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1、资产评估2017年11月考试考前练习题一、简答题1. 什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？解答:资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公允的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。由定义可知，资产评估由六大基本要素组成，即资产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。2. 如何理解建筑物评估的房地合一原则？解答:尽管建筑物和土地是可区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联
2、系的综合体进行评估。具体表现在以下两个方面：（1）建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品，对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地开发成本往往隐含在建筑物价值之中，土地使用价值此时可通过房产来反映。（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格，环境质量的好坏不取决于建筑物本身，而是与土地的不可移位性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。3. 简述复原重置成本和更新重置成本二者之间的关系。解答:选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重
3、置成本，但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能还是成本耗用方面，都会优于旧的资产。4. 简述功能性贬值的估算步骤。解答:（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。（2）计算二者的差异，确定净超额运营成本，由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会导致税前利润下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额，因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。（3）估计被评估
4、资产的剩余寿命。（4）以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗。5. 简述用综合调整法预测企业收益的步骤。解答:使用综合调整法的具体步骤为：（1）设计收益预测表；（2）按收益预测表的主要项目，逐项分析预期年度内可能出现的变化因素；（3）分析各影响因素对收益预测表中各个项目的影响，采取一定的方法，计算出各项目的预测值；（4）将各个项目的预测值汇总，得出预测的收益值。6. 简述市场法评估机器设备的步骤。解答:市场法评估的基本步骤：（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。要了解的基本资料有：设备的规格型号、制造厂家、出厂日期、服役
5、年龄、安装情况、随机附件以及设备的实体状态，等等。（课本中列举的主要是比较因素中的6个个别因素）（2）进行市场调查，选取市场参照物。在选择市场参照物时，应注意参照物的时间性、地域性、可比性。时间性要求：参照物的交易时间尽可能接近评估基准日；地域性要求：参照物尽可能与评估对象在同一地区；可比性要求：参照物尽可能与评估对象在实体状态方面比较接近。（3）因素比较。评估人员要对影响价值的因素（如实体状态、交易时间、交易地点、交易背景等）进行分析、比较，确定差异调整量。（4）计算评估值。在分析比较的基础上，对参照物的市场交易价格进行修正，确定评估值。二、计算题1. 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟
6、采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4 000万元，成本利润率为12.5%，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年
7、售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%。要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）（P/F,10%,1）=0.9091，（P/F,10%,2）=0.8264，（P/F,10%,3）=0.7513，（P/F,10%,4）=0.6830，（P/F,10%,5）=0.6209解答:1确定利润分成率：确定专利重置成本=80（125%）=100（万元）专利约当投资量=100（1400%）=500（万元）乙企业资产约当投资量=4 000（112.5%）=4 500（万元）利润分成率=500/（4 500500）100%=10%2确定评估值：确定每年利润额：第一、第二
8、年=（500400）20=2 000（万元）第三、第四年=（450400）20=1 000（万元）第五年：（430400）20=600（万元）确定分成额：第一、第二年=2 00010%=200（万元）第三、第四年=1 00010%=100（万元）第五年：60010%=60（万元）确定评估值： =2000.90912000.82641000.75131000.6830600.6209 =181.82165.2875.1368.337.254 =527.784（万元） =527.78（万元） （允许有一定误差）2. 某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委
9、托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少?并说明评估时的依据和理由。解答:1该房地产的现时价值约为3600万元人民币。9004=3600（万元）2依据和理由：上述评估结果是依据了房地产评估中的最有效使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最有效使用原则，该房地产评估应该以拆除重新利用为前提，按商用地进行评估。
10、故评估值大约为3600万元人民币。确切值应是3600万元减去拆除旧建筑物费用后的价值。3. 已知某厂的一台设备仍有l0年使用寿命，但由于技术进步出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约A材料2千克，预计该厂未来l0年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定的条件确定该设备的功能性贬值。（适用折现率为l5%，所得税率为25%）（P/A，15%，5）=3.522，（P/F，15%，5）=0.4972。解答:由于出现了一种新设备而造成了该厂原设备相对物耗变大，运营成本增大，因此，需要确定其功能性贬值。第一步：计算年超额运营成本前
11、五年每年超额运营成本=200000/100220=8（万元）后五年每年超额运营成本=200000/100220（120%）=9.6（万元）第二步：计算年净超额运营成本前五年每年净超额运营成本=8（125%）=6（万元）后五年每年净超额运营成本=9.6（125%）=7.2（万元）第三步：折现得到功能性贬值功能性贬值=6（P/A，15%，5）7.2（P/A，15%，5）（P/F，15%，5）=33.74（万元）三、综合分析题1. 被评估对象为2001年进口的A成套设备，并于当年12月31日正式投入使用。评估基准日为2009年1月1日。评估人员经调查获得以下资料及信息：1A设备在运行过程中由于工人操
12、作失误导致控制中心的程控部分损坏并造成停产，至评估基准日已停产一年整，委托方希望尽快修复A设备，以便继续使用，要使A设备正常运转，必须对程控部分进行全部更换；2在程控部分损坏前，A设备一直满负荷运转；3除程控部分外，A设备其他部分均处于可正常运转状态，在停产期间由于保养良好，未发生影响使用寿命的情况；4经现场鉴定，除程控部分外，A设备其他部分若保持90%的负荷率可继续使用10年；5要更换程控部分只能向A设备原生产厂家购买；6在评估基准日，与被评估设备型号完全相同的新设备的离岸价为1 000万美元，其中程控部分占设备价格的10%，但是如果单独购置程控部分，则其离岸价格要比成套购买时的程控部分的价
13、格高10%，而且卖方不再负责安装调试所需费用；7在评估基准日，若成套进口全新A设备，海外运输保险费为21.43万美元，海外运输费为离岸价的5%，关税税率为13%，增值税税率为17%，其他进口环节费用为到岸价的3%，国内运输费为到岸价的1.5%，配套费用为到岸价的2%，设备的安装及调试费用含在设备的价格之中；8在评估基准日时，若单独购买程控部分，海外运输保险费为2.93万美元，海外运输费为离岸价的4%，关税、增值税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变，安装调试费用为到岸价的0.5%，不再需要配套费用；9被评估A设备不存在功能性及经济性贬值；10引进设备采取货到企业后立即付款方式；11评估
14、基准日时美元对人民币的汇率为1:7。假定不考虑残值，并不再考虑其他因素。根据上述条件试求被评估设备的评估值。解答:1成套设备的重置成本：（1）海外运输费：1 0005%=50（万美元）（2）到岸价：1 0005021.43=1 071.43（万美元）（3）折合人民币：1 071.437=7 500.01（万元）（4）关税：7 500.0113%=975（万元）（5）增值税：（7 500.01975）17%=1 440.75（万元）（6）其他进口环节费用：7 500.013%=225（万元）（7）国内运输及配套费用：7 500.01（1.5%2%）=262.50（万元）（8）重置成本：7 500
15、.019751 440.75225262.50=10 403.26（万元）2程控设备修复费用：（1）设备离岸价格：1 00010%（110%）=110（万美元）（2）海外运输费：1104%=4.4（万美元）（3）到岸价：1104.42.93=117.33（万美元）（4）折合人民币：117.337=821.31（万元）（5）关税：821.3113%=106.77（万元）（6）增值税：（821.31106.77）17%=157.77（万元）（7）其他进口环节费用：821.313%=24.64（万元）（8）国内运输及安装费用：821.31（1.5%0.5%）=16.43（万元）（9）修复费用：821.31106.77157.7724.6416.43=1 126.92（万元）3实体性贬值：（1）程控部分贬值额：1 126.92（万元）（2）其他部分实际使用年
