2018嘉兴房地产年报

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1、,2017年度嘉兴房地产市场总结,1 2 3,年度印象 年度市场分析 市场走势及预判,政策-嘉兴楼市调控政策,Part1,首轮 调控,2016.12.3 嘉兴市本级 开启限购：市区范围内暂停 向拥有1套及以上住房的非 本市户籍出售住房,2016.12.21 嘉善 开启限购：县中心城区内，暂 停向拥有1套及以上住房的非 本市户籍出售住房，一手房,2017.3.22 嘉兴市本级 加码限贷：外地人买房（仅 可购一套）首付不低于50%， 本地人二套首付最低50%， 首套最低30%,2017年嘉兴市本级及五县楼市政策紧缩，多地实行限购,2017.3.14 嘉善 限购升级：扩散到全县范围， 二手房加入到限

2、购范围,二轮 调控,2017.4.18 海宁 开启限购：暂停向拥有1套 及以上住房的非本市户籍出 售住房（一手、二手房）,2017.4.17 平湖 开启限购：暂停向拥有1套 及以上住房的非本市户籍出 售住房（一手、二手房）,2017.4.18 海宁 开启限购：暂停向拥有1套 及以上住房的非本市户籍出 售住房（一手、二手房）,2017.4.17 平湖 开启限购：暂停向拥有1套 及以上住房的非本市户籍出 售住房（一手、二手房）,2017.5.22 嘉兴市本级 土拍限价：设定最高限 价；达到最高限价时，30 天内缴纳土地出让金比 例；出让金达到100%时， 转入现场抽签 车位限价： 30万,2017

3、.5.21 嘉兴市本级 开启限售：非本市户籍，取 得住房不动产权证未满2年 的；不得上市交易，不得办 理转让公证手续。,三轮 调控,政策,Part1,2017年，嘉兴楼市调控发力、监管整顿力度加大,3.21限购政策进一步紧缩 限贷，本地人购买首套住房，首付比例将不低于30%，非本市户籍最低首付比例将不低于50%；本市户籍家庭购买二套房，有贷款未结清首付提升到50%。 4.1限价 政府将根据项目的楼面价给予项目的预售指导价，否则不予为案。 5.21日起“限售” 非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；对在市区范围内已拥有一套及以上住房的本市户籍居民家庭

4、新购买 住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。 6.30浙江11月1日起“限房价竞地价“成土拍合理竞价方式 浙江省国土资源厅关于印发浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规则（试行）的通知。通知中规定：各地可根据房地产用地管理和调控的需要，采用“限 房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住房用地中配建保障性住房”等多种竞价方式。 7.5嘉兴预售证新规定 1、精装限价，价格半程为精装成本，审计验收后才可交付。2、车位限价30万。 7.20嘉兴首套房贷利率上涨 首套房基本都上浮5%，农行虽然表示仍可按基准利率操作，但预计放款时间长达半年之久。 二套房

5、基准利率上浮都在10%以上，建设银行上浮15%。 8.30住宅全装修纳入土地出让条件，9.10市中心实行全装修 浙江省政府决定加快转变建造方式，全面推广绿色建筑，推行装配式建筑和住宅全装修，并将住宅全装修等要求纳入土地出让条件；规定了11月1日起，全省各市、 县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，必须全部实行全装修和成品交付；二是鼓励在建住宅积极实施全装修，这是对此前政策的细化和完善。,嘉兴市是中国东部沿海地区与上海接壤的一个城市。它位于上海、江 苏、浙江三省（市）交界处，路网交通发达，一小时即可达到杭州上 海宁波和苏州机具，同时作为环沪城市的一员，承接上海产业的专业， 未来城市的能级将会大大

6、的提高。,方 向,东拓,北控,西进,城 市 南移 发 展,北控,东进,市中心,南移,西拓,东拓：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地。南移：南湖新城及国际商 务区是嘉兴市政府重点规划的城市副中心，依托城市高铁，定位为长三角城市群国际商务中 心以及嘉兴市高端要素集聚区。西进：西部以秀洲新区为中心。北控：北部用地受到北郊河 的阻隔，不宜作为中心城区的发展方向。,城市属性,Part1,“东拓西进、北控南移”，随着秀洲新区及南湖新区的不断开发，已见成效，接下来南向发展趋势是 城南区和国际商务区，西进延伸至秀湖区域。,2016年嘉兴及周边城市居民人均可支配收入,房地产预警系统判断GDP增速

7、与房地产发展关系 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8% 停滞 萎缩 稳定发展 高速发展 经济总量： 嘉兴GDP近三年平均增长率超处于5%-8%之间，整体走势平稳；2017年实际GDP为4355.2亿元 人均可支配收入： 2017年，嘉兴市人均可支配达到53057元，与周边城市相比处于中上水平。,经济环境,Part1,2017年嘉兴人均可支配收入达到53057元，保持着较快的增长速度；17年嘉兴GDP位4355.2亿元， 近三年平均增幅较为平稳,产业结构分布：嘉兴第三产结构不断优化调整，第三产业的比重逐年增加； 周边城市对比：嘉兴第三产业占比43.8% ，为周边同等级城市较低水平； 主导产

8、业：嘉兴主导产业皮革、纺织、电子信息、机电、电子元器件、生物医 药、装备制造业，高新技术人才吸附力较弱。,2016年嘉兴及周边城市居民人均可支配收入,城市产业,Part1,嘉兴逐渐以第二产业为主，第三产业比重逐渐增加的态势发展，未来将以“45”主导产业，即制造 业重点聚集电子信息、先进装备制造、新能源、时尚产业四大领域，服务业大力发展科技服务、现代 物流、金融服务、电子商务、文化旅游与健康服务等。,2017年嘉兴与周边城市常住人口对比（万人）,2017年嘉兴户籍人口 461.4万，在周边城市 中处于较低的位置,人口变化： 20102017年嘉兴全市常住人口增速较缓慢，7年仅增长了11.4万人，

9、 年均增长只有1.6万人； 主要城市户籍人口对比： 2017年嘉兴常住人口461.4万，在周边城市中处于较低的位置,2016年嘉兴及周边城市居民人均可支配收入,城市人口,Part1,嘉兴人口规模相对稳定，但常住人口比例偏低，对外来人口吸附能力不足；属于地广人稀，外来人口 少，数量稳定型城市。,B3线路中环南路走向图,【嘉兴城市路网交通】,沪乍杭铁路交通图,苏嘉城际铁路交通图,高架图,【嘉兴城际交通】 通苏嘉铁路起自南通，经张家港、常熟、苏州、,吴江至嘉兴，全长186.1公里，预估算总额393 亿元。该项目为新建双线客运专线，设计速度 目标值350公里/小时。 对于嘉兴来说，北上也多了一条快捷的

10、铁路,嘉兴的高架快速路将采用“一环七射”的 建设方案，全场75公里。全线将采用“主 线高架+地面辅道”的建设形式，主线设 计时速80公里，双向车道；地面辅道设 计时速50公里，双向6至8车道。,沪乍杭铁路的路线：从上海到杭州，途经 嘉兴市境内的平湖、嘉兴港区、海盐和海 宁等地，具体经过平湖的有新仓镇、独山 港镇和乍浦镇，是作为嘉兴与杭州和上海 连通的一个重要通道。,嘉兴市区将在城市中心区的外围实施3条BRT线 路，采用先进的公共交通车辆和高品质的服务 设施，另外加上封闭式的专用道路空间可以实 现快捷、准时、舒适和安全的公共交通服务,城市交通,Part1,2017年，嘉兴“沪嘉同城”战略，是“接

11、轨上海融入长三角战略”的进 一步深化，是嘉兴与上海、杭州等城市紧密合作的更高级形式，对嘉兴 未来经济发展具有重要的战略意义。对于此前嘉兴楼市来说，对接的进 一步落实，将为嘉兴楼市导入更多的机遇与挑战。,沪嘉同城,产业,社保,医疗,教育,交通,沪嘉同城,Part1,随着“沪嘉同城”政策的推进，嘉兴将引进更多产业，导入更多外溢客户，嘉兴楼市能级将不断拔高,城建动态-高架建设,Part1,嘉兴市区将建设高架，预计2018年动工，于2020年完工 嘉兴高架采取“一环七射”的格局。“一环”是指由中环西路、中环 北路、三环东路和长水路构成的一个环线，全线长度是28.67公里。 据嘉兴市城市发展研究中心交通

12、所副所长葛欢介绍，一期工程主要是 环线的建设，预计将在2018开工。 初步定的七条路是城北路、城东路、广益路、三环东路、南湖大道、 桐乡大道和东升路。这七条路有一部分也会采用高架路的建造方式。 七条射线将跟高速公路出入口以及重大基础设置（嘉兴南站、嘉兴机 场等）做好连接。 嘉兴高架快速路采用80公里每小时的设计车速，高架主线采用的是双 向六车道的规模，局部地段设有双向八车道。环线上将设置24对上下 匝道，平均一公里左右就会有一个口子。这些匝道基本上都将和嘉兴 城区通行能力比较强的主干道相连接，如东方路、城北路等。,2017年10月，嘉兴市南湖湖滨区域改造提升工程、嘉兴子城遗址公园改造项目正式批

13、准纳入嘉兴市 级政府重大投资项目实施范围，最快将在年底前开工建设,城建动态-公园改造,Part1,南湖湖滨改造：红色景区升级 南湖湖滨主题公园建设工程规划核心目标，是把湖滨项目打造成为革 命红船起航圣地、承载嘉兴历史的文化新坐标和南湖沿线独一无二的复合型 城市休闲空间。 湖滨区块改造将以“两带四板块”的功能空间结构进行改造，预计总投 入14亿多元。其中，“两带”是指滨湖连续景观带和“重走一大路”红色文 化体验带，四板块包括鸳湖里弄、嘉绢印象、南湖书院、南堰新景。 子城遗址公园：打造“城市客厅 根据报告，子城遗址公园与老的第一医院开发地块区域，将被定位为嘉 兴“城市客厅”和“城市之眼”，统一规划

14、成融“中心生态公园、人文传承 体验、精品商业休闲”为一体的城市核心地标，规划改造占地面积约85亩。 建设内容则包括子城遗迹保护与展示，文物建筑与设施的保护利用与修缮， 保留建筑改建等。项目总投资估算为2.3亿元。,南湖湖滨效果图,子城遗址公园效果图,2017年嘉兴年度销售榜单，佳源强势领跑夺冠,市场资讯,Part1,2017年嘉兴房企成交排行榜火热出炉，依靠优优秀湖+优优 花园二期+优优华府+东方英伦的尾盘，佳源今年突破自己， 嘉兴市本级创下31.9亿的历史新高。 中梁及祥生作为后起之秀，拿地凶猛。中梁秀湖一号院地块， 在2016年为嘉兴总价地王，共16亿。中梁依靠吴越首府+壹 号院的热销，2

15、017年总销达到28.5亿。 鑫控、中洲依靠单盘项目，进入前十。值得一提的是，这两个 项目都来自科技城，凭借2017年下半年四个月集中式的爆发， 两盘总销均超16亿。,2017年度 | 嘉兴房企成交总额金额排行,2017年嘉兴全年成交住宅类用地建面达195万方，成交金额162.01亿元，成交楼面价为6070元/，较去年上 涨60.5%。因土地供应有限，大存量库存健康，保持良好的发展趋势。,土拍市场嘉兴整体成交分析,Part2,主力客户 居 住 在 国 际 商 务 区 的 客户,城 东,城北,中心 城区,南湖新 区,主城区国际商务区2018年是供应大户，达到28.6万方，然而各板块的真实楼面价达

16、到8000元/以上。,土拍市场嘉兴成交结构分析,Part2,湘家荡 3宗,1宗 科技城,4宗 国际商务区,2宗 城南,3 宗 城 西,秀洲 新区 2宗,土拍市场嘉兴成交特点总结,Part2,因嘉兴政策远远严于五县，起拍楼面价较高，地块溢价率在下降，但五县中的海宁、平湖、嘉善目前新房指导价 已陆续开放，土地市场异常的火热。,土拍市场嘉兴市本级及五县,Part2,备注： 数据截至2017年12月底,嘉善,嘉兴市区 平湖 桐乡 海盐 海宁,2014年至2017年嘉兴海宁市住宅用地成交,2017年海宁成交住宅类用地38幅，总建面232万方，环比去年上涨147%；成交楼面价为6372元/，较2016 年上涨111%，平均溢价率达87.8%,土拍市场嘉兴海宁市,Part2,2017年平湖推出16宗商住地块全部成交，成交面积达到