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1、,长沙城市研究,集团战略发展 2017-03-27,望城区,岳麓区,天心区,芙蓉区 雨花区,开福区,长沙 情况,青竹湖,秀峰-鹅羊,芙蓉北,金 鹰 月 湖,中心板块,隆平科技园,尚东 高桥,高铁新城,省府北,省府南,雅 塘 井 湾,大托,红星洞井 环保科技园,跳马,暮云,望城,金星北-雷锋,麓谷,市 政 府,滨 江 新 城,梅溪湖,岳麓山,洋湖垸,坪塘,星沙,岳麓区,芙蓉区,雨花区,天心区,开福区,望城区,长沙县,望城项目,岳麓大道项目,浏阳河项目,城开项目,西湖公园项目,滨江新城项目,1.,城市占位,4.,市场分析,2.,经济实力,3.,城市发展,国务院明确长沙打造为长江中下游中部的核心城市
2、；,长沙受京广高铁带动，经济及产业迅速崛起与多城市群相邻，协同效应明显。 未来，长沙将成为长江中游核心城市，起到承接川渝，联通苏杭的重要作用；,城市 等级,2016年长江经济带,长江经济带面积约205万平方公里占全国21%，人口和经济总量均超过全国 的40%，十三五主要协同规划包括建设沿江绿色生态廊道、构建综合立体 交通走廊、优化沿江城镇及产业布局，其中长三角、长江中游及成渝城市 群功能优化提升成为国家规划重点。 优化沿江城镇和产业布局： 提升长三角、长江中游、成渝三大城市群功能， 发挥上海“四个中心”引领作用，发挥重庆战略支点和联接点的重要作用,长沙依靠省会优势，经济总量2016年排名全国1
3、3位，与武汉、南京的经济发展水平相 当，远超郑州、合肥等市且以高附加值产业发展作为经济支柱与武汉也有相似之处，随着 长江经济带，一带一路等经济战略得不断落地，长沙17年有望迈入万亿俱乐部；,城市 等级,11756,10450,9309,0,上海市,北京市,广州市,深圳市,天津市,重庆市 苏州市,武汉市,成都市,杭州市,南京市,青岛市,长沙市,无锡市,佛山市,宁波市,大连市,郑州市,沈阳市,烟台市,No.2,No.3,No.4,No.1,长沙市,2016全国城市GDP排名（亿元） 5000 10000 15000 20000 25000 30000,2万亿以上,1.5-2万亿,1-1.5万亿,1
4、万亿以下,排名13,武汉,南昌,长沙,“长江中游城市群”规划为多中心协调发展格局，长沙作为中心之一，且同时肩负“一带一路” 重要节点城市及首位城市。 城市群发展对长沙影响： 人口导入：加速引导周边城市人口导入主力发展区，留住知识型人才，实现人口输出型城市逆袭。 产业优化：城市群协调发展，形成产业整体布局，规避同质化竞争，实现良性互动，合作共赢的发展 格局。 城市互动：三省会城市形成三角形分布，通过高速公路、高铁和动车湘湖衔接形成“一个半小时”经 济圈。并且处于全国交通中心枢纽位置，可更好的实现“承接东西”“联动南北”的使命。,相较于湖南省其他城市长沙优势明显，属于典型的单核省会城市，省政府有意
5、选择“做大省会”的发 展模式，通过“集中优势资源做大事” 推动长沙经济迅速发展，对周边城市人口及经济的虹吸效应 不断加强；,城市 等级,长沙,湖南,20%,长沙,张家界,株洲,湘潭,湘西,娄底,郴州,怀化,永州,益阳,衡阳,卲阳,岳阳,常德,100 200 300 400 500 600 700 800 900 湖南各省市年末常住人口（万人）,湖 80% 南 各 省 市 60% 城 镇 化 率 40%,城市 等级,长株潭城市群长沙、株洲、湘潭三市为核心，辐射周边衡阳、岳阳、常德、益阳、娄底五市，总 面积9.68万平方公里，人口4125万，分别占全省的46%和60%； 重点打造成为全国重要的先进
6、制造业基地、高技术产业基地和现代服务业中心；,以长沙为中心向 外辐射,长株潭城市圈,3+5城市群带动,整体湖南发展,“一核三带，一环五楔” 一核：以长沙为中心，协同湘潭、株洲形成长株潭核心 三带： 岳阳长株潭衡阳发展带，聚合高新技术产业现代服务业。 长株潭益阳常德发展带，打造西线工业走廊。 长株潭娄底发展带，大力发展先进装备制造、新材料、电动汽车及钢铁上下游产业。,近期投资重点 重点领域主要包括 一、是城市群的连接性基础设施，主要包括城际轨道、城际快速、城际信息化基础设施等； 二、是城市群集聚带来的资源保障和环境治理； 三、是以教育、医疗、文化等公共设施均等化为重点的公共服务强化。,长沙,岳阳
7、,常德,衡阳,湘潭,株洲,长沙城市群（长株潭产 业核心） 生产服务、文化创意、电 子信息等高新技术核心,岳阳（产业增长极） 石化、现代物流,常德（产业增长 极） 先进制造、农产品加工,益阳（产业节点） 新能源、产业承接,娄底（产业节点） 能源新材料、先进制造业,岳阳（产业增长极） 先进制造、现代物流,一个核心：长株潭三市为核心区，重点发展先进制造业、电子信息、生产性 服务业等高新技术产业。 将烟草、食品工业引导至常德、湘潭，农产品物流和商贸产业调整至湘潭、 衡阳、常德，将湘钢的扩建调整与岳阳、娄底的钢铁产业调整相结合，将株洲 的石化工业部分调整至岳阳。 三个次增长极,一岳阳方向，北向次增长极，
8、重点发展石油化工、现代物流等；,二常德方向，西北向次增长极，重点发展制造配套业、农产品深加工等；,三衡阳方向，南向次增长极，重点发展电子信息、先进制造、现代服务业、,生物技术、软件开发及应用、现代物流等,三条产业带： 岳阳长株潭衡阳产业发展带，依托南北向综合交通优势，集聚发展石化 、先进制造、新能源等高技术产业、现代物流等主导产业； 长株潭益阳常德产业发展带，依托长益常高速引导城市群制造业沿线布 局和拓展，建设西线工业走廊； 长株潭娄底产业发展带，重点提升沿线地区的机械制造、能源原材料工业 ，依托区位优势加快发展现代物流业，打造西向经济通道。 多园区：两型示范园区、省级经济开发区。,形成以长沙
9、城市群为核心，以三条产业经济带为骨架，以三个次增长极为补充，多点布局的产业梯度 布局的发展格局。长株潭以高新技术产业、生产服务业为主导产业，其他城市随产业发展，承接长 沙产业，逐级发展，从而形成城市自己的支撑产业，辅助长株潭经济圈发展；,城市 等级,产业带一 岳阳方向,产业带一 衡阳方向,产业带二 常德方向,产业带三,0,500,1000,1500,2000,2500,3000 3500 成交量：万,2016年典型城市商品住宅成交面积、成交均价分布图 均价：元/ 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0,2016年长沙成交量位列全国城市top5，成交量活跃，但
10、成交均价较低；,城市 等级,目前长江流域省会城市房价均高于长沙，属于明显的城市价格洼地，后期提升空间大；,城市 等级,成都,南昌,武汉,合肥,南京,上海,杭州,长沙,较15年20%,较15年26%,较15年10%,较15年12%,较15年5%,较15年36%,较15年7%,较15年11%,较15年9%,长江,7979,7082,6672 含远郊区县,重庆,较15年5%,9544,17649,9419,10757 18805,38310,长沙在全国成交量排名来看属于第一梯队，虽然城市价格限制了长沙市在全国城市中得排 名，但价值洼地效应明显，且城市供求比仅0.7，在全国范围来讲都极为优秀；,城市
11、等级,2015-2016全国重点城市楼市价格、供求比,长沙,1.,城市占位,4.,市场分析,2.,经济实力,3.,城市发展,长沙经济发展处于华中区域省会城市中游水平，但人均GDP及城镇收入位列第一位，较于 第二位仍存在较大优势；城市市民普遍较为富有，对城市房地产发展有较好的经济基础；,城市 经济,宏观 经济,长沙市GDP保持稳定增速，且高于全国指标；全市产业结构不断调整升级、投资力度拉升 齐经济高速发展，为房地产行业发展提供坚实的基础；,1,791 2,190 3,001 3,745 4,547 5,619 6,400 7,153 7,825 8,510 9,309,18%,22%,37%,2
12、5%,21%,24%,14% 12%,9% 9% 9%,15% 10% 5% 0%,30% 25% 20%,40% 35%,0,2000,4000,8000 6000,10000,GDP发展水平及其增长,2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 GDP 增长率,50%,49%,42%,45%,42%,40%,40%,41%,42%,43%,60%,9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0,50% 40% 30% 20% 10% 0% 2006 2007 2008 2009 2
13、010 2011 2012 2013 2014 2015,产业结构及其变化,第一产业,第二产业,第三产业,三产比重,经济增长因素 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 全社会固定资产投资总额 社会消费品零售总额 进出口总额,33%,25%,13%,10%,16%,14% 14%,17%,11%,5%,10%,15%,20%,25%,30% 20%,35%,10,20,30,40,50,12.0 15.0 18.0 20.3 22.4 26.0 29.8 34.0 39.7 44.1 0 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015,外资投资力度及其变化,外资 增长,城镇居民收入水平及消费支出水平逐年提高，支出水平远低于可支配收入，为市民提供很 好的财富积累；同时居民收入水平持续改善，购买力提升，居住需求逐步放大，为房地产 行业提供足够的购买力支撑；,13924,22814,26451,30288,33662,36826,39961,12%,13%,16%,15%,11%,9%,9%,0%,2%,4%,6%,8%,1
