房地产市场研究重点报告

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1、,长沙市场概述,长沙房地产市场格局,长沙各片区重点楼盘扫描,长沙重点楼盘园林风格简析,长沙重点楼盘建筑风格简析,分享思路,宏观,微观,经济现状,未来规划,宏观特征,楼盘解析,风格总览,长沙市场总体概述,1,长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应 长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动,长沙珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市,长沙长株潭经济一体

2、化核心城市；以提高其在国内核心竞争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。,长沙市,株洲市,湘潭市,长株潭一体化目标： 通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。 努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。,城市传统商业中心集中于河东北部，除五一路商圈外，伍家岭、火车站、溁湾镇三大商圈辐射范围仍限于区域内； 随着城市的扩张，新的商圈正在逐

3、步发展，但相对于传统商圈而言，其影响力仍有待提升。,长沙“西文东市”的发展格局，城市商业集中于河东北部，五一路商圈是唯一的市级商圈,岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深厚的感情 影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”“快男”更是近年来长沙吸引世人的“亮点”,影视文化、山水洲城长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市,长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展,长沙市历年GDP与固定资产投资情况,近6年长沙

4、市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到1790.66亿元； 近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1089.8亿元，增幅高达22.57% 大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用,长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高,长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快； 2006年人均GDP达到27853元,人均GDP增长速度为16.2% 可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%,中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收

5、入处于最高水平,在中部六省会城市中，长沙的GDP和社会消费品零售总额均列第三位，低于武汉和郑州，但明显高于太原、合肥和南昌； 与广州和成都相比，长沙市的GDP和社会消费品零售总额都有较大差距； 长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中处于最高水平，而且高出成都1135元,与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均GDP高，恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大,恩格尔系数（食品支出占消费支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多。 长沙居民的恩格尔系数在中部城市中最小，表明长沙市房地产发展空间大。,与其他直辖市和省会城

6、市相比，长沙市的经济总量偏小，但人均可支配收入水平高，仅仅低于广州； 长沙社会消费品零售总额与邻省大型城市还有较大差距，但已超出南昌近一倍。,固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对长沙经济发展的信心,长沙房地产投资历年来保持较快的增长，2006年达到300亿以上。 房地产投资的比例，历年来占固定资产比例均较高，房地产业对于经济的发展占有越来越重要的作用。,长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加，市场发展平稳,从2001-2006年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38% 2006年商品房销售面积较2005年有小幅增长。,近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支

7、配收入的增长速度都快于房价的增长速度,六年来，长沙GDP平均增长14.8%；人均GDP平均增长13.2%；人均可支配收入平均增长11.45%。,长时间的房价增长速度低于可支配收入的增长速度，表明市民的消费能力得到积蓄，房价有较大的上涨潜力。,房价收入比长沙市为6.151 ，基本处于合理范围,一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比在4.1-6.1之间是比较合理的范围,在中南六省会城市中，长沙 “环房匹配指数”仅大于郑州，与其他城市相比，房价上涨空间较大,部分城市环房匹配指数（200120

8、04）,长沙的环房匹配指数接近于零，表示长沙的房价增长基本符合经济发展要求，随着经济发展，房价也将稳定增长,环房匹配指数 反映房价变化与房地产市场供求环境变化匹配的指数。 指数接近于零，房价变化与房地产环境变化匹配，两者未出现偏差； 指数为负，表示房地产价格变化速度低于房地产市场供求环境提供的变化空间，房价上涨的空间较大； 指数为正，表示房价变动速度高于房地产供求环境提供的变化空间，房价商战空间较小。,经济基础良好，市场处于快速发展阶段，发展空间大,城市意象：山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充满活力的城市 经济基础：GDP和固定资产投资快速增长，但人均GDP高，恩格尔系数

9、小，固定资产投资和房地产投资增长强劲 行业指标：成交面积稳定增加，房价呈相对平稳增长状态，市场发展平稳，房价收入比和环房匹配指数都处于合理水平,大势向上,长沙“西文东市、南帝北丐”，目前在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展。,市民观点“现在的长沙比以前大多了”,东：高桥市场群、星沙板块 南：省府南迁，大量土地供应 西：市府西移，岳麓资源、人文并举 北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造,“一主二次四组团“，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团,据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来

10、的250平方公里增加至350平方公里。 城市空间结构为“一主二次四组团”，即一主-河东主城区，二次-河西新城、星沙马坡岭新城，四组团-捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里。 按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。,板块关键词：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业 / 融城核心,一主两副环绿心 暮云片区发展方向定为集

11、合生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业生产基地于一体的世纪人与自然和谐发展的新型生态城。,省府行政中心 野生动物园 长沙理工大学 中信新城 。,大势向上 规划利好 远景一片光明,长沙市场大趋势向好,长沙房地产市场格局,2,多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡,长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能,多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展,第一阶段：单核心扩张,第二阶段：多核化发展,第三阶段：

12、都市群形成,主城,核心,核心,核心,核心,长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成,目前长沙市场基本从中心板块向周边延伸，形成典型的多板块格局，东南西北四处开花,城南板块： 湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但缺乏优势景观资源。 城东板块： 长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善，且无优势景观资源。 麓谷板块： 岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套

13、设施较差。 麓南板块： 岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。 城北板块： 湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。 星沙板块： 东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。 市府板块： 市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。,从供应量看，06年开始外圈层供应量逐渐增大，形成多足鼎立格局,北城 在售103万 将售353万,

14、麓南 在售132万 将售96万,市府麓谷 在售231万 将售240万,中心 在售199万 将售137万,南城 在售210万 将售241万,东城 在售170万 将售213万,星沙 在售94万 将售196万,2006年供应情况,07年6月份的数据显示，城市供应从城市中心区向各郊区次中心转移的趋势越发明显，长沙版图不断扩大,长沙在售市场情况： 分布于长沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板块领军群雄，共计816.65万，占全市总占地面积的近七成,长沙即将推出市场情况： 省府的南迁，长株潭一体化的不断推进，使得未来南城板块的推盘量明显胜出，焦点化趋势愈加明显。,城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度

15、的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强,城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强,客户虽重视区域前景，但受工作及居住习惯等影响，大多倾向选择原居住区或较成熟的区域,受调客户的居住区域构成：,受调客户置业关注因素：,受调客户置业倾向区域构成：,从分布特征看，大盘70%分布在二环以外，二环以内的大盘则集中在河西,1,11,5,2,3,4,6,7,8,9,10,12,13,城市中心,14,15,16,17,二环线,3,5,2,11,7,4,13,10,12,8,1,6,9,汀湘十里 圣爵菲斯 长沙玫瑰园 比华利山 绿城青竹园 珠江花城

16、 威尼斯城 长沙奥林匹克花园 同升湖 蔚蓝海岸 岳麓山公馆 麓山别墅 阳光100 南山苏迪亚诺 振业浪琴湾项目 藏珑 保利阆峰云墅,14,15,16,17,长沙市主要别墅项目分布状况90%分布在二环以外，主要集中在开福、岳麓,二环线,1,2,3,4,5,11,6,7,8,9,10,12,15,14,13,城市中心,16,11,13,10,12,15,14,16,17,18,18,17,水印山城 岳麓山公馆 麓山别墅 早安星城 美洲故事 水云间 圣爵菲斯 藏珑国际 比华利山,3,5,2,7,4,8,1,6,汀湘十里 世纪春天三期 长沙玫瑰园 比华利山 绿城青竹园 湘江壹号 威尼斯小城 中新森林海 山水英伦庄园二期,9,2006年后，长沙高端项目供应基本向外圈层转移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各点式的标杆项目为主,麓山别墅 5000,南山苏迪亚诺 3000,2006年以后高端项目分布图,圣爵菲斯,水云间 7500-8000,藏珑国际