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1、采购需求，具体以“磋商文件”为准采购内容及总体要求一、技术要求一、服务范围马鞍山市中心血站业务用房占地面积约10000平方米，主楼总建筑面积约9000平方米，大楼是十二层多功能楼宇，其中负一层为高压配电房、供排水泵房设施，一层为大厅，十二层为大会议室，二层至十一层为办公区域。二、人员配置（合计配备人员不少于16人）：项目负责人1名，保安6人，保洁5人，2名水电工，实验室洗涤清洁工1名，医疗处置人员1名。三、相关设施、设备情况：1、大会议室主楼设置大会议室4个，主要有视频会议、远程会议、多媒体演示等功能。2、变配电系统办公楼配置1000 KWA配电房1间及相关设备。弱电系统主要包括电话、网络、监
2、控、门禁等。3、空调系统办公楼主楼配置分体空调。4、电梯系统办公楼主楼配置由苏州迅达生产的电梯3部。5、给排水管理系统给排水管理系统对生活水池、消防水池、集水坑、排水泵、喷淋泵、消防泵等给排水设施进行24小时监控。6、消防系统办公楼每个楼层都设有自动喷淋及消防栓灭火装置。消防报警系统通过消防联动系统对相关设备（如消防水泵、喷淋水泵、消防栓、排烟、电梯迫降、自动灭火装置等）实行控制。7、安防监控中心包括摄像机、录像设备、有线电视、监控设施等。四、物业服务内容（一）供电设备的管理及维护1、服务范围（1）负责对办公楼的高、低压变配电屏的管理、维护工作。（2）负责办公楼各楼层照明及室外灯照设施、配电间
3、的日常供电及管理、维护工作。（3）负责停电时的应急处理，并设有应急方案。2、主要服务内容（1）建立各项供电设备的安全技术档案，做到安全、合理、节约用电。（2）建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，人员必须持证上岗。（3）建立24小时运行维护值班制度，及时排除故障；高压部分如出现故障或异常，应立即向供电部门报告，并做好相关记录。（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路及开关要保证完好，确保用电安全。（5）定期对所有高、低压配电屏进行检查、除尘工作，做到外观整洁无损坏；经常检查各接点的接触状况，发现问题及时处理，定期给柜内机械装置添加润滑剂。每周对防火封堵进行检查，以
4、确保供电畅通、安全。（6）定期对直流屏进行检查、保养、测试，经常检查控制母线、合闸母线的绝缘状况以确保24小时提供高、低压操作电源。（7）定期对变压器的散热装置进行保养、清洁，电机轴承定期添加润滑剂。检查绝缘，测试工具，保持工具的清洁、完整，确保操作人员的人身安全。（8）定期对各楼层配电分柜进行检查、除尘，做到外观整洁、无损坏，发现问题及时处理，确保供电安全；定期检查配电柜接触器的触点，对影响较严重的应立即上报，通知维修人员进行维修或更换。对按扭开关、指示灯进行检查、更换；定期对配电柜的防火封堵进行检查，发现问题及时处理，以符合消防要求。值班人员定时对所有配电设施、设备进行巡查工作，发现问题及
5、时汇报处理。每日检查各配电间的门、窗是否关闭，以防止雨水及动物入内影响正常供电，及时检查各配电间照明是否良好，无人时是否关闭。（9）与供电部门联系有关事项。（二）强电、房门及门锁的管理及维护1、服务范围（1）负责办公楼内外照明灯具的维护。（2）负责办公楼所有房门、门锁的报修更换。2、主要服务内容（1）建立强电设备的安全技术档案，确保使用安全。（2）建立强电设备的运行制度、维修制度和管理制度，电工操作人员必须持证上岗。（3）负责维修、更换照明灯管、灯泡、控制开关。（4）根据规定及要求开启或关闭室外照明亮化灯具。（5）对室外控制箱定期检查、维修，对接触器进行修复、更换，外观除锈、刷漆。（6）对室外
6、灯具定期进行除锈、刷漆、加固。（7）对接地装置进行检查、测试；对供电设施的机械部分进行定期检查、调整、加润滑剂。（8）对一些用电量较大的设备进行跟踪,提高节能措施。对供电、防火装置进行检查。（9）定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按扭进行检修。（10）负责机械维修（如：门窗框架、货架、护栏、楼道扶手的维修等）。（11）负责小型电器设施的安装、调试工作、停电时的通知说明以及来电后设备的启动、运行准备等。（三）空调的管理及维护（1）及时联系空调维保厂家进行故障维修。（2）负责空调系统的一般维护、运行、管理，包括开、闭。（四）电梯的管理及维护1、服务范围负责办公楼3台电梯的日常维护及运行
7、安全管理。2、主要服务内容（1）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，按照一部一档的要求建立电梯的安全技术档案。（2）确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其他附属设备完好，保持场地干净。（3）严格执行国家有关电梯管理的规定和安全规程。（4）制订电梯的事故应急措施和救援预案，接到电梯故障通知后3分钟内赶到现场。发生电梯关人事故时，应立即通知电梯的维保单位施救，紧急情况下，直接拨打110求援，由110联动专业救援队伍进行救援。（5）负责完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。（6）负责申报电梯年审资料，联系市特种设备监督检验中心定期检验、办理电
8、梯检验合格证。（7）配备持有电梯安全管理员资格证件人员负责大楼电梯的日常安全管理工作。（8）提供电梯维护所需工具和劳务，涉及电梯维保所需零部件、材料费用由采购人承担。（五）给排水设备的管理及维护1、服务范围（1）负责办公楼及其附属设施的给排水设备、消防设备、水泵的检查维护。（2）负责办公楼及其附属设施的给、排水管网系统所有水阀的维护、疏通。（3）负责对办公楼卫生间洗面盆、拖把池、大小便池、脚踏阀及水龙头进行维修、维护、疏通。（4）负责对办公楼所有开水器进行检查、维护。（5）负责对办公楼及其附属设施的管网系统进行检查、维护。（6）负责对办公楼生活水箱清洗和二次供水的年检工作。2、主要服务内容：（
9、1）建立给排水系统设备、设施的安全技术档案。（2）建立正常的给排水管理制度。（3）定期对给水气压罐进行泄污、清洁、除锈、紧固，对给水泵、消防泵进行检修、紧固、密封件的检查、更换；每年进行一次除锈、刷漆。（4）定期对喷淋湿式报警器、水流指示器、喷头、防火门、压力报警器进行检查、调整、测试。（5）定期对蓄水装置进行排污、清洁，对管网系统进行排污、清洁、除锈，吊架的紧固、调整。（6）定期对所有控制阀门进行检查，添加润滑剂及密封件的检查。对所有水阀进行维修、更换。（7）定时对冲水水箱进行检查、调整。对卫生间地漏、雨水漏斗进行检查。对大便器、小便池进行疏通、加固、修理、更换。（六）秩序维护及保安服务1、
10、服务范围（1）负责办公区域及工作人员的安全。（2）负责监控设施的应用、维护。（3）负责突发公共事件的处置。（4）负责办公区域车辆停放的管理。2、主要服务内容（1）门卫安全保护。主出入口安排24小时值岗，对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，对车辆实行“一车一杆”放行制度，确保进出人员和车辆登记无遗漏。对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。（2）安全巡视。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡视一次并记录，发现违法、违章行为应及时制止。巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施。（3）
11、安全监控。物业范围内的监视监控设施24小时开通，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理。保持治安电话畅通，接听及时。（4）停车管理。对进出各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放。指挥非机动车定点停放。（5）突发公共事件处置。制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习。发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行
12、岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助有关部门、人员处理相关事宜。（七）消防监控中心的管理和维护1、服务范围（1）负责消防监控中心工作室的管理、维护。（2）负责全天24小时监控，保证消防监控中心的正常运转，确保办公区域内的安全。（3）负责对所有喷淋头、烟感探头、温感探头、消防栓、防火门等进行巡查及维护。（4）负责对避雷设施的管理、维护。2、主要服务内容（1）建立消防监控中心的安全技术档案。（2）建立消防监控中心的运行管理制度和安全操作规程。（3）定期对消防指挥中心进行检查、保养、除尘、清理误报数据。检查备用电源是否正常，测
13、试绝缘是否良好，检查静电等接地是否良好，确保指挥中心正常运行。（4）定期对烟感探头、温感探头进行测试、除尘，确保报警正常。（5）定期对消防广播设备进行检查、保养、除尘，做好冬、春季梅雨季节消防设备防潮工作，确保消防广播在突发紧急事故时能正常广播。（6）定期对手动报警器、消防通讯设备进行检查、维护、清洁。确保报警灵敏、通讯畅通。（7）定期对各楼层区域火灾报警器进行检查、维护、除尘，检查24V电压是否正常，接触器、继电器是否正常，检查各接点是否紧固，外观是否损坏、生锈，确保正常工作。（8）上岗前做好交接记录承诺情况，交接班共同巡查一次。（9）每日巡查消防栓泵、喷淋泵、生活泵压力，运转是否正常；每日
14、巡查联动信号指示是否正常，压力表、继电器等是否正常。如信号显示不正常，警示、故障，应迅速查明原因。（10）当出现火警信号时，应立即通知就近当值保安（或巡逻队员）前去报警位置核查信号真伪情况，若属误报，则及时复位；若火情属实，立即按火灾应急规程执行。（11）出现火灾情况，值班人员不得擅自离开值班室，并参与指挥各部门救火，操作控制系统，关闭通风通道，保持与消防部门救火人员联系。（12）每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好。（八）对楼宇智能化设备和安防监控中心的管理、维护1、服务范围对所有摄、录像设备，
15、显示设备，有线电视，监控设施、设备等进行管理、维护，确保设备运行良好。2、主要服务内容（1）建立楼宇智能化设备和安防监控中心的安全技术档案。（2）建立楼宇智能化设备和安防监控中心运行管理制度和安全操作规程，负责24小时监控。（3）对停车场管理系统进行管理、维护，根据需要进行调整，确保车辆进出时不出差错。（4）每班至少进行一次各类信号检查，确认是否正常，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报。当电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知电梯安全管理员及电梯维修人员前往处理。（5）监视系统收到故障报警时，应立即通知维修人员，并一同前往处理。（6）按要求负责上报消防、保安设施运行状况的各种数据和报表。（7）每季度检查一次报警系统，每半年检查一次消防系统。对显示屏幕定期进行检查、除尘，确保正常使用。（8）负责火灾报警系统工程的维护、维修，保证系统开通率、完好率达100%。注：电梯、空调、消防专业维保由采购人确定的专业维保单位维保。（九）环境卫生及日常清洁1、服务范围（1）负责办公区及院内的卫生保洁，包括会议室、楼梯、大厅、停车场、走廊、内墙、玻璃护栏、电梯间、卫生间、绿地等所有公共部位。（2）负责指定办公室的卫生保洁。（3）负责
