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1、供应持续放量,成交稍有回落,价格不断攀升-2005年深圳商用物业市场综述2005年12月23日2005年,是深圳商用物业地产市场发展不平常的一年。一方面，市场利好不断。地铁等市政设施不断完善、区域规划建设日见规模、城市化进程迈步向前等种种利好因素使深圳商用物业市场投资备受各方的关注,市场价格日益水涨船高。但另一方面，也有市场利空的因素。2005年，房地产市场政策频出，令市场充满存疑,一度使开发商、投资者观望气氛浓厚，影响市场供求关系的变化。总体而言,05年深圳商用物业市场发展是令人鼓舞的,其市场特征表现为供应持续放量、成交稍有回落、价格不断攀升。写字楼市场分析2005年,深圳写字楼市场走过了大
2、起大落的一年,无论是供应,还是市场成交。供应方面,写字楼市场经历了前三季度乏善可陈,以及第四季度疯狂放量;而成交方面,同样如是,新政前的门庭若市和新政后的门庭冷落形成宣明的对比。一、 供应量分析（一）、新供应量分析: 高端放量（写字楼供应结构）所属区域项目名称办公楼面积（单位：）面积分割（单位：）均价（元/）备注中心区诺德中心72629.03350-165014000全球发售南方国际广场40000150-130012000推出C、D栋中银大厦29000130-10006800重新推华融大厦3585030-1473.514500许可证时代广场82834.568.5-180018000认购金中环大
3、厦34495.96120-165019500认购中国凤凰大厦350001601471.517000开盘大中华交易广场58.71-1783.220000开盘新世界中心.26113-1370-许可证星河世纪39999.137-1248-许可证免税大厦46943.261484.82-1791.34-许可证车公庙金润大厦32778.22180118012000开盘华强北鼎诚国际42498.83660-30014000开盘龙岗鸿基俪景中心1500046-676400开盘海关大厦2336025.38-14607500许可证南山海岸大厦592001301554.129500许可证盐田金港6号1125040-
4、2506500许可证总计.426（统计方法:05年开盘以及已拿到销售许可证的项目）写字楼全年新供应量共81.67万平方米,同比去年下降了15.80%。2005年,深圳写字楼供应市场呈现大起大落的显著特征。前三季度，只有6个盘面市:诺德中心环球发售;南方国际广场C、D“大使楼”面市;重新包装推出市场的中银大厦;以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方米,与去年同期相比，供应量大幅度下降。但第四季度,写字楼供应风云突变,巨量投放市场,有时代广场等11个楼盘面市, 写字楼面积为58.48万平方米,表现极为疯狂。（二）、供应特点分析:区域
5、集中、高档为主、分割灵活集中中心区放量在05年写字楼新供应中,中心区共供应62.66万平方米,占总供应的76.72%,占绝对统治地位;次中心的华强北和车公庙供应7.53万平方米,占9.22%,两者供应占总量的85.94%。供应区域结构与2004年相符,主要集中在中心区以及次中心区,其他区域供应较少。2005年区域供应特征跟2004年有所不同。首先,罗湖在05年整年都没有新写字楼供应,城市发展西移表露无遗;再者,沉寂已久的盐田、龙岗等区域再现写字楼,深圳城市向纵深发展。高端物业为主04年,商务公寓占据办公楼市场的半壁江山,05年市场开始拨乱反正,办公公寓骤减,写字楼,特别是高端写字楼占主导地位。
6、05年,单中心区的高档写字楼面积供应就达55.76万平方米,占总供应市场的68.27%。而南山海岸大厦、龙岗海关大厦也为本地高端写字楼物业。分割灵活新一代的写字楼，具有灵活的面积分割特点，可以提供从几十平方米到一整层的面积，自由组合，以满足不同客户的要求。如星河世纪,最小的办公面积小至37平方米,大可扩至整层,达1248平方米,分割与组合异常灵活。二、 写字楼买卖成交分析（一）、成交单数分析:大面积营销造成成交单数大幅度下滑(成交单数:单) 季度年份1季度2季度3季度4季度全年2004854600468294221620055153851533201373同比-39.70%-35.00%-67
7、.31%8.84%-38.04%2005年，写字楼买卖成交1373单，其中第一季度成交515单、第二季度385单、第三季度153单、第四季度320单,除第四季度外均比去年同期有较大幅度下降。总量下降38.04%，其中第一季度下降39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%;第三在新政的冲击下再度下滑,降幅达67.31%;第四季度市场开始回暖,同比略有上升,升幅为0.37%。2005年成交单数同比2004年大幅度降低主要原因有两个,一是因为目前写字楼供应量集中在中心区,随着中心区日渐成熟,写字楼价格水涨船高,而且门槛越来越高,普遍把客户定位于国内外大中型企业,造成成交呈现面积
8、大、数额高、单数少的局面;二是新政以及土地增值税等的出台,使整个房地产市场处于观望状态,投资者放缓入市步伐,成交单数自然下降。(二) 、成交面积分析:销售压力巨大,成交再创新高(成交面积:万平方米) 季度年份1季度2季度3季度4季度全年20049.645.657.684.5727.5420057.957.462.9010.1828.49同比-17.53%32.03%-62.24-%122.76%3.45%2005年,写字楼共成交28.49万平方米，比去年同期上升了3.45%，其中第一季度成交7.95万平方米，下降17.53%；第二季度成交7.46万平方米，上升32.03%。但新政之后,市场观望
9、态度异常明显,使得第三季度成交锐减,只有2.90万平方米,同比去年下降62.24%;第四季度在巨量推盘的影响下,成交热烈,达到10.18万平方米,同比增长122.76%。04年,深圳写字楼销售是98年后的最高峰,达27.54万平方米,但同时,04的新增供应也是历史之最,接近百万之巨,相比下来,04年留下巨大的市场存量,给05年市场消化带来非常大的压力。05年前三季度,推出市场的新量屈指可数,很大程度上就是开发商怕市场消化不良。原本,05上半年市场销售势头良好,但后来在新政、土地增值税的影响下,写字楼成交表现略为回落,但最后两个月在巨大供应下,冲关成功。(三) 、成交价格分析:高品质造就高价位
10、(成交价格:元/平方米) 季度年份1季度2季度3季度4季度全年2004908910810883296739996200511754115551204213879.8712490同比29.32%6.89%36.35%43.49%24.95%2005年写字楼成交价格比去年同期有较大幅度的上扬，全线飘红。全年成交平均价格为12490元/平方米，同比增长24.95%，其中第一季度为11754元/平方米， 同比增长29.32%；第二季度为11555元/平方米， 同比增长6.89%;第三季度为12042元/平方米, 同比增长36.35%;第四季度为13879.87元/平方米, 同比增长43.49%。去年，
11、深圳写字楼供应量主要集中在中心区和车公庙两个片区，另外罗湖以及南山也有少量供应。中心区主要供应是高档物业，其他区域以中高档物业为主，影响总体成交价格。今年成交主要集中在中心区，使得总体均价较去年同期有较大上升。另外,在城市经济保持高位运行的影响下,中心区以外的办公物业也不断看涨,南山商业文化中心区的写字楼售价已冲向万元大关,表现极为坚挺。三、 租赁成交分析:市场需求稳定,租金两极分化 (各区写字楼租金表)罗湖区写字楼之租金报价物业名称 位 置 写字楼建筑面积 月平均叫价 月管理费 M2 （RMB/M2） （RMB/M2） 地王大厦 蔡屋围 138，075 12032 彭年广场 嘉宾路 38，0
12、32 7527 嘉里中心 人民南路 53，230 11028 国际金融大厦 建设路 38，828 11018 (不含空调费) 深房广场 人民南路 88，411 35 20 天安国际大厦 人民南路 68，600 50 27 发展中心大厦 人民南路 36，764 50 31 华润大厦蔡屋围4200013530国贸大厦人民南路5025福田区写字楼之租金报价物业名称 位 置 写字楼建筑面积 月平均叫价 月管理费 M2 （RMB/M2） （RMB/M2） 特区报业大厦 深南大道 89，300 105 25 国际文化大厦 深南大道 418，318 80 18/F以上1018/F以下6 世贸大厦 深南中路
13、42，569 75冬季：12.4 夏季：22.4 赛格广场 深南中路 57，475 7025 联合广场 滨河大道 114，579 50 25 电子科技大厦 深南中路 117，088 A座：75 C 座：65 12（不含空调费） 创展中心 深南大道南 25，258 65 24.5 大庆大厦 深南路旁 27，690 60 16 (含空调费) 江苏大厦 益田路 37，517 90 25 招商银行大厦 农科中心旁 75，800 150 28 国际商会中心中心区56162.4014026中央商务大厦中心区45254.3610010航天大厦中心区5455210010南山区写字楼之租金报价物业名称 位 置 写字楼建筑面积 月平均叫价 月管理费 M2 （RMB/M2） （RMB/M2） 新时代广场太子路8700080-保利城写字楼创业路2735665-汉唐大厦华侨城3200085-新保辉大厦东滨路5042740-海王大厦南油大道3000050-明华国际会议中心龟山路八号2700070-联想大厦科技园-75-创维大厦科技园-65-随着地铁的开通，地铁沿线的办公物业倍受青睐，蔡
