北京某房地产项目可研报告

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1、XXXX房地产开发有限公司XXXX项目二期（项目推广名）项目可行性研究报告北京市工程咨询公司二五年十月编制单位：北京市工程咨询公司公司审定： 名字 总经济师 高级工程师部门审核： 名字 投资咨询部经理 高级工程师项目负责人：名字 工 程 师项目参加人：名字 高级工程师XXXX项目二期（项目推广名）项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、项目建设单位情况2第二章 项目建设背景及必要性3一、项目建设背景3二、项目建设必要性4第三章 市场分析6一、市场供需分析6二、市场价格8三、销售预测9第四章 项目选址和建设条件12一、选址情况12二、建设条件13第五章 项目建设规模和建设方案1

2、5一、建设规模15二、规划建设方案15三、技术指标18四、辅助设施与公用设施18第六章 环境、交通影响分析27一、环境影响分析27二、交通影响分析28第七章 项目组织机构及实施计划31一、项目组织机构31二、工程建设进度安排31第八章 投资估算、资金筹措33一、投资估算33二、投资计划37三、资金筹措方案37第九章 结论和建议38一、项目财务评价的有关问题说明38二、财务评价基础数据与参数选取38三、成本费用估算40四、财务分析41第十章 结论和建议43一、结论43二、建议43附表：附表1 项目总投资估算表；附表1-1 居民房屋拆迁补偿费用估算表；附表1-2 居民房屋拆迁补偿费用估算表；附表2

3、 投资计划与资金筹措表；附表3 销售收入和销售税金及附加表；附表4 损益表；附表5 借款还本付息表；附表6 现金流量表（全部投资）；附表7 资金来源和运用表。附件：1项目法人营业执照；2北京市规划委员会 “关于三义房地产公司建设商业金融项目的规划意见书（条件）”（X年规意条字0354号）；3北京市规划委员会“关于XXXX项目市政方案协调会会议纪要”（市规会X年15号）；4北京市发展和改革委员会“关于XXXX项目二期项目有关问题的复函”（京发改投资函X年586号）；5北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字X年第1085号）。附图：1项目地理位置图；2总平面图；3交通分析图；4景观分析图；5地下

4、四层平面图；6地下三层平面图；7地下二层平面图；8地下一层平面图；9首层平面图；10二层平面图；11三层平面图；12四层平面图；13标准层平面图。北京市工程咨询公司III第一章 总 论一、项目概况1项目名称：XXXX项目二期工程（项目推广名）2性 质：新建3建设地址及范围项目建设地点位于海淀区XX路5号，海淀区苏州桥西侧。其四至为：东临XX路，西至XX路（西侧为XXXX项目一期），南至新建XX路，北至XX路。4建设内容与规模项目总用地面积25426.07平方米，其中，总建设用地面积18026.07平方米，代征道路用地面积7400平方米。项目总建筑面积118350.56平方米，其中，地上7872

5、2.56平方米，地下39628平方米，工程建筑总高度70米。5工程进度本项目建设周期为二年半，计划2007年底完工。其中，X年年6月X年年3月，完成项目前期工程和施工图设计，X年年4月2007年12月，完成项目土建、装修、设备工程等。6项目主要经济技术指标表1-1 项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）180262总建筑面积（平方米）119350其中：地上7XX22 地下396283总建筑高度（米）704建筑密度30.50%5绿化覆盖率35.00%6停车数量（辆）700其中：地上675 地下257投资估算与资金筹措项目总投资66736.6万元，其中工程费用40387.1万

6、元；工程建设其他费用21745.3万元，预备费3106.6万元，建设期利息14XX.6万元。项目建设资金中，项目单位自筹7722.0万元，利用房屋建筑销售回款39014.6万元，申请银行贷款20000.0万元。二、项目建设单位情况1单位名称：XXXX房地产开发有限公司2成立时间：l XX8年3注册地址：北京市XXXXX4经营地址：北京市海淀区XX路5号“XXXX项目”X座X楼X层5法定代表人：XXXX6注册资本：18300万元7执照注册号：XXXXXXX8企业类型：有限责任公司9主营业务：房地产开发业务等10经营范围：房地产开发、销售商品房、信息咨询等。 XXXX房地产开发有限公司现有员工48

7、、具有本科以上学历的员工占52，具备中、高级职称者多名。公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景项目选址原为X公司X公司（X）的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境，同时该公司经营状况呈下滑趋势，处境十分

8、困难。经政府研究，XX公司X用地列入调整范围，由XXXX房地产开发有限公司负责开发建设XXXX项目小区项目。1XX6年12月25日，首都规划建设委员会办公室第43次联席会议原则同意市规划院所做的XX公司X用地调整规划，并要求该地区配套设施要按规定建设，认真做好城市设计研究，处理好与北京电视台、国家行政学院以及苏州桥上西望的景观关系。19XX年和1XX9年，北京市城市规划管理局对该用地分别下发了规划要点通知书（XX-规要字-0223）、规划设计条件通知书（XX-规条字-0233）、建设规划许可证编号（XX-规地字-0072）、选址规划意见书（XX-规选字-0010），同意该用地建设大型公共建筑。

9、2000年10月l3日,北京市规划委员会市政处主持召开会议（各市政部门负责人参加）,并原则同意了市规划院做的XXXX项目外部市政项目综合方案，为该项目创造了良好的外部市政条件。XXXX项目项目一期工程（住宅小区）于2000年5月开工，已于X年年竣工入住。同年，北京市计划发展委员会以文京计投资字X年1455号关于开发建设XXXX项目二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复准予立项。此外，X年年11月北京市发展和改革委员会以京发改投资函X年586号文关于XXXX项目二期项目有关问题的复函同意京计投资字X年1455号关于开发建设XXXX项目二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复有效期延长至

10、 X年年12月31日。X年年4月北京市规划委员会下发控规调整通知书（X年规控审字0012），原则同意由北京市建筑设计院编制的XXXX项目（项目推广名）控规调整，并重新确定了XXXX项目二期工程规划设计条件及用地范围。由于项目二期工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项目控规进行了新的调整，项目规模相应扩大，根据国家发改委对编制项目可行性研究报告资质的要求，XXXX房地产开发有限公司委托北京市工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。二、项目建设必要性（一）有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化配置项目选址原为X公司X公司（X），运输车辆所产生的噪音和异味，直接影响周围市

11、民的生活环境和城市景观。将其迁走，利用原厂区用地建设写字楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化首都环境，减少城区环境污染是非常有益的。本项目从筹划到确定建设方案已有多年，现在住宅区已按规划竣工入住，但公建项目拖延至今尚未开工，致使大部分用地未被利用。本项目的建设可以使原厂区土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，盘活国有资产，并且可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展，有利于中关村科技园区产业结构调整和配套服务产业的发展。（二） 进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五规划中科技园区建设的重点项目。中关村

12、科技园区的高速发展使它成为北京最具发展潜力的高科技商务区。中关村西区及周边地区对北京经济发展有着举足轻重的作用，是知识经济发展的一片潜力巨大的沃土，而对其周边的写字楼项目来说，也是一个千载难逢的好机遇。本项目位于中关村西区的西南部，具有巨大的需求潜力。项目的主要客户群将以高科技企业为主体，项目地处中关村商圈龙头位置，其开发建设带来的市场需求是不容忽视的。畅通的交通环境是本项目有别于其它竞争项目的优势所在，而商务氛围良好及住宅等配套设施完备是吸引境内外大企业，包括大的IT企业等高端客户入驻中关村考虑的关键之处。目前，举办奥运、中国加入WTO和新城市规划的实施对中关村写字楼市场是三大利好因素；而大

13、企业纷纷回流中关村，更为本项目市场需求带来了千载难逢的机遇。 中关村科技园区近几年发挥人才优势，高科技产业迅速崛起，吸引外资的力度不断加强，各类公司企业发展很快。本写字楼的建设可以进一步满足各行各业对办公用房的需求，符合北京市城市规划和调整产业结构的战略布局，有利于中关村科技园区第三产业的发展。（三）有利于改善中关村地区市政基础设施，提升首都城市形象项目的建设，可以促进中关村地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善中关村科技园区的投资环境。项目的出现调整了北京中关村地区商务发展的框架，弥补了该区域大型商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务

14、环境，必将成为北京西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。本项目计划在2008年北京奥运会开幕之前完成，届时它将为北京城市建筑再增添一个亮点。综上所述，该项目的建设是非常必要的。第三章 市场分析一、市场供需分析（一）市场供给X年年北京写字楼市场经历了宏观调控、“831”土地大限、央行加息、地标之争等重大事件，北京写字楼市场呈现出供需两旺的态势，租售价格一举走出连续三年来的下跌趋势双双飘红。一方面，从供需对比总体来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，区域差异依然存在。另一方面，亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈的兴起，标志着北京多中心商务格局的形成。这些商圈的写字楼对CBD、金融街和中关村三大商务聚集区已产生了不小的冲击。X年年新推出写字楼租售项目(包括商务公寓)数量达50家，平均每月4.2家，与X年年同比上升0.2家。总供应量达358万平方米，同比增长8%。伴随着中关村地区经济的腾飞，中关村写字楼