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1、,强二线，冲一线南京城市及市场研究,城市基本面,（一）南京城市定位及区位,南京在中国新一轮城市定位中，城市地位的到明显提高。与杭州及上海同为华东重 要城市。,城市定位,在长江三角洲地区区域规划中，南京定位为区域中心城市，与杭州、苏州、宁波等同级。 在江苏省城镇体系规划（2012-2030）中，南京定位为南京都市圈核心城市。 南京距上海约300公里，距杭州约276公里。,面积及区划,城市面积：6579平方公里； 11个行政区：鼓楼区、玄武区、秦 淮区、建邺区、雨花台区、六合区、 浦口区、江宁区、潥水区、高淳区。,中国的区域中心城市：沈阳（东北）、南 京（华东）、武汉（华中）、深圳（华 南）、成都
2、（西南）、西安（西北） 全国城镇体系规划（2010-2020年）,行政区划 南京市域下辖11个区，其中2013年2月撤销白下区、下关区，同时将溧水县、高淳县撤县设为溧水区、高淳区。,与长三角主要城市比较，从GDP来看，南京的经济水平存在一定差距。但从发展速度来看，年均增长率仍然保持 在10%以上，超过上海、苏州城市 。常住人口已达到818万，南京市市辖区人口居江苏省第一，全国第十，且户 籍人口占比达78%以上，稳定度较高。公共财政收入903亿元，排名全国第十一。,城市经济基本面,人均收入水平&社会消费品零售总额,南京市2014年城镇人均可支配收入42568元，排名江苏省第二； 南京市2014年
3、社会消费品零售总额4167亿元，在长三角核心城市中，仅次于上海，远高 于其他同类城市；,据非营利性房地产组织城市土地学会的最新年度调查报告显示，在中国36个主要城市投资前景和开 发前景排名中，南京位列全国第5位，位列4个一线城市之后。,南京城市投资环境城市投资前景,南京,南京,南京是中国大陆第六个开通地铁的城市 ，截至目前，南京地铁有7条线路、121座车站，线路总长 225.4公里，地铁线路长度列北京、上海、广州之后居中国第4、世界第11位，且目前仍有3条线 路在建。,南京城市投资环境地铁资源,（三）城市规划快速路,南京主要城市干道3个环线已经成型（增加城市交 通的详细说明），且通过对城西干道
4、的综合改造是 的主城区交通更为便利和通达。 南京现共有5个公路过江通道，南京三桥、纬七路 过江隧道、南京长江大桥、二桥、四桥。这其中免 费的只有长江大桥，政府部门表示过江免费方案正 在研究。,南京是中国高等教育资源最集中的五大城市之一，国家三大高等教育中心 ，国家四大科研教育中心，科 教综合实力仅次于北京、上海，居全国第三位。其中全市普通高等院校53所，普通中学223所，普通小 学345所。,南京城市投资环境教育资源,备注：表中数据来源于国民经济与社会统计公报；图中数据来源于第六次全国人口普查。,0,100,200 300 400,700,800,900,008,2,009,2,010,2,2
5、,012,2,013,2,单位：万人,南京市市辖区人口居江苏省第一，全国第十，且户籍人口占比达78%以上，稳定度较高。2014年，南京 官方统计的人口数字为820万，但官方数字包含了乡镇及农村人口。根据经济学人数据显示，南京城市人口数 约640万，这使得南京成为长三角地区仅次与上海的第二大城市。表明南京大量劳动力和消费者聚集在市区， 这对房地产市场的发展具有重要意义。 全国城市（市辖区）人口排名 南京市人口概况,非户籍人口 户籍人口,500 600 常住人口,2009,2010,2011,2012 011,2013,2014,（六）人口,南京是国家重要的医疗医药中心，医疗卫生环境仅次于上海、北
6、京。拥有南京军区南京总医院、江 苏省人民医院、江苏省中医院、鼓楼医院、南京医科大学附属一、二、三医院、东南大学附属中大 医院等共30余所三甲医院。,南京城市投资环境医疗资源,14,江苏城市两大重点之一：江苏省城镇体系规划（2015年- 2030年），全省共将形成2个特大城市、15个大城市、12个 中等城市、28个小城市和540个镇的城市等级规模体系。2个 特大城市将是南京和苏州；长三角三个特大城市之一,城市地位,仲量联行基于GDP、人口、富裕程度、投资、零售额、居民储蓄、教育基础设施、土地出让 量和零售商数量等多个变量建立模型，从287个城市中最终筛选出中国城市60强。 15,2015年中国城
7、市60强 超一线城市,南京,城市属性 综合实力列全国第十一，由二线城市进入1.5线城市梯队,5000 0,10000,25000 20000 15000,上海 苏州 杭州 无锡 南京 宁波,2014年长三角地区主要城市GDP （亿元）,0.00%,5.00%,10.00%,15.00%,2008-2014年长三角地区主要城市 GDP增长率,上海,苏州,杭州,2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 无锡 南京,宁波,与长三角主要城市比较，从GDP来看，南京的经济水平存在一定差距。但从发展速度来看，南京的GDP增长率 已经超过上海、苏州城市。经济发展后劲十足的特征初步
8、彰显 ； 南京城市GDP维持高位增长趋势，尽管2008年以来全球金融危机等因素使得GDP增长幅度有所下降，但年均增 长率仍然保持在11%以上，城市经济健康发展。,（四）GDP,南京市第三产业占比超过55%，居江苏省第一位，全国主要城市第五位，产业结构优良。,（五）产业发展,南京产业分布,主导 产业,基础 产业,服务经济 软件 金融业 物流业,新兴产业 风电光伏装备、电力自动化与 智能电网、通信、节能环保、 生物医药等,支柱产业 电子信息 石油化工 钢铁 汽车,南京以服务经济为主导产业，包括软件、金融业和物流业，新兴产业和支柱产业为基础产业，包 括通信、生物医药、电子信息、石油化工等。 南京产业
9、发展以服务经济为主导，以新兴产业和支柱产业为基础。 支柱产业： 电子信息产业：主要分布在南京高新技术产业开发区、南京经济技术开发区等，典型企业包括三乐、熊猫，长江电子等； 汽车产业：目前南京拥有汽车整车生产企业7家（ 上海大众、长安马自达等）、专用车改装生产企业16家、零部件生产 企业约300家，汽车工业体系较为完整。主要分布在江宁经济技术开发区、溧水经济技术开发区等； 石油化工产业：主要分布在六合的南京化学工业园级周边，典型企业有扬子石化、欧德油储、空气化工产品等； 钢铁产业：龙头企业包括南京钢铁集团公司、梅山钢铁股份有限公司、南京瑞基钢铁有限公司等。,城市发展动力的新引擎产业升级,2009
10、-2014年，南京产业发展以三产、二产为主，三产一 2014年三次产业增加值比例为2.5:41.7:55.8，投资比例分 近几年，第一、二产业增加值比重逐渐减轻，第三产业增,2014年三次产业投资占比 第一产业投资占比 第二产业投资占比 第三产业投资占比 0.6% 39.9% 59.5%,近几年南京第三产业占比50%以上，城市未来将不断调整和优化产业结构，加快第三产业的发 展，重点发展现代服务业。,城市发展动力的新引擎产业升级,房地产层面：南京市场供销保持上升态势，住宅均价上升态势非常明朗，库存状态健 康，优于众多城市，具备良好的城市投资前景。 产业层面：南京第三产业占比50%以上，加快第三产
11、业的发展，重点发展现代服务 业，江北新区的获批将为经济注入新的增长点。 人口：2014年南京常住人口820万，大学文化程度（含大专）人口比重位列全国第 二，人口基数大、素质高，为经济发展和房产开发提供有力支撑。 配套资源：南京在地铁、医疗、教育等方面资源丰富，领先于大多数城市，仅次于或 领先一线城市。 南京房地产市场健康，产业基础良好，人口质量高，配套资源优越， 诸多表现优于大多数城市，投资前景良好。,南京中国1.5线省会城市，发展潜力大,市场面,2015年度南京特色关键词,大校机场搬 迁,江北 新区,南部新城、 燕子矶新 城、河西新 城重点打造,7条地 铁线在 建,纬三路、纬 七路过江隧 道
12、免费通车,城建,市场,地王 频现,量价 齐涨,豪宅 热销,“日光” 成为常 态,土地市场（供销趋势）,南京市近10年来商品住宅用地成交情况,通过对商品住宅类用地（含混合用地）近10年的成交数据来看，除 08、09年受到金融危机影响，明显偏低外，基本保持在年成交规划 建筑面积800万方的水平，上下浮动不超过25%。,通过对近3年来商办用地成交数据来看，南京的商办市场供 应量是逐年走低的，现国土局也意识到纯商办用地关注企业 较少，溢价率不高，2015年多采用商办捆绑住宅共同出让,的方式。,南京市近3年来商办用地成交情况,2015年度商品住宅用地宗数基本没变，但出让建筑面积腰斩，成交楼面价创新高，且
13、溢价高，但商办用地相对溢价较低。 数据来源：中指数据库,土地土地供应紧张，推动房价上扬。,2011,2012,2013,2014,2015,幅数,97,87,97,99,77,住宅成交建面（万平米）,800,687,1065,1284,829,住宅销售面积（万平米）,428,774,999,778,1,190,比值,1.87,0.89,1.07,1.65,0.70,2.00 1.80 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 -,1200 1000 800 600 400 200 0,1400,2015年土地供应总建面大幅下降，住宅成交大幅上升，前期出让土
14、地快速消化，总建面住宅比值小 于1，供求趋于紧张。 南京市5年土地市场（量）,各区供求趋势各区土地供应紧张,区域对比：城中、城东、仙西、浦口板块土地/住宅成交比均低于0.5低，后续市场看好，价格上涨动力 充足；城南、河西、城北、江宁板块住宅成交量大，土地供应节奏相对较稳，后期市场发展空间较大。,数据来源：网尚机构,城中,城东,城南,河西,城北,仙西,江宁,浦口,土地成交面积,7.2,18.5,120.3,246.7,133.6,25.7,229,126.3,住宅成交面积,20.42,43.77,72.03,145.24,71.28,92.99,212.62,315.71,比值,0.35,0.42,1.67,1.70,1.87,0.28,1.08,0.40,300 250 200 150 100 50 0,350,万平方米,2015年南京各区土地与住宅去化分析,一、历年土地市场分析（价）,3347,5324,8046,5349,9393,11548,11033,12789,13921,15577,18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,2011年 2012年 住宅成交楼面均价,（元/平米）,2013年 2014年 2015年 全市平均房价（元/平米
