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1、青岛房地产市场分析一、青岛市居住格局及类型分布至解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快
2、速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。二、重点投资与建设区域城区投资热点的市南区是青岛市的政治、经济、商务和文化中心，具有优美的环境资源，集中了青岛市大部分的写字楼和商务中心，其竣工面积、新开工面积、销售量及销售价格目前都是青岛市最高的地方。当前该区大部分地区已开发完毕，土地供应量将很少，只有部分旧城改造项目可供开发，土地资源十分稀缺。崂山区是青岛市高科技园区和旅游度假区，近十年为实施市中心东移的战略，该区已成为全市商务、经济和文化体育的重点区域。2002年该区受市场供
3、应量减少的影响和市场对住宅物业自然环境景观资源的重视程度增大，市场销售非常热烈，价格飞涨，商品房平均售价达至4990元/平方米，涨幅达34.8%，商品房空置率较上年下降了44%。三、办公写字楼市场状况2002年中国加入世贸，青岛市作为沿海开放城市，在吸引外资、促进投资方面具有较大的优势，许多跨国公司如电信、金融、保险业等行业加入，对写字楼特别是高档写字楼的需求越来越旺盛，办公楼的销售面积加大，空置面积大幅减少。受中国加入WTO和北京申奥成功的影响，商家对办公楼的投资持积极态度，2002年全市办公楼开发投资为5.46亿元，增长88.93%；新开工面积也大幅上升，全市共20.19万平方米，增长了7
4、2.7%。从青岛市办公楼指标数据分析图看出，受国际经济低迷的影响，城市写字楼竣工量和销售量呈逐年下降的趋势。国内商家对办公楼的需求主要表现在租赁方面，2002年全市办公楼出租面积达7.21万平方米，较上年上涨了213.48%。由于出租面积大幅增长，办公楼积压和空置量大幅减少，至2002年底，全市积压办公楼面积共4.17万平方米，比上年减少了5.87万平方米。写字楼市场供应特征：青岛市写字楼供应区域主要位于市南区的中央商务区，数量达到2030个，自1992年东部开发建设至2001年总供应面积合计约为50万平方米，集中了全市办公写字楼总量的90%，沿东海路和香港路一些市场细分和定位准确的写字楼物业
5、现房租售率在90%以上。外资企业历来是写字楼租赁市场的主力，据统计，近来外资企业租赁成交量占市场总成交量的40%左右，但受全球经济衰退的影响，外资机构开始从顶级写字楼迁入甲级甚至乙级写字楼；新进入青岛市的外资机构选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所的比例增加。写字楼市场供应结构、需求结构、产品结构和客户结构发生了较大的变化，边缘写字楼、个性写字楼、另类写字楼等创新性产品受到市场的热烈反应。其相对较低的价格、灵活多样的付款方式和创新性的办公服务方式吸引了原为写字楼租赁需求的企业实施转租为购的策略，成为物业的投资者和使用者。四、未来房地产市场发展的总体趋势引用前面部分对城市总体发展和人口迁移
6、趋势的分析，预期青岛市房地产开发的热点区域将是？而良好的规划发展思路和交通规划将提供充裕的土地资源，抑制土地价格上升过快，因此该部分将回答地理位置上的居住开发趋势、价格和开发特征等多方面的问题。（1）未来房地产开发的重要区域分析青岛市房地产开发地区价格差异很大，各区供应量分布不均衡，市南区和崂山区因为位于或临近中心商业区，具有环境资源优势而倍受发展商和置业者的关注，供应量和销售量都很大。随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，城市发展的空间受到制约，为拓展城市发展空间，抑制因土地存量不足而引起的土地价格上涨过快，减低投资者生产经营成本和居民生活成本，增大对外来投资者和人才的吸引力，市政府未来的
7、土地开发和供应区域将重点在北部的四方区、李沧区和西部的黄岛区。近期市场将开发的土地集中在市南区的东部、崂山区和浮山后的新区。2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（58年）城市发展的重点区域是黄岛区青岛经济技术开发区，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。近期（35年）市南区因为除了旧城改造项目外，大部分土地已经开发完成，市场供应量将相对减少；而崂山区在2000年市内四区土地控制加强时房地产开发投资大举进入该区圈占土地，使该区大部分土地已被开发公司购买（根据2002年的统计数据，该年度崂山
8、区开发公司购买的土地达158.25万平方米，正在开发的土地为31.23万平方米，待开发的土地面积达236.37万平方米，占整个青岛市的41%，比市内四区的总量还多），因此可以预见在未来23年内，崂山区的房地产市场将有大批新盘面世，因为该区域拥有稀缺环境资源，必将使开发的商品房是面向高档消费市场的高端产品，因此该区域将成为高档房地产市场的热点区域。为缩小青岛市房地产开发南北分布不均和过大的价格差异，政府增大了四方区和李沧区的土地供应量。目前四方区房地产开发的各项指标在四区中仅次于市南区，未来随着308国道和重庆路的整治美化，四方区房地产市场将升温。在政府土地供应政策的引导下，李沧区的房地产投资将
9、大幅增加，大规模小区开发的项目将增多，在市场消费者心理日趋成熟的情况下，小区开发的完善的配套设施和高素质的楼盘将吸引一部分市场需求。随着政府对旧城区改造的加快，东部地区土地供应量减少，目前开发量较少，开发档次较低，而地段区位又处于中间地带的市北区将逐步受到市场的关注，市场发展前景较为乐观。市北区旧城改造主要位于老城区，新区开发主要集中在浮山后，该片区可供开发的土地已大部分出让，23年内将大量面市。因该片区距离中心市区和高科技园区都较近，房地产开发将可能以中档普通商品房（30005000元/平方米）开发为主。（2）房地产价格预测青岛市房地产价格已经在高位运行了三四年的时间，价格上涨幅很大，200
10、2年房地产价格张幅在全国排名第三位，与杭州、宁波等城市接近。目前市场置业投资存在一定的投机行为，特别是住宅物业二手交易中的二次交易量过高，租赁市场没有同步发育，过多的“炒房”投机行为和不完善的租售市场使住宅物业存在较大的泡沫隐患。商用物业施工面积近年增长很快，特别是2002年较上年增长了近60%，预计未来23年正在施工的商用物业将陆续面世，市场供应迅速增加，而目前该类物业的空置量已占到市场各类型物业空置总量的七成多，市场供需矛盾将非常突出。在这样一个初露非理性端倪的房地产市场中，价格无疑是各方最为关注的问题，以下从多方面分析青岛市未来房地产价格的走势。 市场供应量和政策：在土地供应不足和青岛市
11、房地产价格上涨过快的情况下，政府将加大房地产开发用地面积的供应量，拓展城市发展空间，并增大经济适用房的开发力度，以调整商品住宅的供应结构，达到平抑房地产价格的目的。而近五年青岛市房地产开发投资额呈不断上升的趋势，商品房施工面积都大于竣工面积，可以预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的政策，目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的项目将很快投入开发或加快开发速度，未来23年青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势，一定程度上缓解供不应求的局面，同时从总体上减少价格上涨的幅度。中央房地产贷款方面的实施细则即将出台，将规范房地产开发的贷款行为，减少二次置业的优惠政策，这一细则的出台将使实
12、力不够的开发商面临极大的考验，亦有效的抑制房地产消费市场的投机行为，减少房地产市场中的“泡沫”成份。市场需求方面：世界各国的经验表明，但人均GDP达到2500美元，人均住宅面积达到3035平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，另据专家分析，当恩格尔系数在40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%20%。目前青岛市恩格尔系数已降到40%以下，而住房消费比重不足10%，比国际水平低510个百分点，住房消费还有较大的消费空间。近五年青岛市GDP的增长速度每年都在两位数以上，城市化进程的速度超过了20%，城市新增人口和现有人口为对住房数量和质量将有较长期的市场需求，城市大量的危旧房改
13、造和房地产二级市场的活跃，租赁市场必将得到加快发育。特别是居民可支配收入每年以接近10%的速度增长，海外资本大幅度注入中国的金融和保险业可以为抵押贷款和其他金融服务创造出更为便捷的方式，这些将从宏观经济的角度带动房地产市场的活跃和房价的上涨。目前国内市场各行业消费品生产能力过剩，消费不足，竞争日益激烈，利润率下降，其他行业的相对不景气，特别是股票证卷市场的低迷，导致社会游资大量涌入房地产行业，房地产虚拟需求增加，价格虚高。未来23年随着青岛市房地产供应量增加，居民的购房心理日趋成熟，奥运利好和入世概念逐渐被市场消化掉，房地产总体价格将趋于平稳，理性的成份增加。（3）不同类型物业的市场预测住宅物
14、业市场是青岛市房地产行业最活跃的，其价格水平已超过了办公物业和商业物业。由于商业和办公写字楼物业的“冷热”，主要取决于市民收入和机构投资的增长。根据世界经济和青岛市经济发展的总体趋势判断，近期机构投资增长的速度将比较均衡，商业和办公写字楼物业的市场需求将小幅度增加。商用物业的经营主要侧重于商圈的凝聚力和整体经营状况，因此前期因为供应分布不集中、市场定位不准确而产生的大面积的空置量将作为市场的无效供应而存在，其未来的出路在于引入先进的经营理念，或改变房产用途，对市场价格的影响将很小，从目前的情况来看，商用物业的投资回报率远高于其他类型的物业，达到1215%，未来青岛市旧城商业中心的改造和道路建设
15、的加快，人们的出行距离将增大，出行方便程度增加，新的商业中心将在城市改扩建中不断形成，因此可以判断市场商用物业仍将充满高利润诱惑。住宅物业随着人们居住需求在空间大小和质量两个方面的同步追求，未来青岛市居住物业的建筑面积、公共配套设施的建设和物业管理等多方面应具有超前性，以满足物业使用年限超过70年的不落后。在居住区位上，城市建设和发展的空间扩大，在能提供就业岗位的更大范围将形成新的居住社区，在居住社区的规划设计上应考虑营造合适的居住和公共活动空间，便于以后社区的组织与管理，使居住区很快形成有凝聚力的家园，成为有认同感和良好社区意识的的居住空间。人们对优美环境和舒适的居住空间的追求是与生俱来的，
16、因此未来青岛市居住物业的开发一方面应充分利用自然环境资源，另一方面应增加更多的绿化和园林空间。在土地资源紧缺的情况下，为满足居住物业的市场需求，在平衡居住建筑密度和容积率后，住宅建造将会适当提高容积率和建筑层高，小高层和高层建筑将逐渐为市场所接受。新兴行业的大量出现和人们对办公空间和时间的要求多样化，使青岛市商务写字楼公寓、边缘性写字楼、个性写字楼等办公类物业将受到市场的追捧。办公写字楼在建筑设计上将更注重将利用周边的优美自然风光，在智能化程度、物业管理质量、公共服务设施的提供、采光、装修和建筑密度等多方面提高写字楼的档次，以适应快速发展的商贸活动对办公空间的要求。2、青岛市高档物业市场调研分析（1）高档物业的界定青岛市是近代建筑艺术的荟萃之地，虽历经百年沧桑巨变，但其秀丽的山光水色，多资的建筑风格，依然故我。大海赋予山以灵性，山海共同孕育了一座可以亲近的岛城。百年欧陆城镇的怀旧建筑风格史，也初步形成了青岛
