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1、武平县城市进入性报告,漳龙区域龙岩城市公司/事业部/筹备处 2018年4月28日,1,目 录,2,核心结论,武平县城市分析结论、武平县城市整体市场分析结论、武平县市场分析结论 PART1.城市分析 城市概况、经济情况、城市规划、产业结构、人口研究 PART2.城市整体市场分析 土地市场、住宅市场（历年供销比及量价走势、近一年量价走势、板块概况、市场存量、客户结构） PART3. 上杭县市场分析（选择项，若有重点关注的区域） 土地市场、住宅市场（历年供销比及量价走势、近一年量价走势、板块概况、市场存量、客户结构）,1、武平县是龙岩市经济相对较弱，2017年全县GDP经济总量182.5亿位列全市第
2、七位，人均GDP全市排第六； 2、能源烟叶产业基地发展成型，后续经济增速潜力大； 3、2017年人均可支配收入65883元，全市第六，消费能力一般； 4、武平县是闽、粤、赣三省交界处，南与广东梅州相连，西与江西赣州接壤。城市地理位置较优越。 5、武平县地处龙岩西南方向，为城市发展主导方向； 6、武平县依托第二产业建材业快速发张，优势明显。,3,1、近6年出让用地总建面积86.89万，2017年出让用地总建面积19.71万，土地市场出让控制，存量较缺，此时有较大的进 入机会。 2、近一年供应17.28万，近一年去化27.57万，整体供不应求，去化周期缩短。 3、全市库存量约28.68万，去化周期
3、约12个月，去化风险相对可控。 4、受价格推动，改善市场快速发展成熟，客户心理预期被拔高，城市地缘投资客，改善客户催生。,一、城市分析结论,二、武平县整体市场分析结论,核心结论,1、定位城区新中心，规划前景较好，区域价值认可度较高，楼面地价处于较低水准； 2、土地价值预期高，出让价平稳，近年来楼面地价涨幅不大； 3、区域近一年均供应17.28万，近一年去化27.57万，供不应求，去化风险可控； 4、区域库存约28.68万，去化周期约12个月； 5、改善客群占55%，刚需客群占35%、投资客群占比10%，价格承受能力相对较强。,4,三、 武平县分析结论,1、城市发展方向纵贯城区南北的平川河，发展
4、轴线即西环路-武平大道,工业大道-北大道发展轴 。 2、区域土地供应体量相对稳定，2017年出让土地用地面积11.51万，总建面积19.71万。 3、2017年住宅成交量价齐涨，近一年成交均价约为4645元/，区域价格上涨空间较大，2017年价格呈上涨趋势。 4、该县库存仅为12个月，受本地购房力潮影响，新城板块库存房源加速去化。市场偏向卖方，市场向好，在售存量紧缺。 5、目前区域来源城区机关单位，个体户为主，客户占比75%，乡镇客户占比35%。,四、 武平县分析结论,核心结论,武平县是龙岩市下辖的一个县，位于龙岩市西南部，闽、粤、赣三省交界处，南与广东梅州相连，西与江 西赣州接壤，是闽西、粤
5、东、赣南的重要交通枢纽和物资中转、集散地，是国家和省商品粮基地县，是国 家无公害蔬菜生产示范县，素有闽西“金三角”之称。 城市区位 武平县，中国福建省龙岩市辖县，位于龙岩市西南部，闽、粤、赣三省交界处， 南与广东梅州相连，西与江西赣州接壤，是闽西、粤东、赣南的重要交通枢纽 和物资中转、集散地，是国家和省商品粮基地县，是国家无公害蔬菜生产示范 县，素有闽西“金三角”之称。地理坐标为北纬2447“-2529“，东经 11551“-11623“。属亚热带海洋性季风气候。 武平县辖7个镇、10个乡：平川镇、岩前镇、十方镇、中堡镇、桃溪镇、万安 乡、东留乡、民主乡、下坝乡、中赤乡、象洞乡、武东乡、永平乡
6、、湘店乡、 大禾乡。 人口基数 全县户籍人口：40.07万人，常驻人口：27.7万人，常驻人口城镇化率48.5% 城市特征 1、武平县是国家无公害蔬菜生产示范县。 2、武平县属闽西南上古生代覆盖层。北部中低山纵横，间有指伏山间盆谷； 南部低山丘岭起伏，多低丘河谷，全县地势由西北向东南倾斜，北高南低。 3、武平县中心城区规模较小，教育资源比较短缺，基本处于饱和、超容状态。 当地房地产发展规模较小，供应量和需求量较小，多为本土开发商，开发楼盘 品质一般。 5,PART1.城市分析|城市概况,6,2017年武平县全县GDP收入182.5亿元，全市各县市排名第七，人均GDP全市排名靠六，相对靠后，全县
7、常 住人口数量27.7万人，全市各县市排名第五，常住人口数量也处于下游。,武平近三年GDP呈稳步上涨趋势，但排名全市各县区排末尾，整体的经济水平较差，消费力一般。 武平县下辖乡镇中平川镇、岩前镇、十方镇的整体经济实力强，占其总数的50%左右。 人均可支配收入相对一般，房地产市场发展空间可发掘。武平的人均GDP属于全市各县区，排第六，消 费力一般。,PART1.城市分析|经济情况,数据来源：龙岩市各年年鉴,【城市发展】武平县域加快推进建制镇和乡集镇建设，形成以平川镇为中心的城镇体系 城市空间布局结构 县域中心城市 (县域中心 )重点中心镇建制镇乡集镇”城镇体 系。 以平川镇为县城中心城市 岩前、
8、十方、桃溪建成“重点中心镇” 加快推进其它建制镇和乡集镇建设 武平县城中心规划:“一带，两轴，七组团”的空间结构体系 “一带”： 纵贯城区南北的平川河生态景观带 “两轴”： 适应县域城市形态的 两条发展轴线即西环路 -武平大 道发展轴,工业大道 -城北大道发展轴 “七组团”：包括旧城传 统商业组团, 西部文教和客家文化生态新 城组团, 东部商贸物流组团和城市绿化休闲组团, 南部 工业组团与产 业服务组团,北部行政商住新城组团开发建设。 规划小结:从目前的规划发展来看,武平县城中心群聚效应较为明显, 对于底下乡镇辐 射能力,带动性明显,中心性与凝聚力较强。,PART1.城市分析|城市概况,全县以
9、第二产业为主，近几年保持稳步上升阶段，整体处于工业经济发展时代，产业人口会 不断增加；同时农业产值也逐年增多，并保持稳定的产业占有率。 初步核算，全年实现地区生产总值182.5亿元。其中，第一产业增加值37.6亿元；第二产业 增加值76.5亿元；第三产业增加值68.4亿元。,人均地区生产总值65883元。 生产加工业 副产品加工业 蔬菜种植业 殖业,PART1.城市分析|产业结构,8,数据来源：武平县政府工作报告,武平县常住人口保持稳定，流动人口相对较少，属于内生型消费市场。,PART1.城市分析|人口研究,从2011年到2016年上杭县户籍人口稳步增加，但常住人口变化不大；中国政府2016年
10、全面放开二胎政策， 城市人口将持续增加，一定程度上增加了购房需求，对房地产业是一大利好。 数据来源：武平县年度政府工作会议,9,10,2012年-2017年，武平县共出让15幅地块（剔除一些总建小于1万平和政府划拨用地），总出让面积约 52.3万，总出让建筑面积约86.89万；一级市场较为宽松。 2012年-2017年，土地成交相对平稳，年成交均价维持1200-1500元/，涨幅不大。2017年碧桂园正式 进驻武平县。,近6年来，武平县商住用地供应较为松紧有度，2016年市场回暖，但仅供应1幅住宅用地，2017 年全国县级市场向好，武平出让5幅地块，全国名企碧桂园以楼面价1207元/进驻武平。
11、,碧桂园进入,PART2.城市整体市场分析|土地市场,数据来源：中国土地市场网 【剔除总建小于一万平及划拨用地】,PART2.城市整体市场分析|住宅市场,11,历年供销比及量价走势 近一年来（201705-201804）武平主城区供应量17.28万平，去化量27.57万平，供不应求库存 相对较紧缺，价格相对适中， 近一年成交均价约4600元/，库存小，压力较小。,数据来源：武平房地产信息网截止4月27日 近一年供应17.28万，成交27.57，供不应求。城市房地产投资不断增加，销量呈上升趋势， 库存紧缺，市场压力较小。 近一年成交均价约4600元/，价格趋于稳定，总价相对较低，抗性较小 。,P
12、ART3. 武平县市场分析|住宅市场 板块概况,西 环 路,东 环 路,北环路,武平县中医院,武平一中,中远上城 武平实验小学,武平县政府 联发中央公园,清 华 苑,市政配套 在售项目 售罄项目,碧桂园天玺,金岸佳园 万星城,12,PART2.城市整体市场分析|住宅市场,板块概况 武平县主城区在售项目少，主要在售项目碧桂园天玺、万星城、金岸佳园，福景（未动工）；随着碧桂园 全国房企相继进入，房价趋于稳定上升阶段；目前新城板块价格在5800-6300元/（二手）；西环路以北配套 尚未成熟，主要以梁野山景区经济支撑，现为城市价格洼地，价格在4800-5100元/。 金岸佳园、万星城 4800-51
13、00元/,中远上城、中央公园 二手5800-6300元/ 碧桂园天玺 5800元/,13,数据来源：武平房地产信息网,14,随着武平县发展利好的释放，购房需求上升，近一年武平商品住宅供不应求，截止目前武平商 品住宅主要在售库存约2.91万方；后市放量较大约26万方。去化周期12个月，市场压力适中。,PART2.城市整体市场分析|住宅市场 市场主要项目存量,数据来源：武平房地产信息网,15,PART2.城市整体市场分析|住宅市场 市场主要项目存量明细,补充客户5%,部分客户25%,主要客户70%,武平县城 区域：武平县城客户 特征：政府机关单位/个体户,目的：自住、投资，改善 经济水平：稳定中高
14、收入,乡镇进城 区域：乡镇进城置业 特征：改善居住品质要求,目的：80%自住；20%二者兼具 经济水平：收入较低，看中性价比,返乡客 区域：外地人/在外上杭人 特征：在外工作/经商,目的：自住为主，部分兼具投资 经济水平：中等收入，看中发展前景,PART2.城市整体市场分析|住宅市场 客户结构,受厦门龙岩价格推动，武平改善市场快速发展成熟，客户心理预期被拔高。武平县城主要客户来 源于县城客户以政府机关单位个体户居多；部分客户来源于乡镇进城；补充客户为务工返乡客户；,1、整体市场呈现卖方市场，市场购买力强劲，项目在售库存紧缺； 2、近年武平楼市稳中上浮，市场偏向卖方，市场向好；2017年碧桂园大
15、牌房企进 驻且实现开盘热销，大大提升购房者居住理念，增强品牌意识，更加追求品质生活； 3、供需相对平衡，武平市场将持续以“城北刚需，新城改善为主”的市场格局； 4、整体市场发展较平稳，市场竞争相对较宽松，在售项目在售库存较紧缺，待售 库存适中，市场总存量28.68万方，去化周期12个月；,17,PART2.城市整体市场分析|小结,附件：武平县主要竞品情况【碧桂园天玺】,开发商,福建碧桂园房地产有限公司,产品性质,住宅,基础指标,占地：33513；计容总建：80431 容 积 率：2.4；绿 化 率：30%,首期开盘,2018年2月,规划套数,总户数：626户,高层产品,100-110（3房）
16、120-130（3房） 140-150（4房）,当前售价,5800元/,存量,可售住宅存量：约449套；约5.78万,项目卖点,1、项目品牌：全国知名房企碧桂园 2、社区配套：泛会所空间、功能社区 3、示范区体验：高尔夫式园林、泳池 4、样板间体验：智慧精装样板房,碧桂园天玺项目处武平大道西侧县公安局旁，靠 近高速出口交通较为方便；项目采用高尔夫式立 体园林及泳池，对于县级市场社区体验感较为震 撼；其次项目学区为武平附二小、武平三中。,1,2,3,5,6,9 8,10,11,12,13,已 推 未 推,18,【碧桂园御龙湾】产品户型,格局方正，动静分离，南北通透，大尺寸阳台，产品力与品牌力较强, 产品定位改善，市场接受度较高,100-110平/三房两厅两卫,18,120-130平/三房两
