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1、黑龙江房地产估价师制度与政策：房地产中介服务的主要特点考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某住宅用地出让年限50年，建设期2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为年。 A：38 B：40 C：58 D：60 E：执行层的组织协调 2、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的_。 A相互影响性 B适应性 C不一致性 D保值性与增值性3、物业服务企业资质管理办法规定，设区的市的人民政府房地产主管部门
2、负责级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 A：暂定级 B：一 C：二 D：三 E：执行层的组织协调 4、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，_投资风险更大。 A物业甲 B物业乙 C一样大 D无法判断5、房地产估价师续期注册的有效期为_年。 A一 B二 C三 D四 6、横道图法和
3、网络图法在工程管理中常常作为_的方法。 A质量控制 B进度控制 C合同管理 D成本控制 7、下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是_。 A接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究 B调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成 C在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价 D编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可
4、编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见措施和建议，供决策者作为决策依据 8、下列关于需求规律的表述中，正确的是_。 A一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少 B一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加 C需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用替代效应来解释 D“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的 9、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本
5、趋升，供给量趋增，则预计其价格会_。 A上升 B下降 C不变 D升降难定 10、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。 A：成交价最高价最低价 B：成交价最低价最高价 C：最高价成交价最低价 D：最高价最低价成交价 E：工业用地的监测点评估价格11、下列公式不正确的一项是_。 A分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润) B税后利润=利润总额-所得税 C经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金 D利润总额=经营利润+营业外收支净额 12、下列行业中，_中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。 A批量行业 B僵滞行业 C分块行业 D
6、专业化行业 13、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为_元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。 A7999 B7967 C7996 D802814、收益法中的运营费用率是指_。 A运营费用与潜在毛收入之比 B运营费用与总收益之比 C运营费用与净收益之比 D运营费用与有效毛收入之比 15、是房地产投资信托基金和大型房地产企业常采用的业务经营模式类型。 A：开发-销售模式 B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-持有-出租
7、-出售模式 D：购买-更新改造-出租模式 E：借款合同 16、房价收入比在倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。 A：3 B：4 C：5 D：6 E：执行层的组织协调 17、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是_。 A中国房地产协会 B房地产估价师协会 C中国房地产估价师学会 D中国土地学会 18、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起_日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。 A10 B15 C20 D30 19、开发商以某一价格出售“物业+
8、健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是_技巧。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价 20、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。 A本估价机构所有 B所有参加该估价项目 C对该估价项目负第一责任 D任本估价机构法定代表人 21、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。 A：在建工程抵押估价 B：房地产损害赔偿估价 C：期房市场价值评估 D：房地产估价的复核估价 E：工业用地的监测点评估价格 22、2003年国家出台了国
9、有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。 A：需要适时的更新改造投资 B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：易受政策影响 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同23、中华人民共和国城市规划法确定的城市规划区是指_因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A城市市区、郊区 B城市市区、城市行政区域内 C城市市区、郊区以及城市行政区域内 D城市市区、近郊区以及城市行政区域内 24、下列关于征收土地的表述中，正确的是_。 A土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的610倍 B安置补助费只能发放给安置单位 C并非所有的征地都要支
10、付青苗补偿费 D只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金25、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。 A：投资价值 B：谨慎价值 C：快速变现值 D：市场价值 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括_。 A加权平均资本化率 B综合资本化率 C建筑物资本化率 D土地资本化率 E权益资本化率 2、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等
11、事项。 A：补偿方式和补偿金额 B：安置用房面积和安置地点 C：搬迁期限 D：搬迁协议 E：搬迁过渡方式和过渡期限3、耕地占用税是对征收的一种税。 A：对占用耕地建房的单位和个人 B：对从事其他非农业建设的单位和个人 C：对占用耕地建房的单位，不包括个人 D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位 E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人 4、下列关于企业利润的公式中，正确的是_。 A经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加 B经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 C税前利润=经营利润+营业外收支净额 D期间费用+管理费用+销售费用 E可供分配利润=税后利润-(法定公积金+未
12、分配利润)5、路线价法估价的第四个步骤是_。 A设定标准临街深度 B选取标准临街宗地 C调查评估路线价 D制作价格修正率表 6、下列税率属于比例税率。 A：城镇土地使用税 B：房产税 C：耕地占用税 D：城市维护建设税 E：营业税 7、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有。 A：商业用地 B：旅游用地 C：娱乐用地 D：商品住宅用地 E：廉租住房用地 8、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有_。 A长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算 C长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D长期趋势法用来填补
13、某些房地产价格历史资料的缺乏 E长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势 9、依据中华人民共和国物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的， A：由国家无偿收回 B：自动续期 C：应于届满前6个月申请续期 D：应于届满前1年申请续期 E：执行层的组织协调 10、从买方角度看，成本法的理论依据是_。 A生产费用价值论 B替代原理 C效用价值论 D重新购建价格11、现货房地产与期货房地产估价的不同点是_。 A估价时点不同 B交易日期不同 C估价目的不同 D估价对象的状况不同 12、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项
14、目，A房地产开发商应具备的转让条件是。 A：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元 B：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C：取得了该房地产项目的土地使用权证书 D：实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25以上 E：实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25以上 13、城市房屋拆迁的裁决应当由_做出。 A仲裁机构 B人民法院 C公安机关 D房屋拆迁管理部门14、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了
15、抵押登记手续。房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。 A三家银行按贷款额分摊 B工商行一建行一交行 C建行一交行一工商行 D工商行一交行一建行 15、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观_的研究。 A区位 B环境 C政策 D文化 16、下列物业中，属于特殊物业的是。 A：在建工程 B：车站 C：购物中心 D：科技产业园区 E：借款合同 17、若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是_。 A股票+债券 B股票+投资基金 C债券+投资基金 D股票+投资基金+债券 18、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用房)面积比重，必须达到开发建设总面积的_。 A70% B60% C50% D40% 19、三级房
