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1、山钢青岛城市进入研究,目录 CONTENTS,宏观条件发展研究,Part 1,1-城市发展研究 2-区域发展研究,城市发展研究,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究,城市概况：青岛地处山东半岛南部，2016年底入选国家中心城市，同时定位为山东半岛城市群青岛都市圈核心城市，城市地位得以提升，发展空间巨大。,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究,城市定位： 国家中心城市 山东半岛城市群青岛都市圈核心城市 国际性港口城市 国际性滨海度假旅游城市 国家历史文化名城 “一带一路”桥头堡城市 东北亚国际航运中心 15个副省级城市之一 5个计划单列市之一,4个全球城市 11个中心城市,城
2、市经济：2016年青岛经济发展有所放缓，但GDP首次突破万亿大关；产业结构较为合理；良好的经济发展态势为房产市场的发展奠定坚实的基础。,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究,2012年-2016年青岛市GDP及增速走势,2012年-2016年青岛市三产占比变化,数据来源：青岛统计信息网,2016年，青岛市GDP达10011.3亿元，首次突破万亿大关；增长率7.9%，受产业结构调整的影响，增速有所放缓； 青岛经济以第二产业和第三产业为主，从近五年三产占比变化来看其中，一产和二产占比不断下降，三产占比上升，且占据主导地位，经济结构愈加合理。,城市人口：2015年青岛常住人口达到909.7
3、万，人口总量大，吸附力强；城市化率为70%，随着城市化程度的不断提高将会带来更多的置业需求。,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究,2013年-2015年青岛市常住人口及城市化率,2015年山东省各城市常住人口数量及增长率,数据来源：青岛历年统计公报,从近三年数据来看，青岛市常住人口数量逐年增加，年均增长率约0.86%，2015年常住人口达909.7万；青岛城市化率也在不断增长，2015年达到70%； 从2015年山东省内各城市常住人口来看，青岛位居全省第三位，仅次于临沂、潍坊，青岛人口增长率高于全省平均水平。,城市规划：青岛都市圈的规划建设将极大提高核心城市青岛的竞争力，协同潍坊等
4、城市一体发展，重点发展蓝色经济，建设陆海统筹、具有较强国际竞争力的都市圈。,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究,都市圈定位 青岛都市圈定位为未来“全省发展核心引擎”，具有较强国际竞争力的都市圈，成为东北亚地区国家合作枢纽之一，中国海洋产业创新基地。 城市构成 都市圈由青岛和潍坊2市和烟台的莱阳、海阳构成。 人口规划 2020年总人口达到2000万人，其中城镇人口达到1400万人； 2030年总人口达到2300万人，其中城镇人口达到1800万人。 交通规划 要以济南、青岛为核心,构建“三横五纵”的高速铁路主骨架,形成覆盖50万人以上城市的高速铁路网，实现城市群3小时交通圈，都市区内节
5、点县市1小时交通圈，设区市中心城区与周边县市1小时通勤圈。青岛要提升青岛港通过能力,建设成为东北亚国际航运枢纽和多式联运结合的全国性综合交通枢纽。,资料来源：山东半岛城市群规划（2016-2030）,城市规划：岛城将构筑“一轴、三城、三带、多组团”的城镇空间布局，建成国际化海湾城市，东、西、北三城区环湾联动发展是城市未来的发展重心。,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究,一轴 大沽河生态中轴：设置大沽河河口湿地保护区，将大沽河流域建设成贯穿南北的防洪绿色安全屏障 三城 环胶州湾东岸城区；西岸城区；北岸城区 三带 东岸烟威青综合发展带：依托滨海大道、青连铁路等交通廊道，集中布局港口、滨
6、海旅游、行政商务中心、蓝色硅谷等核心战略空间； 西岸济潍青综合发展带：依托青荣城际、青龙高速等交通廊道，布局多个城市副中心、重点产业园区等； 滨海蓝色经济发展带：依托胶济铁路、青兰高速等交通廊道，促进胶州湾西岸城市空间向北拓展； 多组团 10个次中心城市以及一部分小城镇,数据来源：青岛城市总体规划（2011-2020）,城市产业：青岛产业依托城市发展布局，重点打造北岸城区高端制造业、东岸城区现代服务业、西岸城区蓝色经济；中心城区主要承担第三产业发展，“蓝色”为产业发展的主旋律。,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究,城市交通：对外构建海陆空一体的综合交通枢纽，对内优化完善中心城区的交
7、通体系，2020年将实现与省内主要城市间2小时、市域内1小时的通达目标，极大提高城市交通通达性。,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究,对外： 铁路：新建红岛站、青岛西站，改建胶州北站；建设济青高铁、潍莱城际、青连铁路红岛至胶南城际铁路、董家口港疏港铁路等； 公路：以高速公路和一级公路为骨干，二级、三级、四级公路为基础； 港口：推动港铁联运，打造东北亚国际航运中心，董家口港区、前湾港区、黄岛港区、老港区分工合作，协调发展； 民航：建设青岛新机场；,对内： 轨交：建设M1、M2一期、M4、M6一期、M7一期、M8、M14、R11、R13一期； 常规公交：新建约150公里公交专用道，开展
8、设置BRT系统，积极发展定制公交； 道路交通：东岸城区建设“四横三纵”、预留“一横一纵”快速路网络；北岸城区建设“两横七纵”、预留“一横”快速路网络；西岸城区建设“三横两纵”、预留“两横”快速路网络；,轨道交通：青岛地铁3号线已全线贯通，预计未来5年内将开通9条；城市轨道交通的建设将完善城市交通体系，大大增强区域通达性，为城市的后续发展打下基础。,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究,轨道交通：青岛通过政府立法形式固定轨道交通盈利模式，形成“地铁建设+效益返还”的良性循环，将轨道交通带来的沿线土地及物业增值等外部化产出效益还原为轨道交通
9、经营单位的内部收益。,土地规划控制范围,土地开发核心区、特定区,土地使用权出让收益归集,为最大限度发挥轨道交通带来的经济效益，青岛市规定轨道交通车辆基地、停车场、车站、区间及其用地红线外200米区域内为轨道交通土地开发利用核心区，200米至规划控制的1000米区域范围内为土地开发特定区。,核心区土地由轨道交通经营单位负责开发，由轨道交通带来的沿线土地溢价收入纳入地铁专户，用于轨道交通建设和运营。 特定区由区市政府负责开发，相关沿线土地溢价由市和区市分享符合开发原则。,为实现轨道交通建设与沿线土地开发的协调联动，将轨道交通规划线路两侧各1000米内的土地以及市、区（市）人民政府确定用于支持轨道交
10、通建设和发展的其他土地纳入轨道交通规划控制范围并实施有效控制。,青岛市轨道交通土地资源 开发利用管理办法 2016年11月13日发布 2017年1月1日实施,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究,轨道交通：轨交线开通后对中心区域，造成的结果是城市辐射范围扩大、功能强化，导致商业中心集结，区域办公集中，同时缩短边缘区的交通时间，对沿线物业将产生正向的价格引导。,Part 1.1 宏观条件发展研究城市发展研究小结,青岛定位为国家中心城市，地理位置优越，经济发展较好，产业结构不断优化、人口吸附力强，交通网络不断完善，城市竞争力强，有力支撑城市房地产市场发展，值得企业进入。,经济产业,城市规
11、划,交通条件,城市人口,铁路：新建红岛站、青岛西站，改建胶州北站，建设济青高铁等，预计到十三五末，将建成四大枢纽、五大干线的高铁网； 轨交：青岛地铁3号线全线贯通，预计未来5年内将开通9条（M1、M2一期、M4、M6一期、M7一期、M8、M14、R11、R13一期）。,青岛市常住人口数量逐年增加，2015年达909.7万，人口总量大吸附力强； 青岛市常住人口城镇化率不断上升，2015年达到70.0%，城市化程度的不断提高将会带来更多的置业需求。,岛城东城、西城、北城三城环湾联动发展，规划建成国际化海湾城市，同时国家中心城市的规划定位也将极大的提高城市地位，提升城市未来发展空间。,2016年青岛
12、市GDP首次突破万亿大关，经济发展向好，受产业结构调整的影响，增速有所放缓； 青岛产业重点打造北岸城区高端制造业、东岸城区现代服务业、西岸城区蓝色经济。,宏观小结,区域发展研究,Part 1.2 宏观条件发展研究区域发展研究,Part 1.2 宏观条件发展研究区域发展研究,区域经济：西海岸、即墨、胶州、城阳区域经济发展强劲，固定资产投资、人均GDP都位居前列，但即墨、胶州等外围区域房地产投资略低，属于潜在开发区域。,Part 1.2 宏观条件发展研究区域发展研究,区域人口和消费：2015年西海岸、即墨、胶州人口总量大，常住人口同比增速较快；胶州、城阳、高新社零总额较低，随著区域和产业发展，消费
13、能力有望进一步提升。,资料来源：青岛市统计公报、统计年鉴,从2015年各区域常住人口数据来看，西海岸、即墨、市北、胶州人口总量位居前列，市北人口增速弱于其他三区； 从2015年各区域社零总额数据来看，市北、市南位居区域前两位，消费能力强劲，其次为西海岸、即墨，胶州、城阳、崂山和高新区社零总额相对偏低，未来提升空间较大。,Part 1.2 宏观条件发展研究区域发展研究,区域投资：随着西海岸、新机场、蓝色硅谷等重大建设项目的逐步推进，西海岸、胶州、即墨区域投资将会持续增加，属热点开发区域，但胶州、即墨房地产开发投资相对较少；李沧、西海岸、崂山、市北房地产开发投资相对旺盛。,2015年西海岸经济新区
14、完成投资1714.7亿元，增长15.8%；即墨蓝色硅谷区域共有在建产业类项目（房地产开发类除外）210个，比上年增加 12个，完成投资346.3亿元，增长15.8%。 胶州主要是胶东国际机场建设等基础设施建设，但房地产开发程度低，投资小。 李沧、市北、崂山和市南开发建设已进入成熟期投入相对少，房地产开发为主要投资方向。,2015年青岛各区域固定资产投资对比图,资料来源：青岛统计年鉴,Part 1.2 宏观条件发展研究区域发展研究-规划篇,市南区：青岛政治、经济、文化中心，青岛湾区将成为市南区未来发展的新引擎，着力推进老城区的有机更新，通过历史街区和现代产业结合，实现区域转型升级。,汇泉湾区-太
15、平角六路以西、小青岛以东的汇泉湾区重点做好传统风貌和历史建筑的保护利用，充分发挥人文资源优势，发展文化博览、影视制作、旅游、健康等产业，塑造特色鲜明的城市中央休闲区。 青岛湾区-小青岛以西、胶州湾以东的青岛湾区，传承历史文脉，有序推进老城区有机更新，引入时尚、文化、创意、商务等业态，成为历史街区与现代产业和谐统一的新“街里”，市南发展新引擎。,发挥浮山湾发展优势，挖掘汇泉湾发展潜力，彰显青岛湾发展特色，统筹滨海一线空间、资源与产业发展，全力构建文化为纽带，金融商务、时尚消费为特色的“三湾一带、联动发展、相互促进、共同繁荣”的现代化国际城区新格局。,浮山湾区-青岛大学以西、太平角六路以东的浮山湾
16、区，发挥行政中心、金融与商务、商贸中心优势，持续推进高端楼宇建设，努力提升配套水平和软环境，重点发展总部经济、金融、国际商务、时尚消费等产业，打造国际商务中心和时尚消费中心。,资料来源：区域十三五规划,Part 1.2 宏观条件发展研究区域发展研究-规划篇,市北区：胶州湾蓝色经济高端商务带的规划落地将成为区域对外开放的重要窗口，发挥其港口优势，带动整个区域西部的崛起。,十三五期间市北区将全面构架“一带崛起、两极引领、三区联动、生态提升”的城市空间发展格局，促进资源整合、优势集聚、功能强化、融合带动。 “一带”胶州湾蓝色经济高端商务带，以“邮轮母港城”和“欢乐滨海城”建设为依托,以环湾大道为纽带, 形成沿胶州湾岸线蓝色经济高端要素集聚发展的格局。 “两极”创新创业示范区和中央商务区，以大学科技园为核心,建设创新创业示范区,作为全区创新驱动的主阵地,；充分发挥中央商务区对金融等高端服务业和优势商务资源的集聚作用,加快建设中心广场,完善周边配套。 “三区”青岛特色文化记忆片区、新都心片区、浮山片区，传承文化，激发活力,打
