别墅项目定位报告分析

《别墅项目定位报告分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《别墅项目定位报告分析（63页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、情景街区的私家名宅 航天地产山水芙蓉项目演绎版,曲江故事 ,土地周边配套 土地深度体验 土地价值研判 土地利用分析,土地思考,市场趋势判断 竞争产品研究 消费需求分析 市场机会判断,市场研究,项目市场定位 项目产品定位 项目核心形象 项目价值分解,项目定位,报告正文的主要内容,目 录,土 地 思 考,土地周边配套,土地深度体验,土地价值研判,土地利用分析,地块位于芙蓉西路，长安芙蓉园西侧， 西临大唐不夜城，北临大雁塔广场,地块,土地思考周边配套,地块地理位置,地块约73.836亩,七通一平情况,上下水通、电力通、电讯通,土地思考周边配套,地块地貌,交大科技产业园,大雁塔北广场 大唐不夜城 曲江

2、商贸旅游区,杜陵,曲江政务中心,曲江宾馆 国际会议中心,本案,土地思考周边配套,地块周边简图,大唐不夜城,长安芙蓉园,世界娱乐园,国际会展中心,曲江酒店,射击会馆,杜陵生态林,千亩南湖,绿化带公园,雁塔广场,惠宾苑宾馆,中伟外商会所,地块,土地思考周边配套,地块人文项目一览图,丰景佳园,项目名称 预计建成时间 现今情况 雁塔广场 2004年6月已建成 已投入使用 大唐不夜城 2004年12月 A区主体完工 长安芙蓉园 2005年5月 园区内建筑建成，景观未完 世界娱乐园 2005年12月 未开工，地面尚未平整 千亩南湖 2005年12月 未开工，仅圈地 绿化带公园 2005年6月 未开工，地面

3、尚未平整,土地思考周边配套,地块深度体验结论,先天自然人文条件好,整体形式成熟，实质不熟,位于曲江大规模建设分水岭以北，开发条件优越,地处曲江规划轴心，规划前景良好,土地思考深度体验,大雁塔,中心水景,乐游村艺 民风博览园,高尚生活示范街区,大唐不夜城景观大道,游览走廊,民俗文化博览干线,高尚生活示范街区,高尚生活示范街区,政务中心,示范住宅区,杜陵,地块,地块深度体验结论一：地处曲江规划轴心，前景良好,重点建设项实施步骤,沿大雁塔北广场大唐不夜 城中央居住区轴线展开 重点建设大雁塔周边改造、大唐不夜城两项工程，启动政务中心和中央居住区等项目。 沿曲江北湖南湖水系轴线展 开 重点建设长安芙蓉园

4、、海洋公园、广电中心等项目，启动世界风情园、世界娱乐园等项目。,曲江新城的建设分三步走： 第一步，即2003年到2005年，建成大雁塔周边1000亩佛教文化区、大唐不夜城和中国旅游商品基地商贸区、芙蓉园水景旅游区、中央政务区，全面完成现度假区规划范围内（15.88平方公里）基础配套设施，世界娱乐园和世界风情园开工建设，4年建成，使一批有重大影响的旅游观光项目聚集成群，达到规模带动效应。并升格为国家级旅游开发区。 第二步，即2006年到2008年，基本建成包括科技教育产业区、景观住宅区、杜陵生态园林区、“乐游原”民俗博览区和农村安置区的五大区域，争取把曲江建设成为2008年奥运会的旅游观光基地之

5、一。 第三步，即2009年到2011年，全面完成系统建设，提升管理水平、文化品位、服务质量和国际知名度，将曲江建设成为特色鲜明的国际旅游中心之一，成为我市“国际旅游名城”中最具特色的重要景区。,西安城市发展需要，发展时机恰当,区域自然，人文，位置等先天条件较好,规划实际起点高，理念先进，论证充分,各级领导重视，群众支持，管委会领导得力,开发模式新颖，启动资金充足，政策支持充分,支撑点,经济高速发展带动城市大幅度扩张， 城市化席卷全国，位于西部 桥头堡 位置的西安考虑内外资源和城市竞 争机遇和压力，新曲江势成必然。 文化和旅游是西安的核心竞争力， 曲江深厚的历史人文底蕴和优美的 自然景观使得曲江

6、恰逢其会。 西安目前西有高新技术产业开发区， 北有北郊经济技术开发区，尚无一 个符合陕西旅游大省和核心资源定 位的成熟开发区，从产业分布的角 度来看，曲江弥补了空缺。 西安对城市自身发展的战略为“腾笼 换鸟，八马拉车”，政治中心和经济 中心极有可能南移，曲江的大力建设 和发展将为城市结构的调整铺平道路,位居东南，交通便利 ，物流便捷， 紧邻小寨商业黄金圈。 大雁塔、大慈恩寺、陕西历史博物 馆等区内著名景点知名度高，世界 闻名，已成为西安的名片。 自然风光优美，风景绝佳，古时即 为长安园林之冠，享皇家园林盛名 “雁塔晨钟”与“曲江春晓”俱为长 安八景之一。 陕师大、长安大学、西安外国 语学 院等

7、高校分布四周，教育设 施强大 ，人文气息浓厚。,将城市经营的先进理念融入到区域 规划中，曲江为旅游文化度假区， 旅游文化产业是龙头，带动整体区 域经济发展。 概念规划与总体规划充分结合，概 念规划的理念渗透到区域发展的各 个层次。 国内国际顶级专家学者参与研究讨 论，方案制订实施。 曲江设计立足西安，标准高远，放 眼世界，曲 江是西安的曲江，中国 的曲江，世界的曲江。,政府部门高度重视，成立曲江新区 管委会，由区域运营及地产实力派 企业家段先念牵头运作，再造新曲 江。 新区为入区企业、项目设置了种种 优惠政策，金融、税收、土地等国 家机构为新区的建设在政策允许的 原则下大开绿灯。 管委会从各相

8、关部门和企业抽调优 秀技术人才和管理人才，并从社会 上广揽贤才，共同组成一个高效、 实干、专业、服务意识强的团队， 博得入区企业和老百姓的一致好评 自大雁塔北广场建成以来，游客已 达三百多万人次，曲江已成为官方 和民间的热点，曲江住宅的开发正 在如火如荼地进行着，35004000 元平米的单价和热销的形势也体现 了百姓的充分信心。,市政设施先行，道路和水电先行。 树立标杆，以点带面形象工程先行 ，三唐工程大雁塔北广场、大唐芙 蓉园、大唐不夜城、逐步完善设施， 吸聚人气。 政府大力造势，虚实结合，媒体宣 传、政府主导，配合区域建设实体 进行。 入区企业与政府互相配合，多角度 处理问题，政府搭台，

9、企业唱戏， 力争双赢。 变卖地为土地经营，概念规划和方向 渗透到实操的每一个层面，确保区域 的发展不会偏离大方向。,唐华宾馆,曲江皇家花园,曲江惠宾苑宾馆,湖滨花园,御花园别墅,钻石王朝,射击会馆,曲江宾馆,中伟外商会所,曲江历史人文景观,土地深度体验结论二：先天自然人文条件好,春晓园,秦二世墓,寒窑,大雁塔南广场,大雁塔,大雁塔北广场,唐代历史博物馆,大慈恩寺,青龙寺,曲江内设立的宣传广告,曲江内部仅有的道路设施,目前现状,长期规划,大唐不夜城（规划）,大唐芙蓉园（规划）,大唐芙蓉园（现状）,欢乐世界（规划）,大唐不夜城（现状）,欢乐世界（现状）,政府投资与民间投资比较,大雁塔北广场,大唐不

10、夜城,大唐芙蓉园,曲江春晓苑,湖滨花园,假日新嘉园,分 水 岭,地块,辐 射 范 围,由于政府的大力扶持，大雁塔北广场建成开放，大幅提升了投资者、市民对曲江新城的信心，人气急剧上扬，“热“气滚滚，其影响辐射至周遍范围内。从而带动了周围区域土地价格。,而南区周边人气差，心理落差大，市政配套匮乏，生活成本高，造成了本区域的“冷”局面。,地块深度体验四：位于曲江分水岭以北，开发条件优越,近期向南、远期向西发展。即近期在西安市南郊建设行政中心新城区，将行政机关从旧城迁出，同时将旧城内人口向外疏散，实现“重心”南移。 众所周知，在房地产开发中，地段是至关重要的。行政机关从旧城中到底迁往南郊何处，这是开发

11、商和购房者关心的焦点，也是决定某个地段发展速度的重要因素。目前，众说纷纭，其中有两种猜测比较有影响。 其一，就是在曲江旅游度假区内。其支撑理由就是曲江最新采取了一系列大手笔举措，而且还规划在电视塔周边建造西安的CBD中心； 其二，就是在沿西万路方向，靠近长安科技产业园。其支撑的理由就是城市发展方向主要向南，在韦曲至秦岭北麓的范围内，沿西边的西万路至沣峪口、中部的长安路至秦岭和东边的长鸣路至引镇的三个轴向发展，再结合西安高新区的拓展等诸多因素。 第一种猜测根有可能,小寨和曲江及其周边将成为地产高温区,第四次规划集中全球智慧 西安的本质是文化，将来的发展靠的也是文化；西安规划应注重保护“历史文化名

12、城” 第四次规划期限从2004年至2020年 第四次规划完成后，西安将 达到“双千”规模，即人口1000万、占地1000平方公里 未来西安城市发展初步定为 “九宫”格局根据总体思路，未来西安城市发展初步定为“九宫”格局。“九宫”格局也就是中心的明城，东部的工业区，西部的工业区，南部的文教区，北部的经济开发区，东南部曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业发展开发区，西北部的汉城遗址，东北部的灞生态区。 另外，在交通规划方面，除了在二环等增加立交桥外，还设置了5条地铁轻轨，堵车将基本不存在。,城南地产升值潜力巨大！,土地思考土地价值研判,时间,价 格,开发完成,线状区域开发,点状区域开发,面状区域开

13、发,第一步, 规划, 卖地, 修大雁塔北广场,第二步, 大唐芙蓉园, 修路,上地产项目, 启动南湖, 中央商务区,第三步, 大唐不夜城 ,大雁塔景观群的整治, 西影路的整治,区域开发 自建重大项目带动,土地思考土地价值研判,土地思考土地价值研判,土地思考土地利用分析,地块指标,位置 城乡结合部，离市区距离不太远，车程2540分钟为宜。,环境 地块周边有较好的自然环境，旅游、度假资源丰富。,市政 拟建较好的市政、交通、购物等条件， “近可享城市繁华，远可享自然芬芳”。,人文 整个周边大环境表现出一种高尚居住社区的味道,表现出绝佳的 选TOWN在前， 造TOWN在后 的先天条件。,市 场 研 判,

14、市场趋势判断,竞争项目研究,消费需求研究,市场机会研究,从城市化发展进程来看，我国城市化进程进入快车道 从城市居民消费结构来看，住房消费比率从0增加到30% 从政策环境来看，年取消福利分房带来革命性的利好支撑 从中国人的消费习惯来看，房车消费从来是后小康时代的第一冲动,我们认为中国房地产业发展将长期向好,(1) 宏观市场前景依然良好,市场研判市场趋势判断,市场研判市场趋势判断,A 本次调控对房地产的影响 1、本次调控对房地产发展的影响不会比1993年大，周期会短，振幅会小。 2、我们预期2005年应是受影响最大的时期。先进地区房地产业发展规律周期一般为46年，西安地区因滞后效应约为57年。西安

15、地区谷底预期在2005年下半年出现，2006年复苏，2007年开始爬坡，2008年向峰顶冲击。 B 土地政策带来的影响和变化 1、土地的实际供应者从村、乡、县、区、市的多级供应主体，变成了只有市或县单一主体。由此政府对土地的调控作用能力显著提升 。 2、土地部门或者国土资源部门不再是手续办理者，而是一个实际的土地供应主体。 3、土地供应的市场化程度会有较大提高，其他行业的资本或者是社会资本进入房地产会比现在容易得多,C 给开发商的建议 1、珍惜土地储备，谨慎对待土地出让。再次获取土地的方式和价格，对开发商来说，不啻是一个充满风险的挑战。 2、再次获取土地时，应选择理性竞争，避免在土地问题上过度竞争或者非理性竞争。地价过高不利于房地产的长期稳定发展 3、 扩大与有实力、有品牌、有经验的开发商合作的深度和广度，以利于利用和提升现有土地资源的价值。 4、要挖掘土地改变用途和调整建筑密度的潜力，高效合理地利用现有资源。,市场研判市场趋势判断,市场研判市场趋势判断,D 金融政策要点 1、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其它形式贷款科目发放；商业银行发放的房地产贷款，只能用