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1、 北京房地产月度分析报告 （月 刊） 目 录第一篇 数据分析1一、在全国市场的地位分析1二、资金情况分析21.开发投资情况22.资金来源情况3三、土地开发分析51.完成开发面积情况52.购置土地面积情况6四、商品房分类分析71.施工面积72.新开工面积93.竣工面积114.销售情况13（1）销售面积13（2）销售额15（3）销售率17（4）销售价格18（5）个人购买比例19第二篇 市场情况21一、房地产市场总体分析211.房地产市场形势分析21（1）总体形势分析21（2）价格变动分析222.房地产走势分析24（1）房价与地价关系分析24（2）土地供需关系分析25（3）房源供给预测分析26（4）
2、房价走势综合分析26二、北京区域市场分析271.北京房地产市场预测分析27（1）市场竞争格局分析27（2）市场供需变动分析27（3）市场准入变动分析27（4）市场预测思维分析27（5）市场细分竞争分析27（6）奥运板块房价预测分析27（7）供应变动情况分析27（8）客户定位变动分析27（9）交通网线效用分析27（10）08年后房价预测分析272.北京住宅开发趋势分析27（1）小户型开发前景分析27（2）多层住宅前景分析27（3）多功能居住区前景分析27（4）高层住宅前景分析273.北京商品房价格趋势分析27（1）市场供需情况分析27（2）价格影响因素分析27（3）价格下调手段分析27（4）价格
3、下调空间分析274.北京写字楼市场态势分析27（1）区域化更加明显27（2）环保概念深入人心27（3）市场总体租金下调275.北京地产新兴区域前景分析27（1）新兴区域热点分析27（2）区域优势影响分析27（3）产品升级影响分析27三、全国重要地区市场分析271.上海：未来楼市走势预测272.深圳：楼价为何持续上涨273.广州：楼市从容面对央行加息27四、金融市场271.子行业情况27（1）信托业将成为金融业支柱之一27（2）央行推动中长期贷款证券化试点272.各地动态27（1）北京：贴息贷款购房不再限定楼盘27（2）上海：地产企业贷款增速明显下降27（3）济南：住房公积金又创新纪录27五、海
4、外市场271.美国：9月旧房销量增加272.德国：房地产信托投资前景分析27（1）房地产市场投资前景分析27（2）不动产投资信托公司准入障碍分析27（3）信托投资进入德国市场前景分析273.英国：房价10月大跌27第三篇 政策解读27一、金融方面271.新利率政策对地产业的影响272.新利率政策对租赁市场的影响27二、土地方面271.“土地新政”的进步性与局限性分析272.“招拍挂”对房产市场的影响分析27（1）“招拍挂”并非地价上涨根源27（2）“招拍挂”使土地市场更规范27（3）“招拍挂”给实力开发商机会27第四篇 风险关注27一、市场风险271.发改委拉响房价预警272.高档地产风险分析
5、273.地产市场存在五大风险27二、金融风险271.房地产金融风险分析272.银行个人房贷风险分析27（1）流动性风险分析27（2）违约前景分析27（3）操作风险分析27（4）加息风险分析27（5）停办风险分析273.贷款政策风险分析27（1）假按揭形式分析27（2）假按揭原因分析27（3）银行对策分析27表格目录表格 1 房地产开发投资总额2表格 2 北京市资金来源总计情况3表格 3 北京市资金来源构成4表格 4 完成土地开发面积5表格 5 土地购置情况6表格 6 商品房施工面积7表格 7 三类商品房施工面积9表格 8 商品房新开工面积9表格 9 三类商品房新开工面积11表格 10 商品房竣
6、工面积11表格 11 三类商品房竣工面积13表格 12 商品房销售面积13表格 13 三类商品房销售面积15表格 14 商品房销售额15表格 15 三类商品房销售额17表格 16 三类商品房销售率17表格 17 商品房平均销售价格18表格 18 商品房个人购买比例19图表目录图表 1 北京市房地产开发投资额占全国比重1图表 2 北京市商品房销售额占全国比重2图表 3 按构成分的开发投资资金来源本期4图表 4 按构成分的开发投资资金来源同期5图表 5 三类商品房施工面积本期8图表 6 三类商品房施工面积同期8图表 7 三类商品房新开工面积本期10图表 8 三类商品房新开工面积同期10图表 9 三
7、类商品房竣工面积本期12图表 10 三类商品房竣工面积同期12图表 11 三类商品房销售面积本期14图表 12 三类商品房销售面积同期14图表 13 三类商品房销售额本期16图表 14 三类商品房销售额同期16图表 15 商品房销售率比较18图表 16 商品房销售价格比较19图表 17 商品房个人购买比例比较20 （数据截止：2004年11月30日） 第一篇 数据分析 2004年1-9月份，由于国家相关部门出台了一系列政策来对房地产业进行宏观调控，北京市房地产业发展势头有所减缓。一、在全国市场的地位分析 2004年1-9月，北京市房地产开发投资占全国的比重为8.11，较去年同期的11.14有较
8、大下降；同时，2004年1-9月，北京市商品房销售额占比为8.75，较同期的11.22同样有所上升；此外统计数据显示，今年北京市商品房销售价格的增幅要低于全国的整体水平。这表明了在众多因素的作用下，北京市的商品房销售价格的增幅得到了有效的控制，将更有利于北京市房地产市场的长期良性发展。图表 1 北京市房地产开发投资额占全国比重图表 2 北京市商品房销售额占全国比重二、资金情况分析 1.开发投资情况 1-9月，北京市累计完成房地产开发投资870.56亿元，同比增长20.27%， 要高于同期固定资产12.5%的增幅，但与全国总体水平比较起来，北京市房地产投资居于中下水平，表明北京市房地产投资越趋理
9、性。在开发投资中，商品住宅完成投资768.42亿元，经济适用房投资总额为41.21亿元。数据表明，北京市房地产业发展速度较快。表格 1 房地产开发投资总额单位：亿元，地 区开发投资总额同比住宅投资总额经济适用房投资总额9月870.5620.27 471.5749.028月733.95397.1840.467月611.03320.8432.796月490.15261.4326.875月373.89194.9319.874月265.81131.211.843月165.976.575.272月71.7530.911.311月-2.资金来源情况 同全国其他地区基本一样，北京市房地产开发资金来源一直是国
10、内贷款、企业自筹及其他资金三分天下的格局，而利用外资的规模仍然偏小。今年1-9月份，北京市房地产开发实际到位资金1511.23亿元，同比增长16.8%，跟全国总体水平相比，增幅较为平稳。表格 2 北京市资金来源总计情况 单位：亿元，时间资金来源小计同比9月1511.2316.88月1353.77月1178.426月1001.575月778.14月613.733月460.272月271.021月-在资金来源中，国内贷款到位360.99亿元，同比下降6.14%；企业自筹资金到位272.94亿元，同比增长10.27%；其他资金（主要是定金和预售收入）到位843.73亿元，同比增长32.8%；利用外资
11、33.546亿元，同比增长26.45%，数据表明，由于国家已经开始紧缩银根，银行提供的贷款资金出现了下降，在资金来源中的占比同比也大幅下降；但市场资金占比过大也给市场带来了一定的风险。表格 3 北京市资金来源构成单位：亿元，资金来源到位金额同比增长本期占比同期占比上月占比国内贷款360.99-6.14 23.89 29.72 24.22 利用外资33.5626.45 2.22 2.05 2.37 企业自筹272.9410.27 18.06 19.13 18.80 其他资金843.7332.80 55.83 49.10 54.60 如果从构成比例来看的话，2004年1-9月，其他资金占比最高，达
12、到55.8，利用外资占比最小，仅仅为2.2；对比同期的占比来看，可以发现利用外资和企业自筹资金的占比均有所下降；这一方面表明在国家紧缩银根政策的作用下，北京市房地产资金来源结构有所优化；但另一方面，自筹资金的下降也带来了较大的风险。图表 3 按构成分的开发投资资金来源本期图表 4 按构成分的开发投资资金来源同期三、土地开发分析 1.完成开发面积情况 2004年1-9月份，北京市房地产开发企业完成土地开发面积172.81万平方米，同比下降66.95%，表明在国家各项宏观调控政策的作用下，房地产投资商非理性投资得到了有效的控制。表格 4 完成土地开发面积单位：万平方米，时间完成开发土地面积自年初累
13、计同比9月172.81-66.958月161.6-7月142.76-6月120.5-5月78.51-4月67.21-3月36.94-2月32.7-1月-2.购置土地面积情况 1-9月，北京市房地产企业购置土地面积298.23万平方米，同比下降63.71。而在1-9月，北京市土地购置费累计达到121.64亿元，同比增长6.01%。表明在国家的宏观调控政策作用下，特别是土地政策的作用下，北京市土地供应面积出现了明显的下降。表格 5 土地购置情况单位：亿元，万平方米，时间土地购置费本年购置土地面积自年初累计同比自年初累计同比9月121.646.01 298.23-63.71 8月97.03-268.65-7月86.37-317.5-6月71.1-248.8
