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1、第三章 物业管理市场和运行机制,第1节 物业服务企业概述,（一）物业服务企业的性质,物业服务企业的性质是由物业管理行业的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业服务企业也具有服务性。 物业服务企业是独立的企业法人 物业服务企业是按合法程序设立，为业主与物业使用人提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业服务企业作为一个独立的法人实体，拥有一定数额的资金和物质技术设备，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营、自负盈亏、自我发展，以自己的名义享有民事权利、承担民事责任等。,物业服务企业属于服务性企业 物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理，为业主与物业使用人创造一个舒适、方便、安
2、全、优雅的工作和居住环境。物业服务企业作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主与物业使用人提供服务来达到自己的工作目标。从本质上说，物业服务企业的“产品”只有一个，那就是服务。 物业服务企业在一定程度上承担着部分行政管理的职能 物业服务企业在向业主提供物业管理服务的同时，也承担了社会治安管理、消防管理、市政设施的维修养护以及流动人口管理、计划生育等部分政府有关部门对城市管理的职能。,Page 4,（一）物业服务企业的性质,（二）物业服务企业的类型,物业服务企业按不同的划分标准，可分为不同的类型。 按存在形式划分 按存在形式划分，物业服务企业分为独立的物业服务企业和附
3、属房地产开发企业的物业服务企业。目前，这两类物业服务企业都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理母公司（房地产开发公司）开发的项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业服务企业。,Page 5,按服务范围划分 按服务范围划分，物业服务企业分为综合性物业服务企业和专门性物业服务企业。综合性物业服务企业提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍的管理、维修与养护以及为住户提供公共秩序维护、绿化、清洁等各种服务。专门性物业服务企业就物业管理的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、设施设备维修公司、清洗公司、保安公司等。 按企业
4、所有制性质划分 按企业所有制性质划分，物业服务企业可分为国有企业、集体企业、个体企业、股份制企业以及外商独资、中外合资企业等。,Page 6,（二）物业服务企业的类型,按管理层次划分 按管理层次划分，物业服务企业可分为单层物业服务企业、双层物业服务企业和多层物业服务企业。 层物业服务企业纯粹由管理人员组成，不配备基层作业人员，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业服务企业或其他作业队伍。 双层物业服务企业包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等。 多层物业服务企业一般规模较大，管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司
5、，如清洗公司、园林公司等。,Page 7,（二）物业服务企业的类型,第2节 物业服务企业的设立和资质管理,（一）物业服务企业的工商注册登记,根据中华人民共和国公司法（以下简称公司法）和物业服务企业资质管理办法的规定，设立物业服务企业除了要到政府工商行政部门办理工商企业法人注册登记以外，还要通过房地产行政主管部门的资质审批。 企业名称预先审核 根据政府公司登记管理的有关规定，物业服务企业应当由全体股东或发起人指定的代表人或委托代理人到工商行政管理部门办理企业名称的预先核准申请，工商行政管理部门审核批准后，下达企业名称预先核准通知书。 公司住所 对企业法人的住所进行登记，其主要目的是界定行政管辖和
6、诉讼管辖。物业服务企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。,Page 9,注册资本金 根据公司法的规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业服务企业作为服务性企业应符合此规定。考虑到企业注册后即应办理物业服务企业资质证书，因此，注册资本金还应符合各资质等级注册资本金最低限额的规定要求。 法定代表人 法定代表人是指依法律或法人章程规定代表法人行使职权的负责人。企业法定代表人在国家法律、法规以及企业章程规定的职权范围内行使职权、履行义务。代表企业参加民事活动，对企业的生产经营和管理全面负责，并接受本企业全体成员和有关机关的监督。,Page 10,（一）物业服务
7、企业的工商注册登记,公司人员 物业服务企业的人数和从业资格应该符合相关法规的要求。如根据物业服务企业资质管理办法第5条第1款的相关规定，一级资质物业服务企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。,Page 11,（一）物业服务企业的工商注册登记,公司章程 物业服务企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的重要法律文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。 企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所
8、不同，主要内容包括： 总则、公司名称和地址等； 企业的经营范围； 公司注册资本； 股东的姓名或名称； 股东的权利和义务； 股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件； 公司的机构及产生办法、职权、议事规则； 公司的法定代表人； 公司解散事由和清算办法； 职工录用方式、待遇、管理方法； 企业的各种规章制度。,Page 12,（一）物业服务企业的工商注册登记,（二）物业服务企业的资质审批及管理,资质管理制度是政府行业管理的重要制度。根据物业服务企业资质管理办法的规定，物业服务企业只有在取得在相应的资质证书后，才可以从事物业管理工作。 物业服务企业的资质等级 物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级
9、。 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产行政主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。,Page 13,物业服务企业的资质条件 一级资质物业服务企业的条件 注册资本为人民币500万元以上。 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少
10、于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： 多层住宅200万平方米； 高层住宅100万平方米； 独立式住宅（别墅）15万平方米； 办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。,Page 14,（二）物业服务企业的资质审批及管理,二级物业服务企业的条件 注册资本为人民币300万元以上。 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相
11、关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相关专业中级以上职称。 物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： 多层住宅100万平方米； 高层住宅50万平方米； 独立式住宅（别墅）8万平方米; 办公楼、工厂厂房及其他物业20万平方米。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。,Page 15,（二）物业服务企业的资质审批及管理,三级资质物业服务企业的条件
12、注册资本为人民币50万以上。 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相关专业中级以上职称。 物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 有委托的物业管理项目。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。,Page 16,（二）物业服务企业的资质审批及管理,资质申报时需要的提供的资料 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设1年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质： 营业执照
13、； 企业章程； 验资证明； 企业法定代表人的身份证明； 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。,Page 17,（二）物业服务企业的资质审批及管理,物业服务企业的资质管理 资质管理是政府房地产行政主管部门对物业服务企业进行管理的主要内容之一。除物业服务企业设立时的资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业服务企业遵守法规、规章，以及履行合同、经营管理和信用状况等进行监督检查。 资质管理有利于规范物业管理行为，加强物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业服务企业的管理和服务水平。,Page 18,（二）物业服务企业的资质审批及管理,第3节 物业服务
14、企业的组织机构设置,（一）物业服务企业的机构设置的要求,物业服务企业组织机构的设置是保证企业整体协调和高效运转的关键环节，从总体上说，物业服务企业组织机构设置服从于和服务于企业经营目标。物业服务企业组织机构设置要求包括以下几个方面。 体现服务宗旨 物业服务企业是专门从事物业管理与服务的服务性企业，企业组织机构设置必须体现服务企业的宗旨。 发挥员工的潜能 任何企业的经营目标都是通过每一个员工的工作来实现的，企业组织机构设置要充分发挥个人的智慧和创造性，做到人尽其才。,Page 20,促进内部关系协调 任何服务企业是一个由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统，这种系统能否最大地发挥出
15、整体功能，有赖于系统内各要素的协调配合。因此，组织机构的设置必须保证公司内部各种关系的协调。 增进效率与效益 物业服务企业组织机构的设置要求从实际出发，以低成本的投入达到最好的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。,Page 21,（一）物业服务企业的机构设置的要求,（二）物业服务企业组织机构设置的原则,目标原则 任何一个企业都有自己的长期发展目标，物业服务企业组织机构设置必须以公司的总体目标为依据。从某种意义上讲，组织机构设置是实现公司总目标的一种管理手段。因目标设置机构，因机构设职设人。 统一领导与分级管理相结合原则 物业服务企业的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而日常工作的
16、管理与经营权利则逐级授权，实行层次化管理。统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证，分级管理是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。 分工协作原则 分工协作是社会发展进步的标志，它不仅能提高劳动生产效率，而且能发挥整体效益。物业服务企业能否最大程度地发挥出整体效益，取决于组织机构的专业分工与相互协调。公司总的目标如能分层次落实到各个部门，使之各司其职、相互协作，目标也就不难实现了。,Page 22,责权对应原则 整个公司的责任和权力是对等的，委以责任的同时也必须委以自主完成任务所必需的权力。有责无权，不仅不能调动管理人员的积极性，而且使责任形同乌有，最终无法保证公司任务的完成；有权无责，必定助长官僚主义，导致权力滥用。 有效管理幅度原则 在处理管理幅度与管理层次的关系时，一般情况下应尽量减少管理层次，尽可能地扩大管理幅度。否则，管理层级多了。人员和费用也多了，会影响公司的经营效率。但是，有效管理幅度必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健全程度等因素，管
