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1、第二章 建筑物区分所有权与物业管理,21 区分所有权的概念,建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一幢区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分享有的共同部分持分权，以及因其他区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。,物权法关于区分所有权的解释：,业主对建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,一、区分所有权的特征,1、复合性 2、专有所有权的主导性 （1）只有取得专有所有权，才能取得后两项权利。 （2）专有所有权的大小，决定了共有部分持分权和成员权的大小； （3）区分所有权登记时
2、，只登记专有所有权。,3、一体性,4、登记公示性,5、权利主体的多重性,一、区分所有权的特征,二、区分所有权的种类,1、纵切型区分所有权 2、横切型区分所有权 3、混合型区分所有权 从物业管理的角度来看，准确界定专有部分以及共用部分的范围是有着重要作用和特殊意义的。,就物业管理的责任而言，专有部分的责任是要业主、非业主使用人自行承担的。而共用部分的责任则首先要根据不同的情况加以区分：,可追究责任人的由责任人负责承担,属于物业管理的日常常规服务，以及物业管理服务合同的约定由物业服务公司承担,除前述情况以外的其他责任，一律由业主大会和业主委员会承担,二、区分所有权的种类,22 专有所有权 四种学说
3、简述,一、中心说 概念：区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。 优点：便于在物业房产交易中测量计算建筑面积，并且中心说赋予各区分所有权人有充分自由使用分隔境界的权利。 缺点：以壁心确认专有部分范围的观点有悖于现实生活。,二、空间说,概念：专有部分的范围仅限于墙壁（共同墙壁）、天花板、地板所围成的空间部分，而边界线点上的分隔部分，如墙壁、地板、天花板等则是全体或部分所有权人的共用部分。,优点：能够反映出建筑物区分所有权的专有权客体所具有的空间性特征。,缺点：有饽于社会实情，使区分所有权人感到生活上的不便。,三、最后粉刷表层说,概念：墙壁、柱、梁、地板等境界部
4、分表层所粉刷的部分为专有部分的范围，而墙壁、柱、梁、地板等境界部分的本体则属于共用部分。,优点：赋予区分所权人可以自由在自己专有部分装潢的权利，同时也有利对整栋建筑物的管理和维修。,缺点：忽视了现实区分所有建筑物按壁心为界限的物业房产交易习惯。,四、壁心和最后粉刷表层说,概念：对于区分所有权人相互之间有关建筑物的维持、管理等内部关系上，专有部分的范围包含至壁、柱、梁、地板、天花板等境界部分的最后粉刷表层部分； 在对于外部关系上如对第三者的买卖、保险、税金等，专有部分的范围则应包含至壁、柱、梁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。,优点：避免了上述三种学说的缺陷： 赋予区分所有权人可以自由使用、
5、装潢分界部分表面的合法权利 顾及建筑物整体的维持和管理 顾及人们通常以壁心为界限交易的现实社会生活习惯。,23 建筑物区分所有权中 专有所有权的内容和法律责任,一、建筑物区分所有权中专有所有权的内容 1、专有部分所有权的权利： 占有 使用 收益 处分 装修改良 修缮 排他性 相邻权,2、专有部分所有权的义务：,按本来用途和目的使用专有部分 维护建筑物安全、外观美观 独自承担专有部分的维修责任及费用 不得随意变更通过专有部分的各种管线 尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗 相互容忍,一、建筑物区分所有权中专有所有权的内容,二、建筑物区分所有权人作为专有所有权人的法律责任,停止侵害 排除妨碍 消除
6、危险 赔偿损失 剥夺区分所有权？,24 建筑物区分所有权 与物业管理,在建筑物区分所有的情况下，权利的客体是一个集合，即是各个所有人分别所有的专有部分以及各所有人共有的部分再加上共有关系中的利益。这是一个比“一物一权”复杂得多的法律关系。 多产权的区分所有建筑物，各区分所有权人单独拥有专有部分，共用部分却为全体或部分区分所有权人共有，就产生了各区分所有权人之间的利害关系，也就产生了管理上予以调整的必要，区分所有建筑物的管理的这一个崭新的物权类型便应运而生了。,一、区分所有建筑物管理的产生,二、物业管理的本质就是国际通用的区分所有建筑物的管理,物业管理的内容具体包括 ： 1、对物的管理 区分所有建筑物共用部分 ，专有部分相互间或专有部分与共用部分间的墙壁、地板、天花板和柱等境界壁 附属设备、设施 2、对人的（服务）管理 对区分所有建筑物不当毁损行为的管理 对区分所有建筑物不当使用行为的管理 对生活妨害行为的管理,在物业管理中，物业的概念更准确讲就是指区分所有建筑物。物业的业主自然就是建筑物区分所有权人。相应的业主所有权也就是区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权以及管理团体成员权的总称。,
