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1、2016年山东省房地产估价师制度与政策：特殊征地按特殊政策办理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法 2、从事房地产经纪活动的基本条件是_。 A取得房地产经纪人协理从业资格 B取得房地产经纪人执业资格 C取得房地产经纪人员相应职业资格证书 D取得房地产经纪人职业资格并经注册生效3、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达
2、到预期的经济效果，必须首先做好_工作。 A项目策划 B项目方案的设计 C可行性研究 D成本收益分析 4、下列不属于房地产区位因素的是【2006年考题】 A：交通 B：用途 C：环境 D：楼层 E：工业用地的监测点评估价格5、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为_万元。 A95 B100 C120 D175 6、_是指房地产投资容易受到政府政策的影响。 A易受政策影响性 B存在效益外溢和转移 C适于进行长期投资 D最高最佳使用性 7、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报_审批。 A土地管理局 B城市规划管理部门 C国
3、务院建设行政主管部门 D国务院 8、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。 A：平均发展速度法 B：平均增减量法 C：数学曲线拟合法 D：中位数法 E：工业用地的监测点评估价格 9、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。 A乙丙甲 B甲乙丙 C丙甲乙 D乙甲丙 10、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察
4、设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布。 A：建设工程勘察设计管理条例 B：建设工程勘察设计人员管理规定 C：建设工程勘察设计市场管理规定 D：建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则 E：执行层的组织协调11、拆迁估价时点一般为_之日。 A接受估价委托 B实地现场勘察 C开始实施拆迁 D房屋拆迁许可证颁发 12、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为_元/m2。 A467.25 B448.2
5、4 C498.53 D482.79 13、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。 A单因素敏感性分析方法 B多因素敏感性分析方法 C概率分析方法 D盈亏平衡分析方法14、强制拍卖的标的是指。 A：被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产 B：被人民检察院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产 C：被人民公安机关在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产 D：被司法机关在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产 E：执行层的组织协调 15、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估
6、价对象_的方法。 A利润 B价格 C价值 D收益价格 16、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。 A：物质折旧 B：功能折旧 C：经济折旧 D：会计折旧 E：工业用地的监测点评估价格 17、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至_。 A2002年1月10日 B2004年1月10日 C2005年1月10日 D2007年1月10日 18、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。 A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房
7、地产量一拆毁量 B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D：存量+新增竣工量一拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格 19、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价_临街宽度。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D混合深度价格修正率 20、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。 A成本利润率 B投资利润率 C资本金利润率 D资本金净利润率 21、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按
8、国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。(2008年试题) A：248 B：713 C：1350 D：3100 E：执行层的组织协调 22、随着政府土地储备制度的建立，_划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。 A存量 B增量 C流量 D减量23、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。 A项目投资所能支付的最高贷款利率 B将未来收益或收入转换成现值的收益率 C投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D项目年净收益与项目投资的资本价值之比 24、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发
9、项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。 A：项目建议书的编制 B：施工图设计 C：可行性研究 D：成本收益分析 E：借款合同25、设立房地产中介服务机构，应当向当地_部门申请设立登记。 A行政管理部门 B房产管理部门 C工商行政管理部门 D中介管理部门二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。 A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值 B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值 C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值 D：供给价格弹
10、性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律 E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同 2、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的是第一步。 A：需求影响因素分析 B：吸纳率分析 C：需求预测分析 D：市场购买者的产品功能需求 E：借款合同3、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险。 A：信用 B：管理 C：法律 D：操作 E：借款合同 4、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。 A：独一无二 B：寿命长久 C：供给有限 D：价值量大 E：保值增值5、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年
11、，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。 A38 B42 C58 D60 6、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的。 A：收益现金流风险 B：未来经营费用风险 C：资本价值风险 D：比较风险 E：借款合同 7、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为75。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是万元。 A：345000 B：346688 C：348067 D：348388 E：
12、借款合同 8、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为_。 A1.9% B2.1% C2.3% D2.5% 9、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是。 A：供给指标 B：需求指标 C：使用指标 D：市场交易指标 E：借款合同 10、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。 A：拍卖人收取佣金是一种法定行为 B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6的佣金 C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D：公物拍卖时，
13、拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定11、确定路线价时，选取标准宗地应符合等要求。 A：一面临街 B：两面临街 C：土地形状为矩形 D：土地形状为正方形 E：容积率为所在区段具有代表性的容积率 12、_是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。 A弥隙市场 B细分市场 C主流市场 D消费市场 13、我国土地用途管制的核心是不能随意改变的用途。 A：住宅用地 B：商业用地 C：工业用地 D：农用地 E：执行层的组织协调14、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度。 A较大 B较小 C差距较大 D大致接近 15、下列关于会计报表
14、的意义和作用，表述正确的是。 A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告 B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的 C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策 D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法 E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据 16、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。 A交通拥挤 B建筑技术进步 C城市规划改变 D自然环境恶化 17、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资的自有资金或股本金。 A：15 B：20 C：30 D：40 E：借款合同 18、住房置业担保公司应当从其资产
15、中按照借款人借款余额的一定比例提留担保。 A：风险基金 B：保证金 C：预留金 D：周转金 E：执行层的组织协调 19、风险估计与评价常用方法有（）。 A幕景分析法 B调查和专家打分法 C蒙特卡洛法 D智暴法 E德尔菲法 20、根据房屋登记办法，可以办理预告登记的有_。 A预购商品房设定抵押 B在建工程设定抵押 C房屋所有权转让 D房屋所有权设定抵押 E购买预售商品房 21、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(2004年试题) A：同质偏好市场 B：分散偏好市场 C：个别偏好市场 D：集群偏好市场 E：弥隙市场 22、下列费用中，不属于企业财务费用的是_。 A审计费 B利息 C外汇汇兑净损失 D融资代理费
