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1、“国六条”房产新政简要分析目 录一、“国六条”出台背景、基本内容及细则1、“国六条”出台背景22、“国六条”基本内容23、“国六条”细则3二、各方人士对“国六条”的反映1、政策研究专家102、业内人士123、银行反映164、购房者195、二手房市场19三、“国六条”及细则影响分析1、政府222、开发商273、消费者334、二手房中介市场37四、四大城市“国六条”细则出台1、成都：出台关于成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见402、北京：力推中低价商品房 443、南京：严打“十大”违规行为44 4、重庆：第二套房首付最少4成45 “国六条”房产新政简要分析一、“国六条”出台背景、基本内容
2、及细则1、“国六条”出台背景自2003年以来国家为了控制房地产业投资增长过快、价格上涨增幅较大，投机性炒房比例太高等因素，出台了一系列政策，如2004年的427银根收缩和831的土地收缩，以及2005年的新老“国八条，这些政策没能根本性地解决房价增长过快的问题，反而一些城市的房价出现了反弹，如深圳、上海等；少数大城市还存在的房价还是增长过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等情况，房价成为了关系到国计民生的大问题。 为了引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长、有利于满足广大群众搜狐网的基本住房消费需求、有利于实现全面建设小康社会的目标，“国六条”出
3、台了。2、“国六条”基本内容五月十七日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四
4、)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 3、“国六条”细则根据国务院的要求，国家建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局和银监会九部门于五月二十九日联合出台了“国六条”的实施细则关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，具体内容如下：一、切实调整住房供
5、应结构 (一)制定和实施住房建设规划要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城，下同)人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。 (二)明确新建住房结构比例“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6
6、月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用 (三)调整住房转让环节营业税为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转
7、手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。 (四)严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 (五)有区别地适度调整住房消费信贷政策为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套
8、型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 (六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 (七)加大对闲置土地的处置力度土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从
9、高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足13或已投资额不足14，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度 (八)严格控制被动性住房需求各地要按照国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。 四、进
10、一步整顿和规范房地产市场秩序 (九)加强房地产开发建设全过程监管对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。 (十)切实整治房地产交易环节违法违规行为房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责
11、任。 五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难 (十一)加快城镇廉租住房制度建设廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。 (十二)规范发展经济适用住房各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策
12、，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。 (十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 六、完善房地产统计和信息披露制度 (十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，
13、全面、及时、准确地发布市场供求信息。 (十五)坚持正确的舆论导向要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。二、各方人士对“国六条”的反映1、政策研究专家1.1中国社会科学院研究员、城市经济专家 刘维新在刘维新看来，一年多来的宏观调控可以说是我国针对房地产市场力度最大的一次调控，但只有首当其冲的上海市场“冷却”了一段时间，其他许多地方都没有降，更在今年显出过热隐忧。 “当前楼市仍过热说明调控未到位，根本原因是四不到位。”刘维新表示，“一是税收不到位，如果按照七部委、国八条的文件规定
14、，税收杠杆到位，炒房、投资行为必然受到制约。二是信贷政策不到位，121文件等规定要求开发商贷款自有资金必须达到30，而现实中几乎50以上的开发商都没有按照这个标准操作，这必然扩大了房贷风险。三是土地管理不到位，别墅、高档房等该限制的要有效限制。四是方法不到位，如经济适用房本身管理就不到位，模式上、制度上的设计也有缺陷。” 12建设部政策研究中心副主任 王珏林王珏林则表示，调控是否到位还看在市场方面产生的效果。“一看调整结构是否到位。目前就是要增加房源、增加中小户型，解决更多的城市居民的住房问题。二看是不是全面的住房市场。住房市场主要包括了新房市场、二手房市场和租赁市场。现在大家抢的全是新房，二手房市场没有盘活，租赁市场也不发达，所以需要把整个市场培育起来。三看市场管理是否规范到位。除了培育市场，我们在规范市场方面下的工夫也不够。要规范开发企业的行为，囤地、囤房、虚假信息问题都有待解决。四看土地供给是否真实。就是土地售出是不是符合开发条件，能不能在规定时间内上市。不少地方的土地招拍挂以后，
