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1、,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分不可擅自引用、复制和传播。,广东中原 战略研究中心 2019.5.5,清风徐徐,晴春暖日 2019年4月广州房地产市场报告,2019年4月广州楼市概述,商住用地 4月成交面积： 63.1万 平均楼面地价：20,272元/,一手住宅 4月供应面积：73.2万 较去年同期：+19% 环比：+1% 4月签约面积：80万 较去年同期：+38% 环比：-17.5%,2,4月开盘去化率：52%,4月末库存：826万 去化期：11.2个月,四月成交翘高，楼市将迎红五月 土地市场：4月新挂牌4幅商品房用地共81.5万，环比增136%；4月成
2、交9宗商品房用 地共70.6万，环比增824%，其中宅地基本被中海、龙光、电建等品牌房企以高溢价 竞得。 住宅市场：4月新增供应73万，共签约80万，签约量同比增加38%，房企推新积极 性提高，整体价格保持稳中微涨，涨幅约2%-3%，整体去化率约52%。,后市研判：消费信心逐步恢复，但短期内楼市仍难快速升温 融资环境继续改善，居民消费信心逐步回升，但稳地价、稳房价仍为工作重心，楼市 短期内全面快速升温可能性甚微。 开发商推货积极性提高，逐步小幅提价试探市场，3月以来各区供应量皆有不同程度提 升，去化率保持小幅上行。,住建局对快速升温城市进行预警提示，楼市调控持续维稳 居民信贷需求有所好转，实体
3、经济融资环境继续改善。 中央政治局会议再提“房住不炒”，落实城市政府主体责任；住建部对部分房价、地 价波动幅度较大的城市进行预警提示。在稳地价、稳房价、稳预期的调控要求下，房 地产市场全面快速升温的可能性不大。,目录,备注：2014年萝岗与黄埔已合并成新黄埔区，但由于其市场特征差异较大及便于比对，本报告中仍采用原口径,一、行业宏观环境 二、广州城建动态 三、广州土地市场 四、广州新建商品房市场 五、后市研判,3,一、行业宏观环境,4,3月M2增速创近13个月新高，宽信用效果逐步显现； 居民信贷需求有所好转，实体经济融资环境继续改善。,2019年3月末，M2余额188.94万亿元，同比增长8.6
4、%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和0.4个百分点，创近13个月新 高，宽信用效果正逐步显现。 2019年3月，住户贷款新增量为0.89万亿元、同比增54%，一季度合计新增量1.81万亿元、同比增2%；非金融企业及机关 团体贷款新增量为1.07万亿元、同比增89%，一季度合计新增量4.48万亿元、同比增46%，实体经济融资环境继续改善。 55 数据来源：中国人民银行,8.6%,12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%,200 190 180 170 160 150 140,2017.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2
5、018.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2019.01 02 03,2017年至今M2余额及增速走势 M2余额（万亿元） M2同比增速,-0.50,0.00,0.50,1.00,1.50,2.00,2.50,3.00,2017.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2018.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2019.01 02 03,2017年至今公司与住户新增贷款情况 非金融企业及机关团体贷款新增量（万亿元）,住户贷款新增量（万亿元）,中央政治局会议再提“房住不炒”，落实城市政府
6、主体责任； 住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。,中原观点： 2019年房地产政策总基调不变，在稳地价、稳房价、稳预期的调控要求下，房地产市场全面快速 升温的可能性不大；预计二季度部分城市将公布“一城一策”具体方案，而对于地方政府的主体 责任考核亦会加大。,房住不炒,66,自然资源部：城市住宅用地供应将实施差别化调控,77,中原观点： “五类” 调控目标有利于保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，促进房地产用地市场平稳健康 发展；截至2019年3月，广州一手住宅库存消化周期约11个月，2019年广州土地供应计划中宅地供 应创新高，住宅用地供应的增加将有助于平衡楼市供求关系。,2
7、019年4月17日自然资源部官网消息显示，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市），根 据商品住房库存消化周期，结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上 年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类” 调控目标。,国家发改委：继续加大户籍制度改革力度，放开落户限制； 广州：2019年4月公布人才入户实施细则，入户门槛再次降低。,2019年4月8日，国家发改委发布2019年新型城镇化建设重点任务，明确将积极推动已在城镇就业的农 业转移人口落户，继续加大户籍制度改革力度。 2019年4月22日，广州市人力资源和社会保障局正式实施广州
8、市引进人才入户管理办法实施细则，进一 步降低入户门槛。 2019年新型城镇化建设重点任务之落户新政 广州市人才入户政策变化汇总,其余城市基本无限购政策、人口吸引力有限，对楼市的影响相对有限。,88,中原观点： 超大及特大城市大幅降低限购门槛，有利于部分被过度抑制的购房需求快速释放； 型大城市有利于抢占人才，同时分流部分一线城市被挤出的置业需求；,2019年3月，一二三线城市一手住宅房价同比涨幅微升,2019年3月15个热点城市商品住宅销售价格变动对比表,从环比情况来看：70大中城市新建商品住宅房价上涨的城市数量由57个增至65个，其余5个为下降或持平。 从同比情况来看：4个一线城市新建商品住宅
9、房价上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；31个二线城市新建商品住宅房 价同比上涨12.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市新建商品住宅房价同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个 百分点。 99 数据来源：国家统计局,65,605551,646362,55,4645,62,56 58566056,46,44,5050,5752,5558,64 61636567646563,595857,65,5 4,10,16,1920,11 8 7 9 6 9,1817,6 7 10 1410 7 13,4 4,1010 7,4 3 1 3 4 5,8 8 9,4,100% 90%
10、80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,2016年4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2017年1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2018年1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2019年1月,2月,3月,2016年以来70大中城市新建商品住宅房价环比变动 上涨 持平 下降,2019年4月宏观市场小结,居民信贷需求有所好转，实体经济融资环境继续改善，宽信用政策效果逐 步显现。,住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示；在稳地价、 稳房价、稳预期的
11、调控要求下，房地产市场全面快速升温的可能性不大。,70大中城市一手住宅房价环比上涨的城市数量持续增加。,1100,二、广州城建动态,1111,2019年4月城建规划概述,城市建设加速,广州市规划和自然资源局2019年工作计划公布，将推动枢纽型网络城市大三 角及黄金三角建设，推进4大科技创新平台发展 广州市医疗卫生设施布局规划（2011-2020年）印发，规划 “一主一副五分网 络化”格局，南沙将打造医疗卫生服务副中心 广州将打造12个交通互联互通枢纽，规划15条轨道，实现城际与城市轨道的 多方面通达，其中交通枢纽增城与黄埔各占3个,产业经济加码,天河区2019年重点建设项目143个，总投资超2
12、003亿元，其中重大发展平台类 项目集中在智慧城及金融城板块 南沙庆盛枢纽区块综合开发项目由中铁建承建，将投资341亿元打造科创教 育区及人工智能产业园 南沙明珠湾总部基地6大项目集中动工，总投资134亿元,区域规划升级,中新广州知识城南起步区控规修改成果通过，总建设量增加至712万，建 筑高度调高至250米，配套上新增2所中小学 金融城西区控规图曝光，规划面积1.3平方公里，板块内有宅地规划，未来将 有5条地铁经过，将有效缓解板块的通勤压力,1122,广州市规划和自然资源局2019年工作计划公布，将推动枢纽型网 络城市大三角及黄金三角建设，推进4大科技创新平台发展。,中原点评：广州今年持续在
13、规划上发力，配合粤港澳大湾区发展提升城市的综合功能，特别是城市的交通枢 纽功能，并以此加强与周边城市联系，并作为纽带加快两城一体化发展。,1133,广州市规划和自然资源局2019年工作计划,广州市医疗卫生设施布局规划（2011-2020年）印发，规划 “一 主一副五分网络化”格局，南沙将打造医疗卫生服务副中心。,从化：扩容提质区 人口：90万人 医院：6间,备注：人口指到2020年规划常住人口；医院指到2020年规划综合医院数量。 中原点评：南沙区定位高端，随着近年来各大企业总部落户，基建方面也随着加快建设。南沙建设为医疗卫,增城：扩容提质区 人口：210万人 医院：9间,黄埔：扩容提质区 人
14、口：190万人 医院：15间,番禺：扩容提质区 人口：180万人 医院：22间,南沙：扩容提质区 人口：200万人 医院：11间,白云：扩容提质区 人口：270万人 医院：29间,天河：优质提升区 人口：142万人 医院：23间,越秀：优质提升区 人口：90万人 医院：17间,荔湾：优质提升区 人口：90万人 医院：16间,海珠：优质提升区 人口：155万人 医院：15间,花都：扩容提质区 人口：180万人 医院：6间,广州市医疗卫生设施布局规划（2011-2020年）各区医院情况,根据规划，到2020年医院共305 家，综合医院169家，规划新增46 家。并规划形成“一主一副五分网 络化”公
15、共服务均等化的空间布局 结构。,一主,越秀、海珠、荔湾、天河、 白云南部,中心城区医疗卫生服务主中心，体现广州市 医疗服务水平的标志性地区,一副,南沙,医疗卫生服务副中心，重点设置国际高端医 疗服务机构,五分,生服务副中心，未来也将成为粤港澳大湾区医疗高地，未来区域价值将进一步提高。,1144,黄埔、番禺、花都、从化、 增城,加大大型综合医院的建设力度，提高其医疗 综合服务能力。,广州将打造12个交通互联互通枢纽，规划15条轨道，实现城际与 城市轨道的多方面通达，其中交通枢纽增城与黄埔各占3个。,12个交通枢纽和15条轨道交通线路一览表,12个交通轨道区位图,中原点评：广州互联互通交通枢纽5成位于东部，穗莞深城际、地铁21号线、黄埔有轨电车1号线有望9月
