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1、,1.了解并熟悉物业维修管理的特点与内容； 2.熟悉物业设备管理的特点与意义； 3.了解物业综合管理的主要内容。,CHAPTER SIX PROPERTY MANAGEMENT OPERATIONS,1.房屋维修工程的分类、房屋维修管理的内容； 2.房屋设备的概念及分类、房屋设备管理的内容； 3.掌握物业环境管理及安全管理的内容。,CHAPTER SIX PROPERTY MANAGEMENT OPERATIONS,CHAPTER SIX PROPERTY MANAGEMENT OPERATIONS,房屋维修管理 物业设施设备管理 物业环境管理,本节教学内容： 一、房屋维修管理的内容 二、房屋
2、维修工程的分类 本节教学重点： 主要了解房屋维修工程的分类 掌握房屋维修管理的内容。,房屋损坏的原因：自然、使用、物理、地理、灾害等。,房屋维修分广义和狭义层面： 狭义上仅指对房屋的养护和修缮； 广义上指对房屋的养护、修缮和改建。 房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对房产进行日常维护修缮技术管理。,房屋质量管理是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。 它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并作出投资计划提供依据。 1.房屋完
3、损等级分类 2.房屋完损等级的评定 3.危险房屋的评定与解危办法,房屋质量管理是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。 它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并作出投资计划提供依据。 1.房屋完损等级分类 2.房屋完损等级的评定 3.危险房屋的评定与解危办法,1.房屋完损等级分类 （1）房屋结构分类 （2）房屋完损等级分类,我国房屋结构可分为四类七等,1.房屋完损等级分类 （1）房屋结构分类 （2）房屋完损等级分类,房屋完损等级是对现有房屋的完好或损坏程度依据各类房屋的结
4、构，装修和设备等的完好或损毁程度确定划分的等级。一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。,2.房屋完损等级评定 （1）房屋完损等级评定的要求 （2）房屋完损等级评定的基本做法,房屋完损等级评定是目观检测与定量定性分析相结合的专业技术性很强的工作。,要求对整栋房屋进行综合评定。 要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。 要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础，承重构件屋面中最低的完损标准来评定。 要求严格掌握完好房标准和危险房标准。 要求对重要房屋评定等级严格复核测试。 对正在施工的房屋要求搞施工前房屋评定。
5、,2.房屋完损等级评定 （1）房屋完损等级评定的要求 （2）房屋完损等级评定的基本做法,房屋完损等级评定的基本做法可分为定期和不定期两类。,3.危险房屋的评定与解危办法 目前，我国每年都有相当数量的旧房转化为危险房，这些危险房屋严重威胁着住户的居住安全。因此，加强危险房屋检查管理，组织好危险房屋的鉴定，并确定解危办法，是房屋质量管理的主要任务。一般应做好以下工作： （1）制订划分危险房屋的标准 （2）建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定 （3）确定解危办法，并监督检查排险情况,3.危险房屋的评定与解危办法 （1）制订划分危险房屋的标准 房屋危险程度的划分，一定要根据房屋构件损坏范围大小、变形和损坏程
6、度及对周围环境和整个房屋的危险程度而定，是一项技术性强又责任重大的工作。,划分危险房屋的标准,3.危险房屋的评定与解危办法 （2）建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定 物业管理企业要设立房屋安全鉴定机构，依据有关鉴定标准，按照有关规定，根据受理申请，开展初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性和签发鉴定文书等程序。在掌握测算数据、科学论证分析基础上，确认房屋建筑质量及安全可靠程度。,3.危险房屋的评定与解危办法 （3）确定解危办法，并监督检查排险情况,房屋维修施工管理是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修旅工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。 物业管理企业的房屋
7、维修施工工程，可以由专业组织的维修施工队伍来完成，也可以通过招标，以发包方式将房屋维修施工工程承包给专业维修施工队伍来完成。 1.房屋维修施工管理的主要任务 2.房屋维修施工管理的基本内容 3.房屋维修施工管理的程序和方法,1.房屋维修施工管理的主要任务 （1）根据房屋维修工程任务，编制房屋维修施工工程计划，贯彻维修工程施工程序，合理安排人力、物力和财力。 （2）不断地更新房屋维修技术，提高劳动生产率，加强维修材料消耗定额管理，降低维修成本，增加盈利。 （3）运用科学管理的方法和职能，对房屋修缮计划、房屋维修技术、劳动力和财务进行业务管理，对维修工程质量、工程成本和进度进行控制管理。,2.房屋
8、维修施工管理的基本内容 自行完成的房屋维修工程管理主要是计划管理与工程程序管理。 坚持计划管理，不仅要根据维修任务编制好年度计划，还要根据年度计划和施工任务的情况，编制月、季施工作业计划，把各项工作都纳入计划管理轨道。 大、中修和更新改造工程要坚持按施工程序施工，使施工各工序统筹安排、合理交叉，同时还要进行施工组织设计、统筹规划，科学组织施工，建立正常生产程序，充分利用空间、时间，推广采用先进施工技术。,房屋维修施工管理的具体内容 （1）落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计； （2）做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户临时迁移工作，使水电路通，并安排好材料堆放、
9、设置安置场地，确定施工方案等； （3）制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料和技术管理工作； （4）大、中修和更新改造工程要编制施工组织设计，组织均衡流水主体交叉施工，并对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接； （5）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。,3.房屋维修施工管理的程序和方法 （1）制订房屋修缮设计方案 （2）落实房屋维修施工任务 （3）进行施工组织与准备 （4）进行维修工程施工过程管理 （5）进行维修工程竣工验收管理,3.房屋维修施工管理的程序和方法 （1）制订房屋修缮设计方案 以房屋勘察鉴定为依据，充分听取业主意见，使维修方案更合理可行。
10、 规模较小的维修工程，物业管理企业可自行组织设计；较大的维修工程必须由具有设计资质证书的单位承担。,3.房屋维修施工管理的程序和方法 （2）落实房屋维修施工任务 根据物业管理企业的年度维修计划和月度、季度施工作业计划落实施工任务。,3.房屋维修施工管理的程序和方法 （3）进行施工组织与准备 施工组织与准备是开工前，在组织、技术、经济、劳动力和物质等方面进行全面安排的一项综合性组织工作。 根据工程量大小和工程难易等具体情况分别对大型维修工程编制施工组织设计，对一般维修工程编制施工方案，对小型维修工程编制施工说明。,3.房屋维修施工管理的程序和方法 （4）进行维修工程施工过程管理 维修施工调度管理
11、 维修施工计划管理 维修施工技术管理 维修施工质量和安全管理 维修施工的材料管理 维修施工的机械设备管理 维修施工班组管理,3.房屋维修施工管理的程序和方法 （5）进行维修工程竣工验收管理 房屋维修工程完工后必须符合房屋交验条件和质量检验评定标准，才能办理竣工验收手续。房屋维修工程交验条件是按维修设计方案全部完成各项维修工程内容，做到水、电、路通和供暖通风恢复正常，竣工图和施工技术资料齐全。房屋维修质量检验标准可分为“合格”和“优良”两种。物业管理企业对维修工程质量检验评定应深入施工现场，采用多种检测手段和科学方法才能实现。一般房屋维修工程质量验收检查可归纳为看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八
12、种检查方法。 房屋维修竣工验收管理还包括对竣工图纸的收集整理保存管理。,房屋维修行政管理是指对房屋维修责任的划分管理和落实维修承担人，排除维修障碍的管理。 搞好房屋维修行政管理可以保证及时修缮房屋，从而避免由于维修责任不明或由于他人阻碍而使房屋得不到及时修缮导致房屋发生危险情况。,物业管理企业在制订房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实旋房屋维修工程时，不可缺少的重要依据便是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，就必须设置专门部门和专职人员对房屋维修档案资料进行管理。 房屋维修所需要的档案资料主要包括以下几个方面： 1、房屋新建工程、维修工程竣工验收时的竣
13、工图及有关房屋原始资料。 2、现有的有关房屋及附属设备的技术资料。 3、房屋维修的技术档案资料。,本节教学内容： 一、房屋维修管理的内容 二、房屋维修工程的分类 本节教学重点： 主要了解房屋维修工程的分类 掌握房屋维修管理的内容。,房屋维修工程可分为： 小修工程：零星养护工程；完好与基本完好房。 中修工程：局部维修；一般损坏与基本完好房。 大修工程：严重损坏房（主体结构大部分损坏）。 翻修工程：危房（原房需拆除）。 综合维修工程：小修、中修、大修一次性应修尽修（全项目维修）工程。,第二节 物业设施设备管理,教学重点： 本节应了解房屋设备的概念及分类，掌握物业设施设备管理的内容。,房屋的附属设备
14、是房产物业的有机组成部分，它与房产物业的协调一致，紧密配合，才能保证充分发挥房产物业的功能和作用。 物业设施设备管理是指物业管理企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的环境。 物业设施设备管理是物业管理不可缺少的重要内容，从事物业管理工作的人员必须十分熟悉和了解房屋设备及其管理的内容和方法。,一、房屋设备的概念,房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。房屋要实现价值和使用价值，都离不开水、电、气等附属设备。没有水、电、气等附属设备的房屋不能算是
15、完整房屋。 随着经济的高速发展和科技的进步，人们对现代房屋建筑功能的要求越来越高，要求在房屋建筑物内部装设日臻完善的设备，如闭路电视、自动报警、中央空调、全电子电脑电话等。,二、房屋设备分类,不同用途的房屋有不同的房屋设备。 如一般住宅中的房屋设备有水、电、煤、卫、电梯等设备系统组成，而现代化综合性办公大楼还有空调、电脑、电话、自动报警等设备系统。 房屋建筑卫生设备 房屋建筑电气工程设备 智能化技术设备,二、房屋设备分类,（一）房屋建筑卫生设备 1、给排水设备系统 2、房屋卫生设备 3、房屋消防设备 4、房屋供暖、供冷和通风设备,二、房屋设备分类,（一）房屋建筑卫生设备 1、给排水设备系统 房
16、屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备总称，包括： 房屋给水设备 房屋排水设备 房屋热水供应设备,二、房屋设备分类,（一）房屋建筑卫生设备 1、给排水设备系统 房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备总称，包括： 房屋给水设备 房屋给水设备按整个供水环节可分为供水箱、供水泵、水表、供水管网四个方面的设备。,二、房屋设备分类,（一）房屋建筑卫生设备 1、给排水设备系统 房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备总称，包括： 房屋排水设备 房屋排水设备用来排除生产、生活污水和屋面雨雪水的设备，它包括排水管道系统、通气管系统、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。 按所排放污(废)水的性质又可分为生活排水管道、工业废水管道和室内雨水管道。,二、房屋设备分类,（一）房屋建筑卫生设备 1、给排水设备系统 房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各种冷水、热水、开水供应和污水排放
