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1、,绿都地产集团,徐州城市投资价值研究 2017年09月26日,写在“十九大”之前,|内外部环境|实体经济|房地产政策|市场预判|,内外部环境内忧外患共存，房地产长效机制势在必行 实体经济地产先行，金融跟进，扶持实体别无他选 房地产政策房住非炒”，长效机制雏形已定，“十九大”或将成为长效机制落地重要节点 市场预判“以时间换空间”，2018年下半年之前政策都不会有实质性放松，“六限”时代，楼市缓行,写在“十九大”之前,内忧外患共存，房地产长效机制势在必行,3,-50,50,150,250,外患：全球经济同步复苏，货币政策由“鸽”转“鹰” 各主要机构普遍看好世界经济走势，且OECD称，其追踪的45个
2、国家今年有望实现 自2007年以来的第一次经济全面增长 表：IMF、世界银行、经济合作与发展组织（OECD）全球经济增速预测,内忧：资产价格泡沫化、债务风险陡升 流动性充裕造成资产价格泡沫化 表：2007年&2016年经济指标对比,经济货币化“领先” 全球：我国货币信贷数据均大超同期经济增长率，致使经济 货币化水平大幅度提高，由2007年末的1.51倍快速上升为2016年末的2.1倍 国内杠杆大幅提高，非金融企业部门尤其突出 图：2005年至2017Q1我国经济实体部门杠杆率（%）,政府 居民 非金融企业 08年四万亿刺激计划开始至今，带来企业、居民、地方政府杠杆大 幅提高，负债累积，风险隐患
3、激增,2019 3.68 2.89 / 2017年来，随着经济改善，美、欧、日等国央行陆续改变政策基调，接连出台 紧缩政策或释放调控信号 美国加息：FOMC议息会议纪要显示，预计2017年美联储还将加息1次，2018年则会加 息3次直至2.1%的基准利率水平 欧洲退出量化宽松：虽仍维持0%再融资利率，但7月欧央行会议纪要已删除“可能再次 降息”的前瞻性指引，退出量化宽松只是时间问题 日本隐形缩表：日央行隐形缩表已悄然进行，6月日央行持国债规模增幅下滑至70万亿 日元，已显著低于80万亿日元的政策目标 鉴于全球经济复苏、货币收紧，一旦我国房地产市场风险爆发，未来几年都 将难以通过放松货币扭转局面
4、 数据来源：中国人民银行、国家统计局、财政部、Wind；国家资产负债表研究中心,写在“十九大”之前,地产先行，金融跟进，扶持实体别无他选,4,0,12-01,12-12,17-07,13-11 14-10 北京 上海,15-09 16-08 深圳 广州,金融行业过度繁荣,只有抑制地产、金融的过度繁荣， 实体经济才有机会,除银行外，2016年金融子行业扩张速度全面高于20%，资金在金融系统内空转，严重 阻碍实体经济投资,表：2016年非银行金融行业飞速扩张,7月，全国金融会议，要求金融服务实体经济，防范金融风险 8月，中国区域金融运行报告（2017）中为房地产和去产能划出了清晰的金融政策底线：
5、在支持居民合理自住购房同时，严格限制信贷流向投资投机性购房,金融政策跟进，引导资金脱虚向实,房地产资产价格增速过快,图：2012年至今一线城市房价增长迅猛 80000 60000 40000 20000,0 1999 2001 2005 2008 2010 2015 市场决定资金流向，房地产炒作导致房价激增，收益率过高，致使实体经济 投资积极性受到抑制,图：工业企业利润增速近年来处于低位 100,50,数据来源：Wind,写在“十九大”之前,“房住非炒”，长效机制雏形已定，“十九大”或将成为长效机制落地重要节点,长效机制进程加速,长效机制选择众多,近日，中央会议及政府机构关于长效机制的推进工作
6、不断提速，长效 机制或雏形已定,“十九大”之后，关于土地、税收、地票等长效机制的立法和落地执行或将将逐步开展,开展租赁试点：住建部等9部门发布通知，决定在广州、深 圳、南京等部分人口净流入城市开展住房租赁试点,首提租购同权：广州市政府出台16条租赁新政，首次提出“租 购同权”，发展租赁经纪，并将租赁住房用地供应纳入年度土 地供应计划,7月17日,自2016年12月，中央经济工作会议首提“长效机制”以来，其研究建立进程 不断加快，已开展住房租赁试点 2016年 研究建立：中央经济工作会议指出要坚持“房住非炒”的定 位，研究建立基础性制度和长效机制 2017年,7月20日,7月24日,土地,控制土
7、地供应总量、控制用地结构比例、控制拍卖土地价 格,金融,坚决守住开发商自有资金拿地这条底线、坚决防止开发商 多账户借款、认真管好住房按揭贷款,税收,形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率 体系，适时征收房产税或物业税,租赁,完善政府公租房体系、培育商品房租赁市场,地票,加强土地节约集约利用、探索建立农民进城后退出农村宅 基地和建设用地的新机制,立法,可设立房地产税法、住房法、房屋租赁法， 将一些基础性制度和长效机制固化下来,10月18日,5,加快建立：中央政治局会议提出“要稳定房地产市场，坚持政 策连续性稳定，加快建立长效机制” “十九大”或将成为长效机制落地重要节点,写在“十九大
8、”之前,“以时间换空间”，预判2018年下半年之前，地产政策都不会有实质性放松，“六限”时代，楼市缓行,当前楼市处于“六限时代”,与此前调控相比，此次更为严格,当前房地产政策调控,当前属于全环节覆盖阶段,楼市迈入限购、限贷、限价、限售、限商、限签的“六限时代” 表：部分城市“六限”政策调控概况表,限售,交易环节,持有环节,限售,开发环节,经历2016年的楼市热潮之后，2017年成为业内公认的调控年，在过去的 半年里，全国各地出台的各类楼市调控政策超过百条，数量之多且强度 之高 2010年房地产政策调控,限购,限贷,2013年房地产政策调控,限购,限贷,限价,6,写在“十九大”之前,原因1：从政
9、策周期来看，一般调控都会持续2年左右,0,45 40 35 30 25 20 15 10,4,6,8,10,12,14,16,2002 2002 2003 2004 2005 2005 2006 2007 2008 2008 2009 2010 2011 2011 2012 2013 2014 2014 2015 2016 GDP:累计同比 房地产开发投资完成额:累计同比,图：政策调控一般会持续2年左右,土地招拍挂,住房结构调整,330新政,限购升级 经济不断下行 930新政,金 降准,经济过热 限购限贷 融危机 降息降首付,六限5时代,政策一般持续2年左右,在供需关系没有恢复前，放松调控容易
10、导致房价再次上涨，土地出让到形成商品房供给要12年开发周期，通过该间隔时间补库存&去库存，因此市场 供需关系恢复需要12年 因此， 2018年下半年之前，地产政策都较难有实质性放松，将维持“六限”政策的强度&力度,7,热点城市库存下降,表：2017年8月重点城市商品房住宅消化周期（月）,2016年行情高涨，热点城市受到追捧，库存量大幅下降 2017年8月热点城市库存量同比下降明显，愈四成的热点城市库存量下降超 30%以上,在补库存周期内，政策松动可能性低,2016年全国房地产用地供应量连续第3年下降，幅度达到10.3%，但 相较于2014年和2015年分别下降25.5%和20.9%，土地供应有
11、所回升 热点城市有意增加住宅用地供应，调整供地结构 2016年，上海商品房土地供应量比2015年提高了169公顷 2016年，合肥市商品住房用地供应计划从5500亩增加到7000亩，增 加了1500亩，同比增加27.27% 2016年，苏州市区商品住房用地供应计划为380公顷，较2015年商品 住房用地供应量310公顷增加22.6%,受制于开发周期，补库存需要一到两年的时间,为了调整供需结构，防止房价过快上涨，在补库存的开发周期内，政策 松动可能性低，补库存成果需要等到明年下半年才能见效,8,经济的依赖度逻辑或发生转变 在国家经济转型下，以往“经济好，压地产；经济差，扶地产”逻辑或发生转变，此
12、轮调控周期拉长，政策松动将继续延后 图：2011年以来房地产行业周期走势,-7,-2,3,8,13,15年11月提出去库存,打压下行：16个月,11年1月新国八条,12年5月拐点：保增长,高点：空头论,（2011年以来70个大中城市新建商品住宅价格指数同比走势，%） 放量繁荣：20个月 打压下行：16个月 放量繁荣,16年2月降首付,及契税,330新政 15年5月公司债放 水,14年11月双降开启,16年3月沪深政策率 先收紧,16年8月底热点二线,逐步收紧,930新政,930开始新一轮调控,当我国经济增速缓慢时，国家依靠刺激房地产，放开需求来拉动经济增长；当经济结构转型，增长模式发生转变时，
13、国家调控从严，抑制房地产需求 此轮国家经济发展步入新常态，期望通过培育新的经济增长点达到促转型、调结构；因此房地产调控周期或将拉长，调控放松点肯继续延后,9,写在“十九大”之前,原因4：从住房供应来看，租赁市场受到政策较大程度的鼓励，需要时间来培育，严格管制商品房市场也是必要条件之一,政 策 鼓 励,商品房市场需要政府严格管制,租赁市场受到鼓励正在加快发展,国家对长租公寓不断给予政策利好,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台 了一系列鼓励和规范租赁市场的政策,2016.6,国务院,2017.4,住建部&,国土部,明确要求增加租赁住房有效供应，以及在租赁住房,供需矛盾突出的超大和特大城市
14、，开展集体建设用,2017.4,地建设租赁住房试点 明确未来 5 年内全市计划供应住宅用地 6000 公顷、 年均 1200 公顷，自住型商品房供地 1020 公顷，拟,建 25 万套房，并建立购租并举的住房制度,优化住宅 供应结构，仅 2017 年供应方案也比原计划翻倍,2017.7,北京,2016.5,国务院,提出要支持租赁住房建设，培育市场供应主体 ，鼓励住房租赁消费,广州,2017.2,住建部,规范租赁市场：加快住房租赁市场立法；多渠道增,加租赁住房有效供应；大力发展公租房；加强住房,租赁市场监管,2017.7,上海,规定浦东和嘉定两宗地块，限定土地用途为租赁住,地，要求未来仅用于出租，不得出售,积极支持租赁住房方式， 加快构建 租购并举的住房 体系，增加租赁住房用地有效供应，允许商业用房 改为租赁住房,政府在市场秩序整顿上保持严控，加大市 场监管规范 上海发布住房规划 7月9日，上海公布上海市住房发展“十三五”规划， 明确规定住房供应总量，并且发展租赁市场将成为一个长期 战略 7月21日，上海公布关于加强商品住房及其附属地下车库 （位）等设施销售监管的通知，进一步规范商品住房销售 行为以及地下车库等附属设施的租售行为 9月15日，上海公布关于加快培育和发展本市住房租赁市 场的实施意见，明确提出加快租赁市场
