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1、2016年黑龙江房地产估价师案例与分析：房地产估价报告写作要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为_。 A国内生产总值 B国民生产总值 C国内生产净值 D国民收入 2、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（） A5.00%
2、B5.25% C5.42% D5.75%3、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为_万元。 A35 B37.8 C38.4 D73.4 4、房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称是。 A：房地产平面图 B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片 D：房地产权属簿册 E：执行层的组织协调5、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元. A：23.
3、4 B：28.6 C：33.4 D：46.8 E：工业用地的监测点评估价格 6、对于任意拍卖，下列说法错误的是_。 A以生效的法律文书为依据 B属于民事行为 C必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D目的在于将物品交换兑现 7、测量学按照作用范围分类，不包括。 A：空间测量 B：水文测量 C：陆地测量 D：海洋测量 E：执行层的组织协调 8、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。 A3507 B3592 C3627
4、D3558 9、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。 A60% B70% C80% D90% 10、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。 A：估价目的 B：估价时点 C：估价对象 D：价值类型 E：工业用地的监测点评估价格11、现金流入与现金流出之差称为_。 A现金波动值 B现金后期值 C净现金流量 D现金流量差值 12、房地产估价中的价值，一般是指_。 A使用价值 B交换价值 C投资价值 D账面价值 13、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。 A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘 B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查
5、了解 C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 E：工业用地的监测点评估价格14、对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。 A从容不迫型竞争者 B选择型竞争者 C凶猛型竞争者 D随机型竞争者 15、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括。 A：有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平 B：有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C：有助于保持估价机构工作的连续性 D：有助于行政主管部门和行业组织对估价
6、机构进行资质审查和考核 E：工业用地的监测点评估价格 16、_招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。 A私下 B公正 C公开 D邀请 17、城市居住区的规模通常以_作为主要标志。 A居住人口规模 B居住户数规模 C用地规模 D建筑规模 18、土地增值额未超过扣除项目金额50的，土地增值税应纳税额的速算公式是。 A：应纳税额=土地增值额30 B：应纳税额=土地增值额40-扣除项目5 C：应纳税额=土地增值额50-扣除项目15 D：应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35 E：执行层的组织协调 19、某高层住宅大楼，房地总价
7、值为8 000万元，其中建筑物价值占40。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。 A：167 B：21 C：23 D：25 E：工业用地的监测点评估价格 20、经营成本是指房地产产品_时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。 A出售与出租 B开发 C建设 D管理 21、经济适用住房采取_的方式进行。 A出让 B行政划拨 C有偿转让 D无偿转让 22、我国土地增值税是对（）行为征收的一种税。 A转让土地使用权 B有偿转让房地产 C继承房地产 D赠与房地产23、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利
8、率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。 A9.00% B8.05% C30.00% D7.52% 24、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为_。 A800万元 B1000万元 C1800万元 D8001000万元之间25、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。 A交易情况修正 B交易
9、日期调整 C房地产状况调整 D区域因素调整二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、税收的本质决定了它具有的特征。 A：强制性 B：固定性 C：无偿性 D：一致性 E：有偿性 2、基准地价系数修正法的基本原理是_。 A收益原理 B替代原理 C地租理论 D区位理论3、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是_。 A对外商投资企业也需要征收城建税 B城建税实行地区差别税率，共分三个档次 C在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同 D计税依据是纳税人实际缴
10、纳的增值税、消费税和营业税的税额 4、下列关于房地产测绘，表述正确的是。 A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设” B：房地产测量是指房产测量和地籍测量 C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果 D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定 E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息5、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。 A：动态投资回收期大于静态投资回收期 B：动态投资回收期等于静态投资回收期 C：动态投资回收期小于静态投资回收期 D：动态投资回收期可
11、能人于、等于或小于静态投资回收期 E：借款合同 6、超额利润有以下三种。 A：创新利润 B：风险利润 C：垄断利润 D：正常利润 E：平均利润 7、下列关于房地产税的税率问题，表述正确的是。 A：房产税采用定额税率 B：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次 C：耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次 D：土地增值税实行四级超额累进税率 E：与房地产相关的个人所得税，适用比例税率 8、我国物权法规定的物权主要有等。 A：使用物权 B：他物权 C：所有权 D：担保物权 E：用益物权 9、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一
12、般_。 A不能作为可比实例 B取相同的部分作可比性 C仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例 D仍然可作为可比实例 10、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。 A资本价值风险 B未来运营费用风险 C时间风险 D持有期风险11、房地产总登记应由在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。 A：当地政府土地管理部门 B：当地县级以上人民政府房屋管理部门 C：当地县级以上人民政府 D：当地县级以上人民政府土地管理部门 E：执行层的组织协调 12、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造 成建筑物功能折旧的主要原因有等。
13、 A：意外破坏的损毁 B：市场供给的过量 C：建筑设计的缺陷 D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化 13、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括_子市场。 A租赁 B销售 C保险 D抵押14、廉租住房保障办法规定，廉租住房保障资金来源包括。 A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金 C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入 15、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。 A土地取得成本+开发成本 B土地取得成本+开发成本+管理费用 C土地取得成本+开发成本
14、+管理费用+销售费用 D开发完成后的房地产价值 16、房地产测绘成果主要包括。 A：房产簿册 B：房产数据 C：房产图集 D：房产档案 E：房产资料 17、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。 A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定 B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定 D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决 E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民
15、代表大会及其常务委员会裁决 18、城市房屋拆迁的裁决应当由_做出。 A仲裁机构 B人民法院 C公安机关 D房屋拆迁管理部门 19、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为_。 A0.91 B0.92 C1.09 D1.10 20、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。 A：续建前已建成本 B：续建管理费用 C：续建投资利息 D：续建完成后房地产销售费用 E：取得在建工程的税费 21、房地产专业估价的基本前提是_。 A具有独一无二的特性 B具有独一无二的特性，但价值量不大 C价值量大 D同时具有独一无二的特性和价值量 22、能够构成设计变更的事项包括。 A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸 B：增减合同中约定的工程量 C：改换有关工程
