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1、2016年黑龙江房地产估价师经营与管理：市场定位的含义考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。 A移动平均法 B指数平滑法 C市场因子推演法 D简单平均法 2、短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的年期以內资金交易活动的总称。 A：1 B：3 C：5 D：8 E：执行层的组织协调3、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8，该房地产的价格为。 A：225
2、00万元 B：23750万元 C：38125万元 D：39583万元 E：工业用地的监测点评估价格 4、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。 A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘 B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解 C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 E：工业用地的监测点评估价格5、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于_元。 A605 B600 C650 D550 6、采用_求取的年折旧额每年递减。 A成新折扣法 B偿债基金折旧法 C年数合
3、计法 D直线折旧法 7、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为_。 A40.9% B54.7% C56.7% D61% 8、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。 A30%40% B40%50% C50%60% D60%70% 9、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为_。 A时间类参数 B融资类参数 C评价标准类指标 D收益类指标 10、竣工房屋价值一般按_价格计算。 A概算 B结算 C预算 D
4、决算11、居民购买住宅的行为属于_。 A习惯性购买行为 B寻求多样化购买行为 C化解不协调购买行为 D复杂购买行为 12、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_倍以上。 A2 B3 C4 D5 13、按_分类，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。 A偿还期限的长短 B发行主体的不同 C期限长短 D利息支付方式14、某宗土地总面积1 000，容积率为3，对应的土地单价为450元，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变则该土地应补地价(单价)数额为。 A：300元 B：30元 C：4 240元 D：1272元 E：工业用地的监测点评估价格 15、甲、乙两
5、个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙两个物业投资风险相同 D无法判断 16、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。 A994.37 B1016.81 C1255.16 D1387.24 17、设定房地产抵押权的土地使用权是
6、以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A：税金 B：拍卖费用 C：土地使用权出让金 D：土地使用成本 E：工业用地的监测点评估价格 18、在发生过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。 A：商业信用 B：银行信用 C：消费信用 D：民间信用 E：执行层的组织协调 19、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是_。 A普通商品住房和经济适用住房 B宾馆与写字楼 C普通住宅及其配套的娱乐房地产 D城市地铁和城市公交 20、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元
7、/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定 21、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为_元。 A62500 B62000 C61000 D61500 22、A省B市C房地产开发公司于2005年9月，成为上市公司，股本总额为2亿1千万，其中发行社会公众发行股票总数100万股。2007年3月，该公司股本总额为超过4亿元。按照
8、有关规定，A市w公司2003年9月，成为上市公司时，该公司內部职工认购的股份不得超过万股。 A：10 B：25 C：50 D：100 E：执行层的组织协调23、下列应计入用地面积的有。 A：有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地 B：市政管辖的道路、街道等公共用地 C：公共使用的河涌、水沟、排水沟 D：经规划部门核定需要作为市政建设的用地 E：执行层的组织协调 24、下列表述中正确的是。 A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测
9、点评估价格25、是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。 A：地形图 B：地籍图 C：宗地图 D：房产图 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房产图的测绘顺序为_。 A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 2、房地产交易双方在合同完成后_天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。 A120 B9
10、0 C60 D303、会计确认和计量的一般原则包括。 A：权责发生制原则 B：配比原则 C：谨慎原则 D：划分收益性支出与资本性支出原则 E：历史成本原则 4、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是_。 A物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入 B它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积 C能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化 D它代表物业实际获取的收入 E实际租金收入与潜在毛租金收入相等5、保险合同的终止主要包括。 A：保险期限届满 B：保险公司因解散、破产等原因而终止 C：保险标的因除外责任原因而灭失 D：当事人解除保险合同 E：保险人未履行赔偿或给付义务
11、 6、房地产价格构成中的开发成本包括【2003年考题】 A：取得土地使用权时的出让金或转让金 B：基础设施建设费 C：公共配套设施建设费 D：勘察设计和前期工程费 E：管理费 7、以下属于物业管理委托方的是_。 A房地产开发企业 B公房出售单位 C施工企业 D业主大会 E房地产施工单位 8、房地产估价规范的内容包括_。 A评估制度 B估价原则 C估价程序 D估价报告 E职业道德 9、房地产开发投资的经济效果主要表现为_。 A开发利润 B销售收入 C投资收益 D成本利润 10、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的【2007年考题】 A：最佳规模 B：最佳经营手段
12、C：最佳集约度 D：最佳管理方式 E：最佳投资渠道11、债务融资的资金融出方所获得的报酬有。 A：项目投资形成的可分配利润 B：协议中所规定的贷款利息 C：协议中规定的有关费用 D：租售收益 E：股息 12、中华人民共和国民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为年，法律另有规定的除外。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 13、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。 A：租户交纳固定的租金 B：租户仅按比例分摊与物业有关的税项 C：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 D：租户按比例分摊与物业有关的保险费 E：所有的经营费用包括与物业有关的税项、
13、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用14、企业负担利息表明。 A：费用可以表现为资产的减少 B：费用也可能引起负债的增加 C：费用同时表现为资产的减少和负债的增加 D：费用将引起所有者权益的减少 E：执行层的组织协调 15、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于_万元。 A280 B285 C290 D295 16、土地管理法将土地分为_。 A生产用地
14、B非生产用地 C农用地 D建设用地 E未利用地 17、工业建筑设计的评价指标不包括_。 A土地利用系数 B厂房展开面积 C厂房有效面积与建筑面积比 D单位面积造价 18、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是。 A：领导定价法 B：认知价值定价法 C：成本加成定价法 D：随行就市定价法 E：借款合同 19、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。(2008年试题) A：销售税费 B：租金收益 C：物业增值 D：股权增值 E：抵押贷款规模 20、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。 A：继续作为城市基础设施用地的
15、 B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的 C：国有企业改组为股份合作制的 D：国有企业租赁经营的 E：非国有企业兼并国有企业的 21、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为_万元。 A100 B42 C63 D77 22、影响商品的供给的主要因素不包括_。 A商品价格 B偏好 C政府政策 D预期23、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。 A同质偏好 B同形偏好 C集群偏好 D分散偏好 E心理偏好 24、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有_。 A
