物业管理概论课件及参考答案田禹1609第一章

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1、物业管理概论,Page 2,第一章 物业管理概述,Page 3,什么是物业？ 物业有哪些类型？ 物业由哪些要素组成？ 什么是物业管理？ 物业管理起源在哪里？ 物业管理是谁创建的？ 物业管理有哪些特点？ 物业管理是管理什么？ ,第一节 物业和物业管理 一、物业,Page 5,（一）物业的概念,物业：,广义的,狭义的,狭义的“物业”是指具有特定价值和使用价值的建筑物及其附属设施设备和场地。,在物业管理过程中，物业是物业管理活动的物质载体，也是联结物业管理相 关法律关系主体之间关系的介质，没有物业，就不会有物业管理。所以在我们介绍物业管理之前，首先要澄清物业的概念。,广义的“物业”指的是不动产（Re

2、al Estate)，即土地、土地附着物以及它们的组合。其中，土地附着物包括建筑物、构筑物设施设备和花草树木。,Page 6,（一）物业的概念,什么是不动产？ 房地产：指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。 什么又是房地产？ 不动产：指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移动的，所以叫不动产。,Page 7,（二）物业与房地产和不动产的关系,1、物业与房地产的联系： 物业与房地产都包含有土地、房屋及附属的设施、设备和相关场地；物业与房地产具有实物形态和资产形态。 2、三者之间的区别： （1）使用范围不同：房地产一般指这一事物的整体，往往在宏观上使用。 （2）称谓的领域不同或者说适用

3、场合不同： 不动产民法上 房地产经济法和行政法及商事实务中 物业房地产领域中单元性房地产概念的别称 （3）概念的外延不同： 房地产包括房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过程。物业仅仅是指房地产的交易、售后服务等使用阶段或区域。,Page 8,（三）物业的要素,房屋,配套设施设备,相关场地（附属场地),物业四要素,Page 9,（五）物业的性质,作为不动产，物业是物业管理活动的物质载体，从自然和社会关系两个方面澄清物业的性质和特点，对于物业的维护和管理非常重要。 物业的自然属性（物理属性） 物质内容的二元性 数量上的有限性 形式上的差异性和多样性 空间位置上的固定性 使用寿命上的长期

4、性 设施设备的配套性,Page 10,（五）物业的性质,物业的社会属性 物业的经济属性 物业的商品性 保值、增值性 市场供应上的短缺性 宏观政策上的调控 物业的法律属性 物权关系的多重性 物权关系的可分性 物业的相邻性及相邻关系,Page 11,（四）物业的类型,物业,物业的使用功能划分,物业的权属关系划分,按营业性质划分,居住物业,公产物业,商业物业,私产物业,公益性物业,单位产物业,混合物业,私益性物业,其他类型物业,工业物业,Page 12,(六)物业管理区域,老城区范围 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物

5、业管理区域。,Page 13,(六)物业管理区域,新城区范围 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。,Page 14,(六)物业管理区域,如今，各地对物业管理区域有很多的划分方法。有的以业主公约的效力范围来确定，有的以公共设施设备的独立性来确定，有的以城市道路围合而成的区域来确定，有的以自然街坊来确定，还有的以实行封闭式管理的范围来确定。 无论采取哪一种方法来界定，物业管理区域的划分应当考虑以下几个主要因素:第一，要

6、有独立的设施设备系统；第二，要有适度的建筑规模；第三，要方便开展社区建设。,Page 15,（七）相邻关系,何为相邻关系？ 两个或多个相互连接毗邻的不动产所有人或物业使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处分权利时，相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。 关于相邻关系纠纷 中华人民共和国民法通则第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。,Page 16,（七）相邻关系,建筑物相邻关系 建筑物相邻关系是指相邻的建筑物所有人或

7、物业使用人之间，建筑物所有人或物业使用人与邻近的土地所有人或物业使用人之间，以及同一建筑物内彼此连接毗邻的建筑物单元所有人或物业使用人之间，由于不可量物侵入导致干扰或妨碍而发生的权利义务关系。,不可量物 对于噪音、煤烟、震动、臭气、尘埃、放射性元素等物质，人们很难用常规方法对其质量或密度做出准确的测量，所以称为不可量物。,不可量物侵害 不可量物侵入邻人土地、建筑物时，造成的干扰性妨碍或损害称为不可量物侵害。,Page 17,第一节 物业和物业管理 二、物业管理,Page 19,房地产业包括房地产开发建设、流通（买卖、租赁、抵押）和消费等三个环节，物业管理是房地产业中派生出来的，是房地产综合开发

8、的延续与完善，是房地产业链中的消费环节，属于生活服务业。,（一）物业管理的含义和性质,物业管理的性质,Page 20,（一）物业管理的含义和性质,物业管理,狭义,广义,狭义的物业管理则是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,广义的物业管理是指房地产开发、租赁、销售及售后服务活动的总称。,定义,Page 21,（二）物业管理的内容,按照服务的性质和方式，物业管理服务可分为常规服务、专项服务和特约服务三类。 常规服务 房屋修缮管理 设施设备管理 环境管理 公共秩序维

9、护服务 公共代办服务 物业档案管理 社区文化建设,Page 22,（二）物业管理的内容,专项服务 含义 专项服务是物业服务企业为创造良好的工作秩序和生活环境，面向全体业主与物业使用人提供的服务。 内容 日常生活类服务 商业服务类服务 文化、教育、卫生、体育类服务 金融服务 经纪代理中介代理类服务 社会福利类服务 特点 专项服务以全体业主作为服务对象。 物业服务企业事先设立服务项目，向业主或物业使用人公布服务项目和收费标准，由业主自行选择。 服务品种多、专业性强、技术要求高，通常采取对外承包方式经营。,Page 23,（三）物业管理服务产品的基本特征,物业管理行业属于第三产业，和第一产业、第二产

10、业的产品不同，物业管理服务产品有着自身的特点。 产品形式的无形性 不可储存性 生产过程的外在性 需求的差异性 物业管理区域的共有性,Page 24,（四）市场化物业管理的基本内涵,现代物业管理是一种市场化管理，其实质是建立在公正、公开、公平选择机制基础上的开放式管理。市场化的物业管理包括以下五个方面的要素。 现代化的经营理念 科学的管理体制 健全的企业机制 契约化的委托管理关系 充分竞争的市场结构,第一节 物业和物业管理 三、物业管理的起源,Page 26,（一）物业管理的起源,英国人奥克维娅希尔（Octavia Hill）女士是公认的近代“物业管理”的创始人，她在1880年至1886年间为其

11、名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，当地业主纷纷仿效。这种“早期的物业管理活动”，改善了居住的条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。,奥克维亚希尔（Octavia Hill）,（一）物业管理的起源,1864年，26岁的希尔一笔钱在一个叫做小地狱（Little Hell）的地方买下了三幢极为破旧的住宅，并加以改造后出租给穷人，房东每年得到5%的回报。时至今日，在希尔博物馆的地下室内仍展示着当年小地狱在改造之前的破烂不堪的生活状况。 小地狱改造项目的成功运作，从客观上为希尔树立了信心：一方面她得到了居民的认

12、可；另一方面，她还从皇室成员或贵族，稍有积蓄的平民和艺人这一广泛分布的群体里得到财务上的支持。有了第一步的成功经验，希尔则逐渐摸索，为后来的改造旧区项目设定了明确的程序和原则： 选择居住条件极差的地区，将破旧的房屋按应拆除、可修缮、无法取得等不同情况进行分类研究，然后买下其中部分房屋的永久地权； 对其中的一些房屋进行重新设计和装修改造，包括增加房间、清理下水道、清洁通风等，尽可能地控制每个房间中居住的人数； 项目的收益控制在5%之内，超出的部分将用于公共空间和设施的建设，并把这些公共空间用于孩子们的活动、文化娱乐和妇女们劳动和交流的场所； 对承租户实行人性化服务，包括尊重他们的人格和隐私，甚至

13、帮助住户寻找工作（房屋改造和社区服务本身就提供了许多工作机会）； 在强调人性化服务的同时提出“房子和房客一同改造”，即培养房客的卫生习惯和自助精神。她曾经让管理者和参观者用“干净”、“满意”、“肮脏”这类的词对租客的家庭进行评价；教育房客用自己挣的钱来付房租，不按时交纳租金将被清除出去； 后期的项目她有更高的目标，她已经开始关注社区风貌的保护。,Page 27,（一）物业管理的起源,Page 28,英国奥克维娅希尔博物馆,“小地狱”,奥克维娅希尔 物业原址,（一）物业管理的起源,现代物业管理产生于19世纪末的美国 随着建筑机械和施工技术得发展，装配有电梯的高层楼宇大量涌现。这类建筑结构复杂、附

14、属设备多、科技含量高，对养护、维修的专业化程度要求非常苛刻。在这种大的背景下，1908年美国芝加哥一座摩天大楼的管理者乔治A霍尔特发起成立了“芝加哥建筑管理人组织”（Chicago Building Managers Organization，简称CBMO） “芝加哥建筑物管理人组织”的成立标志着世界上第一个专业物业管理机构的诞生， 美国也因此被认为是现代物业管理的起源国。,Page 29,（一）物业管理的起源,我国物业管理的产生和发展过程 我国物业管理产生和发展的大背景是全社会的改革开放。 20世纪80年代初，从我国改革开放窗口城市-深圳市开始实施物业管理新的体制模式以来，物业管理行业经历了

15、一个从无到有、从小到大、从幼稚到逐步成熟的过程，其产生和发展大致经历了以下两个阶段。 我国物业管理的初创阶段（20世纪80年代到2000年） 市场化阶段（2000年至今）,Page 30,（二）我国物业管理取得的成就,71000 家物业服务企业 612.3万 从业人员 3000亿 年营业收入 145.3亿平方米 物业管理面积,Page 31,（二）我国物业管理取得的成就,已有32年发展史的物业管理行业仍是名符其实的朝阳产业，并在最近几年表现出强劲发展势头。据中国物业管理协会对全国31个省市、自治区的不完全统计，截至2012年底，我国已有物业服务企业约71000余家，年营业收入超过3000亿；物

16、业从业人员达到612.3万人，较08年增长约145%；物业管理面积约为145.3亿平方米，较2008年增长了约16%。,（二）我国物业管理取得的成就,我们的队伍正在壮大,（三）今后我国物业管理的发展趋势,面对新的机遇和挑战，要促进物业管理的又好又快发展，需要全体物业管理人付出加倍的努力，当前要重点抓好以下主要工作： 提升行业发展的法制化、规范化水平 明确物业管理行业的责任边界 健全符合行业特征和市场规律的价格机制 推动行业向现代服务业转型升级 提升从业人员整体素质，建立职业化管理队伍 树立标杆企业带动行业创新发展,第二节 物业管理的特点,首先我们要明确物业管理与传统房屋管理的区别,一、物业管理与传统房屋管理的区别,二、物业管理的特点,社会化 专业化 组织机构专业化 人员配备专业化 物质技术手段专业化 企业化 物业服务企业必须是独立的企业法人。 物业服务企业要建立适应市场经