粤东国际鞋材市场营销推广报告

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1、深圳世方商业地产顾问有限公司 世方商业 成就铺王 第 1 页 共 57 页 粤东（国际）鞋材市场粤东（国际）鞋材市场 营销整合报告营销整合报告 深圳世方商业地产顾问有限公司 世方商业 成就铺王 第 2 页 共 57 页 目目 录录 第一部分：招商方案及其策略第一部分：招商方案及其策略7 7 一、招商可行性分析一、招商可行性分析7 7 1、本地市场陈旧，鞋材市场急需升级换代7 2、集中、一站式鞋材市场为厂家采购提供便利性7 3、异地市场有商户意向吉黄两地发展7 4、本地仍然存在很大一批持观望态度潜在客户7 5、作为惠东“女鞋生产基地”的吉黄两镇，需要有一个专业的、现代的鞋材市 场出现7 二、项目

2、招商的二、项目招商的 SWOTSWOT 分析分析8 8 1、本项目招商优势和机会分析（SO 分析）8 2、本项目招商劣势和威胁分析（WT）8 三、项目招商方案三、项目招商方案9 9 1、市场招商涉及品类9 2、招商平面图的分割9 四、市场招商目标客户定位四、市场招商目标客户定位1010 1、本地商户仍是招商的主力军10 2、外地商户将成为项目有利补充10 3、意向从事或刚从事该鞋材经营不久的个人11 4、招商目标客户分析11 五、市场租金水平及租金策略确定五、市场租金水平及租金策略确定1313 1、租金制定原则13 2、项目整体租金水平的制定13 3、租金策略15 六、返租期内租金收益预算（待

3、测算面积出据后补充）六、返租期内租金收益预算（待测算面积出据后补充）1616 深圳世方商业地产顾问有限公司 世方商业 成就铺王 第 3 页 共 57 页 七、相关法律文本（另行提交）七、相关法律文本（另行提交）1616 八、租金明细表（另行提交）八、租金明细表（另行提交）1616 第二部分：招商整合推广策略第二部分：招商整合推广策略1717 一、招商对象的差异性推广策略一、招商对象的差异性推广策略1717 1、本地经营鞋材商户招商策略17 2、异地较具经营实力鞋材生产厂家、代理商、经销商及个体经营者18 3、意向从事鞋材经营或刚从事鞋材经营不久的个人19 二、媒体推广二、媒体推广2020 三、

4、招商单页的设计三、招商单页的设计2020 四、定点推广四、定点推广2121 1、惠东区域内商户21 2、广州、深圳、温州、成都、福建等区域内的客户21 第三部分：项目阶段性推广手段第三部分：项目阶段性推广手段2222 一、接受租赁登记阶段一、接受租赁登记阶段2222 1、起始时间22 2、具备条件22 3、招商群体22 4、阶段性推广手段22 二、正式招商阶段二、正式招商阶段2323 1、起始时间23 2、招商群体23 3、阶段性推广手段23 三、招商攻坚阶段三、招商攻坚阶段2424 四、招商收尾阶段四、招商收尾阶段2424 深圳世方商业地产顾问有限公司 世方商业 成就铺王 第 4 页 共 5

5、7 页 1、招商群体25 2、推广策略25 3、活动推广25 五、招商整合推广方式五、招商整合推广方式2525 1、招商单张、画册的策划制作25 2、现场包装：26 3、定点推广26 4、电视推广26 5、报纸、专业刊物推广26 6、活动推广27 六、市场招商整合推广方式六、市场招商整合推广方式2828 1、项目招商推广主要诉求点28 2、招商整合资源28 第四部分：销售方案及其策略第四部分：销售方案及其策略2929 一、整体营销策略定位一、整体营销策略定位2929 1、销售模式29 2、返租销售模式对商铺销售的重要作用30 3、一次性返租 2 年营销策略的具体操作方法30 二、销售目标客户定

6、位二、销售目标客户定位3131 三、项目销售市场分析及突破口三、项目销售市场分析及突破口3232 1、项目销售市场分析32 2、项目销售优势与机会分析（SO） ；33 3、项目销售劣势与威胁点分析（WT）：33 4、本项目突破口34 四、市场销售平面图分割四、市场销售平面图分割3434 1、市场销售平面分割原则34 深圳世方商业地产顾问有限公司 世方商业 成就铺王 第 5 页 共 57 页 2、铺位平面分割与销售的相关联系35 五、商铺销售价格的制定五、商铺销售价格的制定3535 1、销售价格制定原则35 2、价格参照体系35 3、商铺销售均价的确定36 4、分区售价制定原则37 5、项目具体

7、销售价格表（根据具体铺位面积另行提交）37 6、本项目总销售收益预算（待设计院具体面积统计完成后补充）37 六、价格走势及阶段性价格策略六、价格走势及阶段性价格策略3737 1、阶段性价格调整37 2、价格走势原则38 3、价格走势策略38 4、定金标准、银行按揭、付款方式及折扣建议38 七、销售时机七、销售时机3939 1、选择最佳的入市时间39 2、项目开盘前期所有工作准备到位，为开盘顺利开盘奠定坚实基础39 八、销售控制八、销售控制4040 1、销售速度40 2、销售控制的过程及监管40 3、销售控制需要注意以下几点40 第五部分：销售推广策略第五部分：销售推广策略4141 一、销售整合

8、推广策略一、销售整合推广策略4141 1、推广主题41 2、推广策略42 二、项目阶段性推广策略二、项目阶段性推广策略4545 1、第一阶段：接受登记咨询阶段45 深圳世方商业地产顾问有限公司 世方商业 成就铺王 第 6 页 共 57 页 2、项目公开认筹阶段46 3、项目公开发售阶段46 4、项目攻坚阶段47 5、项目扫尾阶段47 6、营销工作安排47 三、粤东（国际）鞋材市场销售方案说明三、粤东（国际）鞋材市场销售方案说明4848 四、粤东（国际）鞋材市场活动推广说明四、粤东（国际）鞋材市场活动推广说明4949 1、粤东（国际）鞋材市场重点工程揭碑仪式49 2、粤东（国际）鞋材市场座谈研讨

9、会暨惠东鞋产业发展研讨会50 3、粤东（国际）鞋材市场雕塑小品有奖征集活动51 4、粤东（国际）鞋材市场销售、招商说明会52 5、粤东（国际）鞋材市场商户进驻签约仪式52 五、关于临时咨询中心及营销中心选址、面积等方面的说明五、关于临时咨询中心及营销中心选址、面积等方面的说明 5353 1、临时咨询中心的设置53 2、营销中心的设置54 3、关于先行展示广场及商铺样板房、部分实景效果图的位置说明55 深圳世方商业地产顾问有限公司 世方商业 成就铺王 第 7 页 共 57 页 第一部分：招商方案及其策略第一部分：招商方案及其策略 一、招商可行性分析一、招商可行性分析 1 1、本地市场陈旧，鞋材市

10、场急需升级换代、本地市场陈旧，鞋材市场急需升级换代 本地以前自发形成的老市场，由于多年来沉积了许多问题，如：交通堵塞、市 场经营环境差、价格混乱、产品参差不齐、火灾隐患等弊端，同时随着租金经营 成本的逐年递增，不少本地商户渴望有一个规范的市场出现，能够有一个好的经 营环境，对本项目比较看好。 2 2、集中、一站式鞋材市场为厂家采购提供便利性、集中、一站式鞋材市场为厂家采购提供便利性 本地现老市场产品分布较散，厂家在采购时经常要跑好几条街区，同类鞋材 也相对不集中，而项目建成后，各经营街区分布明显，鞋材产品集中，完全可满 足各类鞋材厂家一站式采购的需要，为厂家采购提供便利性。 3 3、异地市场有

11、商户意向吉黄两地发展、异地市场有商户意向吉黄两地发展 据调查，以广州鞋材市场为例，大多鞋材市场以商场式经营为主，而由于面 料、PU、底片、化工类鞋材所需铺位面积较大，同时要考虑货物运输，因此极为不 变，相对租金成本也较高；而有些市场，如成都金花市场，在 2-3 年内市场将被拆 除，经营鞋材商户按市政规划需搬迁至金塘等地，其中部分商户有向异地发展的 意向，项目的建成将为此类商户提供良好的经营、拓展平台。 4 4、本地仍然存在很大一批持观望态度潜在客户、本地仍然存在很大一批持观望态度潜在客户 据调查，本地很大一批客户均持观望态度，针对此类客户只要通过招商策略 及异地促动，将成为项目招商的有利补充。

12、 5 5、作为惠东、作为惠东“女鞋生产基地女鞋生产基地”的吉黄两镇，需要有一个专业的、现的吉黄两镇，需要有一个专业的、现 代的鞋材市场出现代的鞋材市场出现 针对惠东鞋业发展不够配套，鞋材供应绝大部分依赖外地引进的实际，为弥 补产业链中缺失的一环，惠东政府将在吉隆镇深汕路旁分近、中、远期规划建设 鞋材生产基地，近期兴建 2000 亩，远期规划兴建 6000 亩，建成后将为市场提供 一个良好的采购平台。与此同时，随着项目周边民营科技园及一些企业工厂的陆 续建设，无疑扩充了项目的上游市场。 深圳世方商业地产顾问有限公司 世方商业 成就铺王 第 8 页 共 57 页 从温州、晋江、成都等鞋材经营较成功

13、城市来看，均在传统市场的基础上出 现了大型的现代化的鞋材市场，由此可见，新型专业市场的出现乃是大势所趋。 二、项目招商的二、项目招商的 SWOTSWOT 分析分析 1 1、本项目招商优势和机会分析（、本项目招商优势和机会分析（SOSO 分析）分析） 以女鞋以女鞋产业为产业为依托，存在依托，存在强强大的市大的市场场消消费费基基础础 项目以吉隆、黄埠强大的女鞋产业为依托，周边制鞋企业近 3500 多家， 鞋材采购需求量大，同时随着项目的建成，将截断海丰、汕尾鞋材采购商户。 项项目目规规模及配套模及配套优势优势 项目 12 万平米的体量+完善的经营配套集鞋材采购、信息交流、产 品研发、人才配需、物流

14、等于一体，建成后将致力打造粤东、乃至整个华南最 大、最现代的鞋材专业市场。 项项目周目周边边鞋材鞋材经营经营氛氛围浓围浓厚厚 项目周边已有自发形成的老市场近千家商户，每日车辆穿梭其中，同时 由于大大小小鞋材厂家分布于两侧，使得经营鞋材经营氛围相当浓厚，这无 疑使异地商户感到兴奋，增加其进驻信心。 项项目良好的地段和交通条件目良好的地段和交通条件 本项目位于连接吉隆、黄埠唯一主干道吉黄大道中段，距深汕、广 汕高速仅 15 分钟车程，良好的地段、优越的交通条件使市场物流将更加便利。 良好的市政良好的市政规规划，划，为项为项目未来目未来发发展提供广展提供广阔阔前景前景 随着项目旁民营工业园、惠东鞋材

15、生产基地的建成，无论从鞋材采购、 知名度等各方面都将为项目未来发展提供广阔的前景。 2 2、本项目招商劣势和威胁分析（、本项目招商劣势和威胁分析（WTWT） 项项目周目周边边商商业业氛氛围围欠缺，前期欠缺，前期经营环经营环境境较较差；差； 吉黄大道除本项目外主要在建项目仅黄大吉酒店、国惠大酒店，相对商 业氛围欠缺，对面基本仍是空地，且还未规划，同时由于各项目施工，无绿化， 吉黄大道往往尘土飞扬，前期经营环境较差。 黄大吉鞋材市黄大吉鞋材市场场的潜在威的潜在威胁胁，直接，直接导导致商致商户户的分流；的分流； 深圳世方商业地产顾问有限公司 世方商业 成就铺王 第 9 页 共 57 页 距项目仅百米的黄大吉鞋材市场一旦确定、建成，势必影响到项目招商 工作的进行，将直接导致商户的分流。 鞋材鞋材经营经营大大环环境的影响，境的影响，导导致商致商户户持持观观望望态态度度较较多；多； 据调查了解，今年鞋材经营不如往年，在抽样调查 150 家商户中，有近 44%的商户对进驻项目呈观望态度。 三、项目招商方案三、项目招商方案 1 1、市场招商涉及品类、市场招商涉及品类 针对项目的实际定位把握市场的招商，市场主要以经营鞋材及鞋材辅料为 主，主要招商品类按各功能区域可分为： 1)皮革、面料区：真皮、人造革、PU 材料、里布、衬布等为主； 2)鞋料区：鞋跟、鞋底、鞋楦、底片等为主； 3)