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1、2010年上半年成都市 房地产市场半年报,2010年7月10日,现阶段全球经济总体维持复苏的形态，且新兴经济体表现最为强劲。北美市场出现较为稳固的复苏迹象，但是欧洲经济受希腊债务危机影响，增速有所放缓。 在受国际金融危机严重冲击下，中国经济发展遇到严重困难。在“内忧外患”的情况下经济发展率先企稳，走出了一个漂亮的“V”型反转态势。但下半年经济走势依然不容乐观。,从各主要经济体一季度GDP表现上看，全球经济整体处于持续复苏当中，美国第一季度实际GDP修正值年化季率增长3.0%，显示经济总体复苏步伐稳固；由于欧元区经济受到主权债务危机的严重影响，第一季度GDP保持了0.2%的增幅。亚洲方面，日本第
2、一季度GDP季增1.2%，创下最近三个季度来的最大增幅，中国第一季度GDP较上年同期增长11.9%，泰国同比增长12.0%。新兴经济体在全球经济中地位逐渐上升。,各主要经济体2010年一季度GDP增幅,2000-2009年欧洲主要经济体经济增长情况,中国经济增长放缓。出口方面,虽然1季度出口增速超出预期,但在实际汇率上升和劳动力成本上涨的压力下,进出口将在近期见顶回落。投资方面, 政府基础建设投资逐步进入收尾阶段、针对地产的调控和对地方融资平台的清理会导致投资增速出现下滑;同时, 民间投资与制造业投资还很难接过政策退出的“接力棒”。就消费而言,由于中国消费者信心指数仍然表现良好,居民可支配收入
3、增长仍比较稳健,中国消费的增长将保持稳定。,最终消费、资本形成、商品和服务进出口对GDP增长贡献（%）,成都完成了“世界现代田园城市”规划，全新产业功能区布局出炉，规划了4大总体功能区，13个市管产业功能区和19个区（市）县管产业功能区。13个产业功能区为田园城市建设奠定经济基础。,备注：以上经济数据均来自国家统计局、IMF和四川统计外网。,2009年中国经济实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，使得中国经济成功保八率先走出经济低谷，2010第一季度经济出现过热势头，后中央采取了有保有压的经济措施。 2010年后在经济过热的前提下，在惠民生，调结构的政策背景下，地王频出，国务院的国十条不期而
4、至，拉开了新一轮宏观调控的序幕。,近几年出口、投资、消费分别对经济增长贡献率,2008年世界经济危机对中国经济的影响集中在出口方面，中国政府借机对国内的产业结构进行调整，将消费作为拉动经济增长的主要动力。2009年政府出台了一系列经济刺激计划，GDP从09年三季度开始强劲反弹。 2010年政府开始逐渐退出刺激经济的政策，但由于09年的惯性，2010年第一季度的消费创出近四年的新高，经济出现过热情况。 2010年的政策调控产生于防通胀的大背景下。4月中旬“新国十条”出台，其速度、密度、执行的力度都为近年来罕见，运用的调控手段也越发多样化与调控目的更加明确。其根本目的是为了抑制房地产投机性需求，从
5、而保证与促进房地产市场健康有序的发展。同时本次调控也面临经济发展放缓的压力，本次调控的未来存在不少的变数，或许在保障经济发展的大前提下，不排除本年底调控会逐渐退出。,备注：以上经济数据均来自成都市统计局。,2009年以来“三驾马车”中净出口首次出现负增长，消费增长乏力，唯有投资一枝独秀成为经济增长主要动力。2010年第一季度，在09年经济刺激政策的惯性作用下，净出口开始出现强势复苏势头，投资势头有所放缓，消费急剧增加达到近四年的最大值，经济开始出现过热迹象。2010年二季度的数据虽会依然保持较高的增长，但势头已经出现衰减，预计三季度经济指标将出现下滑。,2010年上半年成都市主城区住宅新增供应
6、350万方左右，备案量超过320万方，供销比在1左右。价格在年初出现了跳涨，“新国十条”以来政府对价格一直在进行调控，市场呈现价稳量缩的态势。,2010年成都市主城区的成交量受宏观调控和价格跳涨的影响，呈现出与08年同期非常类似的走势： 2008年1-5月：价格惯性上冲，成交量萎缩； 宏观背景：世界经济危机爆发（由美国次贷危机爆发引发的世界经济危机）； 2010年1-5月：价格惯性上冲，成交量萎缩； 宏观背景：世界经济有可能出现二次探底（由欧洲债务危机爆发引发的经济危机）,2010年与2008年不同点在于：2008年成都5.12地震，2010年成都经济正处在恢复期，房地产市场仅仅是受到政府调控
7、的影响，市场处于观望期。,2010年1-6月，成都市主城区商品住宅供销情况： 新增供应量：350万方左右 成交量（备案量）：320万方左右 供销比：保持在1左右,根据房地产市场周期性走势来看，预计在2010年下半年，价格将出现一定幅度的下调盘整，下调幅度不会太大。 若三季度政府推出房地产第二波调控政策，盘整期将将会延长，与08年至09年近12个月的低位盘整期相当。,备注：以上2010年上半年数据从1月1日截至5月21日，5月21日至6月30日的数据为引用成都市房管局公布数据。,2010年上半年成都市主城区及近郊成交非工业用地共计2300余亩，双流区域依然最为活跃，而南延线周边板块为最大热点区域
8、；2010年上半年开发商拿地信心不足，平均溢价率降至2007年以来新低，流标率偏高；部分大型开发企业乘机增加土地储备。,2010年上半年开发商拿地面积排名,2007-2010年上半年主城区及近郊溢价率/已公告未成交土地对比,城市别墅和类别墅物业目前为市场稀缺产品，电梯市场唱主导；90平米以下首置产品成交占比超过50，90-120平米首改和120-150平米再改产品占比分别在20左右；城市电梯豪宅整体量稳价涨，目前整体已达到1.4万元/平米水平。,备注：以上2010年上半年数据从1月1日截至5月21日，5月21日至6月30日的数据缺失。,2010年上半年成都市主城区二手房成交比例,09年随着经济
9、的复苏，以及房地产的各种优惠政策作用下，二手房迎来了新的成交记录，10年年初随着优惠政策的退出，二手房交易跌入冰点，在三四月经历了短暂的小阳春后，又遭遇调控寒流，二手房成交逐月走低。,2009年成都成交套数62587套 2010年上半年成交套数19525套 武侯区成交4358套，位居第一 金牛区成交3860套，位居第二 青羊区成交3351套，位居第三 成华区成交2883套，位居第四 锦江区成交2810套，位居第五 高新区成交2263套，位居第六,2010年初随着二套房优惠政策的退出二手房市场的2月成交跌至冰点，经历了三，四月的小阳春后，二手房市场又迎来了政策调控的寒流，成交量开始萎缩，成交价格
10、小幅回落。 2010年上半年一手房市场与二手房市场的成交比例在逐渐缩小，达到1: 0.45。,备注：以上二手房数据均来自成都市房管局。,2010年上半年，成都商业地产延续2009年三、四季度供销两旺的势头，成交量在前五个月突破了80万方，供销比维持在1左右。各类型物业价格都有上升。虽宏观调控并未针对商业地产，但5月份之后商业地产的成交量呈下滑的趋势。 后市走向仍需观望。,成都市主城区2007-2010年上半年商业总体供、销、价走势,07国家宏观调控、08世界经济危机、5.12地震对成都商业地产投资影响并不明显，但供应出现井喷。,原本应在5月份冲高的商业地产市场，却在国家的宏观调控政策出台后，也
11、进入了市场观望期。,2010年的房地产调控政策，主要针对的是住宅市场，而对商业地产并未采取任何调控措施。2009年随着投资领域的回暖，下半年商业地产的成交量创下成都历年来的新高，2010年上半年这种投资热潮得到延续，并与2009年上半年同比销售翻番（2009年1-5月销售40.7万方）。2010年上半年有一个现象值得关注，即供销比维持在1左右，除2009年四季度连续三个月的供不应求属特殊情况外，成都的商业地产长期处于供过于求的状态。今年上半年供销比能够维持在1左右，是非常难得一见的。但仍需注意的是，成都市商业的存量依然较高（截止2010年5月底还有710万方左右），未来市场消化压力依然较大。,
12、成都市主城区2009年-2010年上半年各类型商业供、销、价数据图表,2010年上半年主城区各类型商业销售占比,备注：以上2010年上半年数据从1月1日截至5月21日，5月21日至6月30日的数据缺失。,2009年主城区各类型商业销售占比,2010年上半年，车库的销售几乎占到了商业地产的半壁江山。 写字楼和商铺 的比重都有所下滑，而商铺下滑的比重最大。 但从2010年上半年整体的情况来看，销量比2009年上半年市场要强劲许多。,通过搜房网为期10天的网上调查结果来看，成都市购房群体对房地产市场未来的走势持观望的态度。接受调查的购房者有六成以上都是属于改善型的客户，七成以上的选择银行贷款。 因此
13、，在新政下，房屋的价格和能否按揭成了购房者最为关心的因素，而都江堰成为继双流、郫县后购房者最为关注的区域。,被调查者再次买房的目的,被调查者比较倾向于购买多大的房子,被调查者购房的主要付款方式,被调查者认为成都房价在新政调控下是否会跌 如果不跌是否仍会买房,被调查者在成都郊县区域购房的倾向度（单位：票数）,通过搜房网为期十天的网上调查，对一万多名购房者进行了分类（已购房和未购房，各占50%的比重）。 通过分析调查结果，我们可以看出，有六成以上购房者都是属于改善型的，户型面积以70-130平为主，其在购房时七成以上的只能选择银行按揭，并有三成以上的人选择不管房价是否下跌都要购买。 这部分群体受新
14、政调控影响最大，所以几乎都在观望市场，下半年市场的观望期是否会被延长，要取决于政策何时放松。,此次调查都江堰成为继双流、郫县之后购房者最为关注的区域,房地产市场的发展周期及每个周期的显著特征,中国的房地产价格将在未来的20年内呈现波浪式上涨的态势，预计在2030年之后，随着中国人口的缩减和家庭结构的改变，以及城市化进程的结束，房地产的价格将会在一定的基点上上下波动。价格整体继续上行的势头将会终止，房价会随着市场的供需情况及经济情况而波动。政府的调控政策对市场的影响将不再是价格波动的主要因素。,房地产市场的周期性波动较为明显，周期的长短与宏观经济、国家政策、自然环境等因素有关。房地产市场的周期性
15、调整是符合经济学原理的，也是市场自身调整的需求。预测成都今年下半年市场的走势如上图： 成交量：预计主城区全年成交量（备案量）将低于800万方（若下半年调控政策不松的情况下） 供应量：预计主城区全年新增供应量将在900万方以内,假定下半年在宏观调控政策不退出的情况下，成都的房地产市场将出现价跌量增的态势，但价格依然是在高位微调，不会出现较大幅度的下跌。供应量和成交量保持在相对的平衡状态，成交量会较上半年有所放大，预估全年的成交量会在800万方以下。,合理价格：价值线,2003年至2006年成都市房地产市场的发展较为稳健，供、销、存、价都在较为合理的水平线上，市场周期性波动不明显。2007年开始，成都市的房地产市场受经济发展、外地投资大量涌入、以及投资和投机性需求的剧增，开始出现较为明显的过度透支。9月底国家开始宏观调控，加之08年的世界性经济危机以及四川“5.12”地震的影响，2008年成都房地产市场进入萧条阶段。2009年因国家政策的扶持、市场的复苏、同时带动了投机性的需求，过度上涨的势头使2010年的市场进入了又一轮的调整。 预计2010年成都市房地产市场将在下半年（抑制政策退出的情况下）供应和需求处在一个相对平稳的状态，价格上扬的势头将得到抑制。,备注：以上2010年7月至12月的数据均为预测数值，不等同于市场真实情况。,THE END THANKS!,
