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1、江苏青商总部基地项目定位及推广方案 烨明机构顾问 2014.3.13,项目理解,本体分析 / 市场概况 / SWOT分析 / 核心问题,Part1 本体分析,江苏青商总部基地概况,项目位于南京浦口南农路和江淼路交叉处，新区软件园（西区）启动区B地块内，由江苏青商创业大厦（南楼）、江苏青商总部大厦（北楼）两栋大厦组成的办公商务综合体。,江苏青商总部基地经济指标,江苏青商总部基地所处的浦口新区将被打造成第七个国家新区！ 与上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、兰州新区和广州南沙新区并列。,南京市城市总体规划（2007-2030）将东山、仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。
2、 2006年，市政府提出“跨江发展”战略，江北新城建设成为南京跨江发展战略核心。,浦口规划江北升级为“副城”,浦口新城珠江镇片区，不含高新区及桥北片区。 规划定位：现代化滨江新城。 规划范围：西至津浦铁路、珍珠泉风景区，东至长江，南至长江三桥连接线，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路；总面积93平方公里。,浦口新城,浦口规划浦口新城为南京“十二五”重点建设功能板块,江北副城规划：“两心、两片、一轴、八廊、七组团”。,浦口新城规划：一心、一带、五廊、四个特色片区。,浦口规划浦珠路沿线片区为浦口新城和江北副城的核心区,现状： 五座跨江通道南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、纬七路过江隧道、大胜
3、关铁路桥；两座在建南京长江四桥及模范西路过江通道。 规划：规划10条过江通道，远景预留4个，规划铁路与过江轨道7个。,浦口交通规划远景规划17条跨江通道,地铁3号线 开工及建成通车时间：2010年12月2014年6月 区间：浦口高新区主城江宁区百家湖、九龙湖 地铁10（1号线西延线） 开工及建成通车时间：2010年12月2014年 区间：城南雨花台-河西奥体浦口珠江镇 宁天城际一期（原11号线） 开工及建成通车时间：2012年上半年2014年 区间：六合金牛湖浦口桥北，冯泰路站与3号线接驳。 宁和城际一期（原12号线） 开工及建成通车时间：2012年2015年 区间：南京南站浦口桥林黄里 地铁
4、4号线 （一期） 开工及建成通车时间：2011年4月2015年 区间：浦口珍珠泉站徐庄软件园灵山青龙仙林东站，一期：中保至仙林东站区间。,2030年南京地铁远景规划简图,浦口交通规划2012年5条过江轨道建设,南京软件园西区建设背景：产业先行，软件开路,2011年7月，市政府明确将以南京软件园、江苏软件园及雨花软件谷三个国家级平台为核心，重点打造 “一谷两园”“一体两翼”的软件产业发展集中带； 南京，中国唯一的部、省、市共建的软件名城： 2010年9月，南京被国家工信部认定为全国首座“中国 软件名城”； 2011年，南京软件及信息服务业产值1520亿元，占全国8.3%，仅次于北京、深圳列全国第
5、三； 2015年全市软件和信息服务收入达到4000亿元；建 成高标准的中国软件名城 2020年全市软件和信息服 务收入超过10000亿元，跨入世界级的软件名城行列。,1、国家级南京高新区88年设立，区内近3000家企业注册和多家上市公司，获得了发展软件产业的所有国家级牌照，政府主导的高新区有财力也有能力在一段时机内支持软件产来发展。 2、高新区相比其它经济开发区，直管部门是科技部，极大提高了各项软件基金申报的成功率。,3、国家级高新管委会代表一级政府和独立的财政局，优惠政策的可执行性强。 4、园区周边自然环境优越、园区成熟、配套齐全、产业已形成集聚 5、基础良好的软件产业 （1）高新区南京软件
6、园：建成 5.3km2 , 已建成面积：100万平方米（软件研发、办公及配套用房） （2）2011年软件产业收入：221亿元 、软件人才：超3万,南京软件园西区产业基础,Part2 市场概况,写字楼市场及典型产业园分析,统计显示，写字楼供应持续增长；2013年前三季度供应增长较为平稳。 1-3季度共上市7.58万平方米，环比增幅达到6成。,供应分析：供应体量继续维持增长走势,南京每年高端写字楼市场需求量增长都在25%以上。 2011年南京写字楼成交约44万平方米，2012年全年写字楼成交46.18万平方米，2013年1-11月南京写字楼共成交49.72万平方米（不含高淳、溧水）。 近三年的写字
7、楼成交数据显示办公房源成交量呈现逐年增长的态势。,需求现状：近三年写字楼成交量呈现逐年增长的态势,供需板块：目前仍以江宁为主力供需区域，但河西供需明显加大,2013年江宁板块以37%的比例成为全市写字楼的绝对成交主力。 2013年河西写字楼上市量渐增，海峡云谷、苏宁慧谷、汇金中心等项目陆续面市。,数据截止至2013年12月26日,数据截止至2013年12月26日,至目前，主要供应量仍集中在江宁和河西板块。以存量来看，河西奥体区域竞争压力巨大。,根据戴德梁行二季度报告数据显示，南京甲级写字楼的供应达到120万平方米，写字楼入住率环比一季度增长了2.1万平方米，同比去年二季度增长了1.8万平方米，
8、写字楼空置率由一季度的9.86%下降到8.11%，处在历年以来的历史最低位。 与此同时，预计全年南京写字楼市场的投资收益率都将稳定维持在6%6.5%的水平。 南京市甲级写字楼的租金达到3.90元/平米/天，环比微升0.58%； 在各板块中，作为新兴CBD的河西市场，受政府政策的鼓励，甲级写字楼需求持续旺盛，空置率仅为4%。,租赁市场：写字楼租赁供不应求，租金不断走高，空置率下降,受整体市场环境影响，投资性需求将使写字楼需求越来越大。 为满足资金成本因素，写字楼需求重点为中小面积产品；纯独及高端写字楼减少。 随着城市发展规划，除新街口区域，未来河西及南站区域将成为写字楼未来核心区域。,写字楼整体
9、市场总结,典型产业园项目 紫东创意园、徐庄软件园、苏宁慧谷 江宁总部基地、东山国际研发园、海峡城,紫东创意园,项目概况紫东创意园位于地铁2号线金马路站和仙鹤门站中间，总建50万方，致力于引进科技研发类和文化传媒类企业。,A：湖畔办公区 B：花园商务区 C：英伦生态办公室 D：大师独区 E：创意LOFT区 F：策划咨询产业园 G：中心配套区,分组团定位,紫东创意园,园区配套园区外部有完善的交通、商业、教育配套；园区本身也提供较多的公共配套，入园企业办公便利。,紫东创意园,园区定位双重产业定位，发展创意产业及总部经济,“总部天地，创意绿洲”的建园宗旨，准确的概括了园区的双重产业定位： 作为创意产业
10、园区，将以研发服务业、设计服务业、文化传媒业和咨询策划业为产业方向，并通过创意消费的形式，形成完整的产业链。作为总部经济园区，将重点引入具有研发和设计功能的创意企业总部以及各类非生产型企业总部。,创意消费作为补充型辅助产业，使以上各产业在市场环节得到最终体现，并形成完整产业链。,总部经济 重点引入：具有研发/设计功能的企业总部、各类创意企业总部； 辅助引入：除具生产功能外的企业职能总部。,紫东创意园,产品特色亮点南京规格最高的智能化园区；是国内首批的“绿色建筑和建筑节能示范园区”；园区每个区域建筑各有特色，屋顶铺装绿化。,不停式大门管理系统,远程抄表及能耗分享计量,先进的一卡通系统,监控系统流
11、程图,园区委托智能化系统集成公司、能源智能化管理工程公司、云计算公司、数字园区设计公司对园区智能化系统进行全面设计。 园区管委会经过长期充分的调研，并聘请国内知名的专业机构和专家制定了低碳环保规划。 紫东创意产业园总共有100多栋建筑，每栋建筑上都设计了建筑屋面，总面积达7万，在建筑用材上选择玻璃和干挂石材，园区内所有建筑均强调与屋顶绿化一体化设计，将渗漏、承重、花木品种与园林风格综合考虑，达到建筑的最完美状态。 D区为独栋，面积在6000左右，EF区为LOFT创意办公，面积可随意分割。,紫东创意园区每个区域都可租可售，EF区可自由分割，租金3元/天，售价11000元/；独栋区售价13000元
12、/左右，面积在1400-2100之间。 自开园到目前为止，入驻率达75%。,紫东创意园,供销情况项目以政府招商为主，租金3元/天，EF区可自由分割，独栋区面积在1400-2100之间。,紫东创意园,优惠政策紫东创意园有成型的奖励及扶持政策，同时还可根据公司情况一事一议，为入园企业提供支持。,园区在努力做好各项服务工作的同时，更加注重对入园企业的培育。在栖霞区政府制定优惠政策的基础上，园区从五个方面制定了促进企业发展的奖励扶持办法。积极为入园企业提供政策和资金上的扶持，努力为入园企业营造一个快速发展的环境，并鼓励企业不断壮大。,紫东创意园,客户情况紫东创意园区客户以科技类企业为主（55%），辅以
13、文化传媒类和建筑设计类。,1、 南京乾元环保科技有限公司 2、 南京春荣节能科技有限公司 3、 南京云盈四海信息技术有限公司 4、 南京泛太克文化产业发展有限公司 5、 中企高达江苏创业投资管理有限公司 6、 苏果超市有限公司 7、 江苏天高投资有限公司 8、 江苏恒安方信科技有限公司 9、 江苏亲近母语文化教育有限公司 10、 南京宜客居酒店管理有限公司 11、 江苏盈科迈创信息技术有限公司 12、 南京云岩信息科技有限公司 13、 南京索媒网络科技有限公司 14、 南京希格斯投资管理有限公司 15、 南京即物致理电子科技有限公司 16、 南京七色光农业科技有限公司 17、 南京雷牧数码科技
14、有限公司 18、 澔奇智慧信息科技（南京）有限公司 19、 南京银睿系统集成有限公司 20、 南京乐可乐克安防科技有限公司 21、 江苏团聚新媒体发展有限公司 22、 南京智佰闻欣文化传媒有限公司 23、 中建工业设备安装有限公司,24、 中铁十局集团第六工程有限公司 25、 江苏师禹信息科技服务有限公司 26、 南京亚特兰斯建筑设计有限公司 27、 南京登捷普仪器有限公司 28、 南京科纺纺织有限责任公司 29、 南京佛雷克斯换热设备有限公司 30、 南京友邦节能科技有限公司 31、 深圳市蓝森建筑设计有限公司南京分公司 32、 厦门万安智能股份有限公司 33、 南京中材钢结构有限公司 34
15、、 南京源远环境科技有限公司 35、 南京石头印记广告有限公司 36、 江苏星锐物联网股份有限公司 37、 南京昆仲展览展示工程有限公司 38、 南京万通城市建设设计咨询有限公司 39、 中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司 40、 南京思孚泰科信息技术有限公司 41、 北京德和衡（南京）律师事务所 42、 江苏帝润润滑科技有限公司 43、 南京鼎阳机电设备有限公司 44、 江苏元利数控机床有限公司 45、 南京匠工营国城市规划设计咨询有限公司 46、 江苏帝润润滑科技有限公司,附：部分企业名录,徐庄软件园,项目概况徐庄软件园地处玄武大道，总建130万方，是南京市最大的科技软件园，旨在引进软
16、件信息、集成电路与物联网、电子商务、数字文化和生物技术类企业。,苏宁公寓,软件公寓,东华能源,紫金东郡,商业配套,文化中心,实训中心,苏宁中软,中星微电子,苏宁总部,苏宁诺富特酒店,先声药业,在这里数字科技,福中集团,体育中心,保安大队,邮政枢纽局物流中心,移动枢纽中心,苏信物业,国际集成电路产业园,行政大厦,俺家小院贵宾楼,鱼跃科技中心,国发物业,在建,在建,进驻,待建,徐庄软件园,园区配套徐庄软件园，周边配套丰富，园区自身也配有各种商业休闲类服务。,徐庄软件园,园区定位徐庄软件园基本形成“五片研发区、三个城市公园、二片产业配套区、一个公共服务中心”的总体布局结构。,徐庄软件园,客户概况徐庄软件园客户以软件信息、集成电路与物联网、电子商务、数字文化、生物技术五大产业为主，目前已建设完成部分出租率达到85%,东山国际研发园,项目概况项目位于东山街道东麒路
