，
12、自筹46147.72万元，银行借款50000万元。表1.1-4 综合经济技术指标类别分项指标总指标单位备注总用地面积：82697124.05亩净用地面积：82697124.05亩总建筑面积：191611.09计容建筑面积：161028.69容积率：1.95 建筑占地面积：39348.22 建筑密度：47.58%绿地面积：8272.88绿地率：10.00%机动车位数：1276辆非机动车位数：6589地上计容建筑面积：161028.69其中商业建筑面积：一层29129.3985043.32二层33021.09三层19860.34四层3032.5办公建筑面积：19层办公楼14794.5374275.1716号楼19层办公楼14794.5317号楼11层办公楼6678.7820号楼18层办公楼12412.7330号楼18层办公楼12412.7331号楼21层办公楼13181.8733号楼非机动车库建筑面积996.95物区管理建筑面积：360.94设备用房352.31地下建筑面积：30582.4其中机动车库面积：27732.77设备用房面积：2849.63机动车位数：1276辆其中地上商业停车位：218辆17.08%地下商业停车位
