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1、西藏2016年上半年房地产估价师案例与分析：估价报告使用限制考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列不属于普通股股东享有权利的是。 A：股息红利分配的要求权 B：对公司事务的质询权 C：要求赎回权 D：公司剩余财产的分配权 E：执行层的组织协调 2、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D移动平均法3、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少
2、应大于_。 A1.2% B1.5% C12.5% D16.7% 4、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过_的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。 A3个月 B6个月 C1年 D2年5、中华人民共和国物业管理条例属于。 A：房地产的法律 B：房地产的行政法规 C：房地产的部门规章 D：房地产的规范性文件 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元销售税费为6%。如果投资者要求该类投资
3、的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为_。 A21225万元 B19854万元 C2358万元 D20143万元 7、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。 A：折价发行 B：平价发行 C：溢价发行 D：逆价发行 E：执行层的组织协调 8、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。 A：主观合理价值和公开市场价值 B：主观合理价值和非公开市场价值 C：主观合理价值和客观合理价值 D：公开市场价值和非公开市场价值 E：工业用地的监测点评估价格 9、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为_。 A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为
4、其他种类房地产量-拆毁量 B存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D存量+新增竣工量-拆毁量 10、从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就。 A：越大 B：越小 C：不存在 D：分散 E：借款合同11、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算该建筑物的成新率为【2004年考题】 A：80 B：82 C：83 D：92 E：工业用地的监测点评估价格 12、某
5、公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于_万元。 A2000 B2500 C3000 D3500 13、若某国家在一个时期的消费函数为C1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是_(公式中C表示消费，y表示收入)。 A0.8 B0.8y C1000 D1000+0.8y14、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。 A：500 B：750 C：900 D：950 E：执行层的组织协调 15、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是_。 A杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高 B在转租赁业务中，租赁机构同
6、时兼有承租人和出租人双重身份 C融资租赁的特征是所有权与使用权分离 D转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系 16、工程成本控制的主要对象是主要费用的_。 A变动费用 B同定费用 C材料费用 D人工费用 17、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找。 A：建筑平面图 B：建筑立面图 C：建筑剖面图 D：结构施工图 E：执行层的组织协调 18、_是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。 A自行拆迁 B委托拆迁 C指定拆迁 D强制拆迁 19、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。 A：收益法 B：经济法 C：
7、权益法 D：成本法 E：工业用地的监测点评估价格 20、某宗面积为3000的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/。理论上应补地价_万元。 A78 B882 C1210 D1272 21、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用_发包。 A专业工程 B建筑工程全过程 C分部工程 D分阶段 22、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于_元/。 A2427
8、B2500 C2575 D263223、下列不属于房地产金融特点的是。 A：集中性 B：资金周转期短 C：资金运动固定性 D：资金增值性 E：执行层的组织协调 24、按照规定，商品房预售合同签约之日起日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调25、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10%，该项目建设期间涨价预备费为_万元。 A31.134 B311.34 C3113.4 D31134二、多项选择题（共25题，每题
9、2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯问、电梯间等其高度在_m以上部位计算建筑面积。 A1.80 B2.00 C2.20 D2.50 2、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定3、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，_是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。 A发起者 B影响
10、者 C决策者 D购买者 4、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。 A：建筑安装工程费 B：土地使用权出让金 C：拆迁补偿费 D：公共配套设施建设费 E：城市基础设施建设费5、按我国现行规定，预备费包括两部分。 A：基本预备费 B：人工预备费 C：涨价预备费 D：工程预备费 E：材料预备费 6、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括_。 A措施费 B规费 C利润 D企业管理费 E税金 7、以下这些权利中，属于他物权的有_。 A使用权 B租赁权 C地役权 D所有权 E抵押权 8、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于_。 A成本导
11、向定价法 B购买者导向定价法 C竞争导向定价法 D市场导向定价法 9、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是_。 A期限短 B不记名、可自由转让 C能提前提取现金 D面额固定 10、原建设部令第97号城市房地产中介服务管理规定规定，房地产中介服务是指等活动的总称。 A：房地产咨询 B：房地产价格评估 C：房地产经纪 D：房地产转让 E：房地产抵押11、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。 A：按地域细分 B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分 12、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。 A：权利人法定名称变更 B：
12、房地产现状的改变 C：房屋门牌号码改变 D：买卖房屋 E：改建或添建而使房屋面积增加 13、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有_。 A收益递增递减原理 B均衡原理 C替代原理 D预期原理 E适合原理14、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。 A：工程质量保修书 B：可行性研究报告 C：竣工图 D：住宅使用说明书 E：竣工验收备案表 15、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600元、2800元。该市A市20072008年普通商品住宅价格的环比增长速度是。 A：10769 B：769 C：1103 D：103 E：执行层的组织协调 16
13、、房地产估价的主要难点是_。 A市场行情变化不定 B供需变化引起价格变化 C房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D房地产价格的影响因素影响程度不同 17、美国某家庭2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5，两年后的年利率调整为8 5，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。 A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同 18、间接融资的优点在于_。 A筹资上可以积少成多 B安全性比直接融资高 C有利于筹集长期投资资金 D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平 E减少了对筹资者使用
14、资金的压力和约束 19、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为_万元。 A100 B42 C63 D77 20、_常以每月每平方米为基础计算。 A百分比租金 B基础租金 C建筑面积租金 D使用面积租金 21、下列关于当事人申请登记的时限的说法中，正确的是_。 A初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30日内提出申请 B新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请 C集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请 D转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请 E注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请 22、属于外汇市场的参与者的是。 A：外汇银行 B：外汇受理人 C：客户 D：中介公司 E：中央银行23、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有_。 A线条图 B散点图 C网络计划技术 D统筹法 E抛物线 24、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素25、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。 A：较乐观的估计值 B：较保守的估计值 C：过高的估计值 D：过低的估计值 E：可能的估计值
