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1、第四章 物业管理的早期介入 与前期管理,依物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点和工作内容，按先后顺序分为三个阶段的活动：,物业管理策划（早期介入）阶段的活动 物业管理启动（前期物业管理 ）阶段 的活动 物业管理日常运作阶段的活动,41 物业管理的早期介入,一、何谓早期介入 物业服务企业参与房地产规划、设计、施工等阶段和销售、服务等各个阶段的全过程的活动。,二、早期介入的作用 利于优化设计、完善设计细节 利于提高房屋建造质量 利于保证物业的使用功能 利于加强对所管物业的全面了解 利于后期管理工作的进行 利于树立物业服务企业的形象 三、早期介入的内容 物业服务企业参与规
2、划设计 物业服务企业参与施工 四、物业管理前期介入中的实际问题分析,42 物业管理的招标与投标,分类：前期物业管理招投标 物业管理招投标,前期物业管理招投标：开发建设单位与物业服务企业围绕即将竣工的物业，就以后 的委托管理、服务和经营开展的选择与参 与活动。,一、物业管理项目招投标的必要性： （1） 是发展社会主义市场经济的需要 （2） 是房地产管理体制改革的需要 （3） 是提高物业管理水平，促进行业发展的需要，“外塑形象，内强素质”,二、物业管理项目招投标的依据,中华人民共和国招标投标法 物业管理条例 建设部前期物业管理招投标管理暂行办法 福建省物业管理招标投标暂行办法,三、物业管理项目招投
3、标具体规定,达到下列规模标准的住宅及同一物业管理区域内非住宅项目，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理： -总建筑面积在2万平方米及以上的住宅小区； -总建筑面积在1万平方米及以上的高层住宅。 提倡其他建设项目的建设单位按照建设与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。 提倡业主、业主大会通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。,四、物业管理项目招标的类型、 原则和程序,1、招标类型： 按招标内容分：单纯的物业管理招标、物业管理与经营总招标 按招标方式分： 公开招标，邀请招标，协商招标
4、。 2、招标原则 ： 公平、公正、公开、合理 3、招标程序 选择招标方式 制定招标文件（投标须知、要求管理的物业说明书等） 投标单位资格审查 组织勘察现场 报送投标书 开标、评标、定标 签订物业服务委托合同。,物业服务企业参与投标的过程示意图,附：物业管理投标书基本要求,一份完整的物业管理方案一般包括以下几方面： 分析本物业管理项目的管理特点 拟定质量管理目标和采用的管理方式 拟定管理服务内容 物质装备计划 管理人员配备 管理规章制度 档案建立与管理的设立 经费收支预算 提出经营、管理、服务的新思路,-物业管理方案的核心是由物业管理的档次决定的 物业管理应达到的服务标准和收费标准。,定义：在业
5、主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业、签订书面的前期物业服务合同，这个期间的物业管理服务称为前期物业管理。 基本环节包括 物业的接管验收 用户入住与装饰装修管理 产权备案和档案资料的建立 首次业主大会的召开和业主委员会的成立,43 前期物业管理,前期物业服务合同的特征,前期物业服务合同期限未满，能否解除合同？ -前期物业服务合同具有过渡性,前期物业服务合同是由建设单位 和物业服务企业签订 -对业主有否约束力？ -当事人有哪些？,前期物业服务合同是要式合同 -指法律规定必须采取一定形式的合同,一、物业的接管验收 定义： 物业服务企业代表全体业主（包括现有和未来的业主），根
6、据物业服务合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业聘用方委托的物业进行的质量验收。 新建物业接管验收建设商或开发商向物业服务公司 原有物业接管验收由产权人（或原管理单位代表业主）向新物业服务公司,（一）接管验收与竣工验收的区别 1、性质不同 2、验收目的不同 3、交接对象不同 4、物业服务企业的职责不同 5、所处的阶段不同,一、物业的接管验收,（二）接管验收的作用 明确交接双方的责、权、利关系 确保物业使用安全和正常使用功能 为日后管理创造条件 维护业主的利益 （三）接管验收的要求与标准 见建设部1991年颁布的“房屋接管验收标准” 、1993年建设工程质量标准、城市住宅小区竣工
7、验收管理办法和2010年颁发的物业承接查验办法,一、物业的接管验收,（四）接管验收的程序,一、物业的接管验收,1新建房屋的接管验收程序 1）建设单位书面提请接管单位验收。 2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15天之内签发验收通知并约定验收时间。 3）接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验。 4）对验收中发现的问题，按质量问题处理。 5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。,一、物业的接管验收,（四）接管验收的程序,2.原有房屋接管验收程序 1）移交人书面提请接管单位接管验收。 2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料
8、逐项进行审核，对具备条件的，应在15天之内签发验收通知并约定验收时间。 3）接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验。 4）对验收中发现的危险、损坏问题，应按相关办法处理。 5）交接双方共同清点房屋、装修、设备，核定附着物，核实房屋使用情况。 6）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记（若无产权转移，则无需办理）。,（五）物业接管验收应注意的主要问题,一、物业的接管验收,1）物业服务公司要选派素质高、业务精，对工作认真负责的管理人员和技术人员参加验收工作。严格按照相关规范要求逐项、认真验收。 2）物业服务公司既应从今后物业维护保养管理
9、的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相结合的原则等。 3）在接管验收过程中若发现问题，应明确记录在案，对于不同程度的质量问题，一定要落实责任，并对整改措施进行明确,约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。,一、物业的接管验收,（五）物业接管验收应注意的主要问题,4）落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业服务公司负责保修，开发商一次性拨付保修费用。 5）开发商应向物业服务公司移交整套图
10、样资料，包括产权资料和技术资料。仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。 6）物业服务公司接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。 7）接管验收符合要求后，物业服务公司应签署验收合格凭证，签发接管文件。 当物业服务公司签发了接管文件，办理必要的手续后，整个物业验收与接管工作即告完成。,接管验收中应注意物业保修期的问题： 房屋买卖合同中所提及的保修起始日期，是指该物业所属某幢楼宇统一正式对外交房的日期 开发商应对后入伙部分业主的保修期负责 保修期满，部分仍不能正常使用的房产、设备、设施，开发商应负责赔偿。 在保修期内已发现隐患并纪录在案、而在保修期外暴露、发生的问题，开发商须承担全部或
11、部分责任和费用。,一、物业的接管验收,（五）物业接管验收应注意的主要问题,入伙入住程序： 发放“入伙通知书”及“入伙手续书” 用户验楼，付清房款 签订“楼宇交接书”（开发商发放 “质量保证书”和“使用说明书”）， 领取钥匙 缴纳各项管理费用（签订临时管理规约） 知会各项规定 组织搬迁入住 装饰装修管理,二、用户入住,三、装饰装修管理,1、何谓装饰装修管理： 为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建设活动称作装饰装修。,2、物业管理条例相关规定,第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规
12、规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,三、装饰装修管理,三、装饰装修管理,1）业主装修申请,2）业主装修报批,3）装修过程管理,4）装修违规整改,5）装修工程验收,3、装饰装修管理流程,四、产权备案和档案资料的建立 业主资料做到一户一档，及时更新 物业资料健全,物业设计、施工图、设备图纸资料,产权、产籍资料,产权资料,产籍资料,图、档、卡、册,物业档案的管理,五、首次业主大会召开和业主委员会的成立 （业主委员会代表业主大会和物业服务企业签订物
13、业服务合同生效时）,物业管理的早期介入阶段 物业管理的早期介入 选聘物业服务企业 机构设置和人才建设以及规章制度的制定）,物业管理前期管理阶段 物业的接管验收 用户入住和二次装修管理 产权备案和档案资料的建立 首次业主大会的召开和业主委员会的成立,物业管理的日常运作阶段 日常的管理和维修养护 系统的协调 综合经营服务,案例分析,某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件。但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业服务公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收方时对房子不满意，这半年自己也没有住，怎么还要交这么多物业管理费？讨论： 1、认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但又收取了房屋钥匙，该女士的这种做法是否意味着房屋已交付使用了。 2、该女士没有搬进新房，物业服务公司仍向其收取物业管理费是否合理？,
