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1、2010年哈尔滨商品房市场年报 提要从宏观调控政策来看，遏制房价过快增长仍是中心工作。随着2011年宏观调控不断走向深入，预计未来哈埠商品房价格上涨将得到一定的抑制。事件篇一、国务院重拳出击调控房地产事件内容：2010年4月17日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，即“国十条”，要求“实施更严格的差别化信贷政策”、“加快保障性住房建设”、“加大交易秩序监管力度”、“加强房地产企业购地和融资监管”等，并密集出台一系列调控新政。2010年 9月29日国务院再次出台“新五条”政策，要求“暂停发放第三套房贷”、推进房产税改革试点、“部分城市限购房套数”、“囤地捂盘房企停发股票债券不给贷
2、款”、“增加住房有效供给”等。事件评述：2010年是我国房地产调控政策最严厉的一年，调控力度之大、政策之多、持续时间之长都堪称是历年之最。自2010年1月6日，国务院办公厅发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知开始，国家先后两次发文调控房地产，并陆续出台大小调控42次。几乎动用了各种可用的政策工具，从信贷政策、住房保障政策、土地政策、预售制度、行政监管等方面作了进一步规定，其目的就是要遏制房价过快上涨。但从效果来看，两次调控对市场的冲击力度均未达到预期，4,17调控仅两三个月就被市场所消化，9.29新政则更短。经过如此大力度的调控，房价仍居高不下。究其原因主要是此轮调控既要面对房地产市场积重
3、难返的历史问题，还要应对复杂变幻的国内外经济运行大环境带来的诸多不确定性因素，其难度之大前所未有。长期以来中国房地产存在着供求失衡、投资比例过高、违法违规交易、炒地炒房、住房保障滞后、房地产税制不健全、市场信息不对称等问题。同时过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收及多年累积形成的流动性压力也给调控带来不小的阻力，此外，境外热钱流入也加大了房价上涨压力。二、国资委勒令78家央企退出地产业事件内容：2010年3月18日，国资委表示除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等工作后要退出房地产业。至2010年底，78家央企退出进度缓慢，应者寥
4、寥。具体的退出方案也没有公之于众，媒体和公众找不到一个可以监督央企行为的官方明确时间表。事件评述：在舆论热切关注央企频造地王的背景下,作为央企出资人的国务院国资委终于对主业非房地产的央企发出了退出地产业的指令。这78家央企的退出一定程度上会抑制土地价格超过在售商品房价格的现象频繁出现，对目前土地市场的种种非理性现象也起到一定的警示效应。但相关政府部门也需要注意的是近来频繁在各地高价拿地的央企，绝大部分都属于以房地产为主业的16家央企范围内， 而土地市场地王不断出现的本质原因，也并非是由于“央企拿地推高房价”，而是在于货币政策和土地财政。要使土地价格平稳受控、土地市场回归理性，需要竞争主体的适当
5、调整，更亟待游戏规则的合理改革。此外，“退出令”发布至今，78家央企的退出进度缓慢，国资委对退出监管尚无细则，部分央企对国资委的此番“退出令”难免存在阳奉阴违的现象。三、货币政策全面转向“紧缩”事件内容：2010年12月3日，中共中央政治局会议指出，要实施稳健的货币政策，以此为标志， 金融危机时期实施的适度宽松政策发生转向。2010年全年，央行共6次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率连创新高。2010年10月19日和2010年12月26日央行两次上调金融机构人民币存贷款基准利率，时隔两年再次启用价格型调控工具，货币政策开始回归稳健。事件评述：2010年全国经济的着力点是保持经济平稳较快
6、发展、经济结构调整和防止通胀。与2009年相比，2010年的货币形势更加复杂，货币政策操作挑战更大。面对人民币升值、通货膨胀等压力与保持经济平稳增长的目标，2010年货币政策不断放出的收紧信号，全年先后多次动用存款准备金率、利率等多元化手段配合信贷政策来调整货币供应量。2010年货币政策调控房地产市场的重点是遏制投资性、投机性需求引发的房价过快上涨。通过提高房贷首付比例及加息等信贷政策，来加大投资、投机成本，抑制房地产市场投资和投机性需求。此外，宏观调控对利用银行资金对房地产进行投资投机行为给出明确的抑制信号。纵观2010年货币政策对房地产的影响，警示作用大于实际效应。四、房地产税征收提上日程
7、事件内容：2010年5月31日，在各项楼市调控措施推出之后。中国政府网全文公布了国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见的通知，其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注，并迅速对市场产生了影响，成为影响楼市走势的重要因素。2010年9月底，“新五条”，明确提出“加快推进房产税试点工作” 。紧随其后的是，关于房产税试点的三套方案在部委会签的消息得到证实。房产税渐行渐近。事件评述：近来中国社会各界人士对于房地产税改革的议论很多，但官方特别是决策层对于房地产税改革持积极而谨慎的态度，这项改革涉及的范围比较广，相关利益关系比较复杂，必须稳步推进。因此房地产不会在全国全面展开
8、，而是先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，积累经验以后逐步扩大到全国。尽管靴子不会迅速落地，但房产税开征已经成为迫切需求。近年来地方财力吃紧，过度依赖土地财政已成为不争的事实，面对房价上涨压力，国家恢复征收法房产税是必要的。房产税有利于调节居民收入和财富分配、健全地方税体系、促进经济结构调整及引导个人合理住房消费。房地产税的开征将大幅度提高购房成本，将打破长期以来投资房产稳赚不赔的怪圈，有效地抑制房价投资投机行为，对房地产市场起到很好的规范作用。五、万科成首个销售过千亿房企事件内容：继2010年12月1日万科宣布销售额突破1000亿大关之后，2011年1月4日万科企业股份有限公司正式交出
9、2010年成绩单，最新公告显示，2010年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。2010年12月31日2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜发布，近40家企业入席百亿行列，TOP10底线提升超百亿。万科荣登销售金额和销售面积冠军；恒大地产居销售面积排行榜亚军；保利地产位列销售金额榜亚军，绿地集团则囊括销售金额和销售面积季军。事件评述：2004年万科制订的十年中长期发展规划，提出按30%的年复合增长率，将在2014年实现千亿目标。截至2010年年底万科已经突破千亿大关，成为中国第一个千亿级地产公司，也开启了行业千亿的时代序幕。纵观20
10、10年中国房地产企业住宅销售排行榜，各大房地产企业业绩依然得以快速增长，对比2009年，TOP10企业销售金额入榜门槛增幅超过100亿元。从企业入榜门槛来看，对比2009年，进榜企业在金额和面积上均呈现量级的提升，不同梯队间差距进一步拉大，同一梯队内竞争压力也加剧，从销售金额来看，百亿以上的房地产企业达近40家，500亿元以上的超大型房地产企业达6家，200-500亿元之间的企业达10家，100-200亿元的企业也达到14家。六、哈市城建提速，投资超千亿事件内容：2010年初，哈尔滨市市委、市政府召开哈尔滨市2010年项目建设提速年动员大会，确定2010年为项目建设提速年，全市年计划投资900
11、亿元以上，实施560个大项目。截至2010年年末，哈市新建改造长江路、铁路街、友谊西路等202条道路，建设文昌高架桥、征仪路跨线桥、香滨路立交桥等各类桥涵57座，建设大跨度主干道路20条。启动城区棚改拆迁项目42个，拆迁面积518万平方米，竣工318平方米。预计全年完成投资1002亿元，超过年计划7.5个百分点。事件评述：作为哈尔滨实施新战略的开局之年，2010年城市建设的新开工率和投资完成率都创历史新高。大项目的实施和基础设施的建设，给房地产市场带来极大利好，利民、哈西、群力、松北、西南等新兴板块接力成为哈尔滨楼市的焦点，楼市不断升温。松浦大桥的通车、三环路的建成使松浦、利民楼盘受到追捧，友
12、谊路的建成使群力新区楼盘价格坚挺，哈西客站的兴进让哈西地产成为关注热点，三环桥的建成让西南板块炙手可热。2011年哈埠将建设300个大项目，投资800亿元，将重点推进城市东部、西部和中部三大板块130个路桥建设工程，及阳明滩大桥、松花江公路大桥扩建工程；同时将打造和推进多个新城建设。在宾西经济技术开发区打造哈东新城。随着政策的刺激和城建的利好，未来哈市楼市将不断涌现出新兴板块，楼市版图将不断向外扩张。七、利民新区掀起“置业“热潮事件内容：利民开发区的楼市开发可以分为南京路周边开发区和学院路周边开发区，一个在区政府等企事业周边，另一个在大学城周边。过去由于江南江北交通瓶颈，利民区的房价始终涨势不
13、足。2010年随着哈市“北跃”战略的实施，松浦大桥的建成通车及西三环过江大气哦、松花江公路大桥等项目的实施，利民区逐渐成为楼盘开发和投资置业的热点区域，下半年以来大量项目涌入市场，房价连上三个台阶，已进入5000元大关。事件评述：松浦大桥的开通及路桥改造工程的竣工，使利民开发区与江南的联系不断紧密，受松浦大桥即将通车利好消息的刺激，大桥附近的楼盘和利民开发区的楼盘受到市场追捧。但与江南区域相比，利民区的楼盘价格一般在3500-4500元/，远低于江南区域。随着路桥工程及基础设施的不断建成，附近楼盘的升值空间仍然很大。从市场供应量来看，当前利民有大片土地有待开发，其开发空间很大，仅2010年就有
14、20宗商住用地成交，其中多宗土地已经开工建设。八、冰城楼市进入“三环时代”l 事件内容：2010年哈市的二环至三环之间出现大量高品质社区，并逐步成为市场的主流。而传统的主城区的楼盘数量不断减少。2010年受城市建设利好的影响，哈西、群力、松北、西南等新区的项目大量入市，土地供应量大幅提升，逐步成为市场的主流。事件评述：二环以内的城市主城区，由于开发较早，现在能够大面积开发及改造的地块已经不多，未来楼市版图向外扩张已成必然。未来随着大量城市路桥工程的竣工，三环沿线基本实现闭合通车，城市交通的优化必将“激活”周边许多地块，催生大量新生板块。同时大量新城区的规划建设也将给楼市的扩张带来新的契机。八、
15、房地产大鳄抢滩登陆冰城事件内容：近年来，哈尔滨房地产市场发展迅猛，其发展潜力被越来越多的开发商重视。2010年10月山东鲁商置业以45.67亿标中哈尔滨学府路八宗地块，土地总面积约 84.6 万，欲建城市综合体。2010年3月融侨集团增资哈综开，将合作开发项目，正式进入哈尔滨房地产市场。2010年年末更是传出广州富力地产集团、恒大集团等国内一线地产开发商欲进驻哈尔滨。事件评述：近几年来，国内一线房地产商从“逐鹿京深沪”到“移师二三线“已经成为发展趋势。 哈尔滨作为二线城市，其置业需求不断增强，相对于一线城市，短期内房价上涨空间较大；同时，与一线城市土地市场相比，哈埠的地价相对较低，涨幅较为平稳
16、，供应量较大；此外，随着哈尔滨城市化建设的提速，其集聚效应不断提升，辐射能力不断加大。大批国内一线地产开发商的进驻，必然给哈尔滨房地产市场带来更新的专业理念，加快哈埠的房地产市场发展步伐；但一线开发商的开发模式及雄厚的资本也会对本土开发商产生一定的冲击，哈尔滨的房地产市场的竞争将不断加剧，并可能面临重新洗牌的危机。九、真观堂推出“哈尔滨商品房价格指数”事件内容：2010年年末，真观堂市场研究中心决定将于2011年推出“哈尔滨商品房指数”系统，本指数由真观堂市场研究中心编制，并以月报的方式对外发布。哈尔滨房价指数是以价格指数形式反映哈尔滨房地产市场发展变动轨迹和发展态势的指数系统。计划覆盖哈尔滨市6大主要区域。在物业类型上仅包括完全市场化的新建普通商品住宅，经济适用房、单位自建房、两限两
