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1、2018年云南省德宏州棚户区改造专项债券实施方案 德宏州财政局 德宏州住房和城乡规划建设局二零一八年八月目 录第一章 项目基本情况11.1德宏州及行业专项规划概况11.1.1德宏州社会经济概况11.1.2棚户区改造的背景及政策31.1.3本项目棚户区改造任务51.2棚户区改造片区概况51.3项目概况6第二章 经济社会效益分析92.1社会效益分析92.2生态效益92.3效益评价结论102.4财务评价结论10第三章 项目投资估算及资金筹措方案103.1投资估算103.1.1投资估算的内容及依据103.1.2估算说明113.2项目总投资估算及来源113.2.1货币补偿费用113.2.2拆迁安置补偿费
2、113.2.3征收管理费123.2.4项目前期费用123.2.5发行费123.2.6利息133.3资金筹措143.4偿债计划143.5工程方案163.5.1征收补偿安置方式163.5.2征收补助、奖励163.5.3搬迁过渡方式、期限163.5.4实施工期确定163.5.5工程实施进度173.6项目资金管理17第四章 项目预期收益、成本及融资平衡情况184.1.财务评价依据184.1.1财务评价依据184.1.2.基础数据与参数说明184.2收入、成本和税金估算194.3总成本估算204.4财务分析及主要指标计算224.4.1损益及利润分配224.4.2盈利能力分析234.5资金测算平衡情况23
3、4.6其他事项说明244.7独立第三方专业机构进行评估意见24第五章 潜在影响项目收益和融资平衡结果的各种风险评估255.1主要风险因素识别255.2影响项目收益的风险及控制措施265.3影响融资平衡结果的风险及控制措施275.4可控性评估285.4.1风险防范措施285.4.2预防和化解维稳问题工作预案295.5小结30第一章 项目基本情况1.1德宏州及行业专项规划概况1.1.1德宏州社会经济概况1.德宏州概况德宏傣族景颇族自治州位于云南西南边陲，紧邻缅甸联邦共和国，国境线长达503.8公里。辖芒市、瑞丽市，梁河县、盈江县、陇川县2 市 3 县，全州常住人口为 126.4 万人。有瑞丽、畹町
4、两个国家一类口岸，章凤、盈江两个国家二类口岸，有9条公路、28个渡口、64条通道及1条国际通信光缆、9条输电线路连通缅甸。德宏州具有得天独厚的的区位优势，是中国走向南亚东南亚、印度洋的重要节点，是中缅国际大通道、中缅输油汽管道的出入口，是“一带一路”国家战略的重要连接带。随着国家“一带一路”和“走出去”战略实施，德宏特殊的区域优势，将成为中国连接南亚东南亚、印度洋的前沿，为德宏州经济社会发展创造了新的机遇。习近平总书记赋予云南民族团结示范区、生态文明建设排头兵、面向南亚东南亚辐射中心的新定位、新使命，省委九届十次全会作出的深入贯彻落实习近平总书记考察云南重要讲话精神闯出跨越式发展路子的决策部署
5、，为德宏深化改革、扩大开放、加快发展注入强劲动力。2.德宏州经济情况近年来德宏州经济呈现快速发展的趋势，2012-2017五年来，德宏地区生产总值达357亿元，年均增长9.4%；一般公共预算收入累计完成157.3亿元，年均增长6.9%；固定资产投资累计完成1,402.8亿元，年均增长18.7%；社会消费品零售总额累计完成565.3 亿元，年均增长12.1%；外贸进出口总额218.2亿美元，年均增长24%；旅游总收入累计完成996.3亿元，年均增长36.6%；城镇农村常住居民人均可支配收入分别达到27013元和9464元，年均增长8.9%和12.3%。产业结构由2012年28.7:33.6:37
6、.7调整为2017 年22.9:25:52.1。非公经济增加值占地区生产总值的46.6%，比 2012年提高8个百分点。2017年，德宏地区生产总值357亿元，增长10.7%；地方一般公共预算收入33.8亿元，增长3.6%；固定资产投资371.4亿元，增长19.6%；社会消费品零售总额138.5亿元，增长11.1%；外贸进出口总额315.8亿元，增长12.3%；旅游总收入328亿元，增长48.1%； 城镇、农村常住居民人均可支配收入分别达27013元和9464元，分别增长8.3%和9.3%。全州地区生产总值增速排全省第6位，排位上升3位；第一产业增加值增速排全省第6位，排位上升5位；工业增加值
7、和第三产业增加值增速均跃居全省首位，排位分别上升6位、11位。3.德宏州财政状况2016至2018年德宏州分别实现一般公共预算收入32.6亿元、33.8亿元和34.8亿元，一般公共预算支出134.3亿元、150.9亿元和148.7亿元；政府性基金预算收入5.8亿元、10.4亿元和15.7亿元，政府性基金预算支出5.1亿元、6.4亿元和10.3亿元；国有资本经营预算收入0亿元、0亿元和0.2亿元，国有资本经营预算支出0亿元、0亿元和0.2亿元。1.1.2棚户区改造的背景及政策棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。由于历史和现实的原因，棚户区的居住条件长
8、期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民生活不便。同时，棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次不协调，使城市人居环境大打折扣，不利于城市的经济发展和招商引资。为让更多棚户区内群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应，2013年7月，国家印发国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）（以下简称“意见”），“意见”中指出：“在加快集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区具体改造范围”、“要加快城镇旧住宅区
9、综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施”，此“意见”充分明确了在当前形势下，要加快加强做好各类棚户区的改造工作。国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知（国办发201436号）文件中指出：“各地区要进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。确保建设用地供应，落实财税支持政策，加大金融支持力度，建立完善多层次、多元化的棚户区改造体系。”为深入贯彻落实棚户区改造精神，进一步加快棚户区改造步伐，推进云南省新型城镇化建设，云南省人民政府出台了关于加快推进棚户区改造工作的实施意见（云政发2013
10、133号）（以下简称意见），意见中指出城市棚户区工作重点：“采取拆除新建、改建（扩建、翻建）、综合整治等多种方式实施城市棚户区改造”，“加快城镇旧住宅区综合整治，逐步实现城市旧住宅区房屋住用安全、配套设施齐备、管理维护有效、环境整洁美化。对城市规划区范围内的城中村，结合当地城市规划、产业布局、重大基础设施建设等，稳步实施改造。”棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537号）中强调：“坚持走以人为核心的新型城镇化道路，以改善群众住房条件为出发点和落脚点”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，加快配套基础设施
11、建设，扩大有效投资，推动经济社会和谐发展”。此外，云南省商品房去库存实施方案的通知（云政办发201678号）中提到：“努力将全省住宅去库存化周期控制在18个月的合理范围内”，“调整优化棚改安置方式。不再新建棚改实物安置房，全部采取货币化安置”。在国家棚户区改造精神的指导下，为全力推进德宏州棚户区改造工作的有效开展，改善芒市城镇棚户区人民群众的住房条件与居住环境，提升城市形象，实施芒市板过河以南丙门村片区棚户区改造十分必要。同时经芒市住房和城乡规划建设局实地摸查，芒市的商品房去库存周期约20个月，按照云南省商品房去库存实施方案的通知（云政办发201678号）要求，结合棚户区群众意愿，故提出了本次
12、项目改造方式为拆除重建，安置方式为货币化安置。1.1.3本项目棚户区改造任务经芒市住房和城乡规划建设局实地摸底调查，确定德宏州芒市2018年城镇棚户区改造建设项目棚改任务为450户，项目已列入德宏州2018保障性安居工程计划任务。1.2棚户区改造片区概况本项目棚改范围为德宏州芒市板过河以南丙门村片区，片区内以傣族村民居多，随着芒市的发展早已成为芒市较为典型的城中村，由于村民经济收入及思维不同，村内发展缺乏规划，房屋建设标准参差不齐，房屋基本功能不全，基础设施缺失，景观环境较差，缺乏必要的公共服务设施，村内道路低洼不平，无消防救生安全通道，火险严重，治安问题突出，供水电力通讯杂乱等现象严重，极大
13、地降低了居民的生活质量，并且位于芒市城市中心区域却与与周圈商业住宅区形成鲜明的悬差，极大影响了城市的整体面貌，该区域一直以来都是芒市城区亟待整治的核心区域。图1-1 板过河以南丙门村片区现状照片本项目改造区域为德宏州芒市板过河以南丙门村片区，总用地面积91669.17平方米（约137.5亩），拆迁总建筑面积37080.68平方米，拆迁总户数450户。1.3项目概况（1）项目名称德宏州芒市2018年城镇棚户区改造建设项目（2）项目建设性质拆除重建（3）项目建设单位及法人代表项目建设单位：芒市住房和城乡规划建设局项目法人代表：吕重青联系电话、传真：06923029480邮政编码：678400通讯地
14、址：芒市大街93号（4）棚改范围及类型本项目棚改范围涉及德宏州芒市板过河以南丙门村片区，改造方式为拆除重建，安置方式为货币化安置。（5）项目建设目标通过项目建设，将有效改善德宏州芒市城镇棚户区内人民群众的住房条件与居住环境，完善配套基础设施，提高其生活质量。同时，能有效提高项目区内土地资源利用率，缓解城市内部二元矛盾，提升城镇综合承载能力，并有效带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，进一步协助完成德宏州棚户区改造工程目标任务，为芒市经济和社会协调发展奠定良好的城市环境基础。（6）建设规模与内容本项目改造总户数为450户，总用地面积91669.17平方米（约137.5亩），拆迁总建筑
15、面积37080.68平方米。安置方式为货币化安置。（7）投资估算与资金筹措本项目总投资估算为28099.81万元。（8）拟建地址及建设条件本项目拟建地址位于德宏州芒市板过河以南丙门村片区，区域内市政基础设施（供水、供电、通信、道路）条件已具备，用地条件已落实，各项建设手续均齐备，符合芒市总体规划要求。（9）项目实施工期本项目实施工期为60个月（5年）。（10）项目效益项目建设后，有利于改善棚户区群众的住房条件和居住环境，有助于缩小住房差距、提高片区群众的生活水平;同时将有效促进城市经济的发展、提升城市形象，推进和谐社会的进程，社会效益显著。（11）综合经济技术指标表1-1 综合经济技术指标表序 号技术经济指标单位数量备注1板过河以南丙门村片区货币化安置户4502拆迁用地面积91669.17137.5亩2.1住宅用地74252.0
