深圳某别墅项目可研报告

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1、深圳华侨城地产尖岗山纯别墅项目可研报告深圳华侨城地产尖岗山纯别墅项目可研报告 A. 目 录 100 目目 录录I 第一部分第一部分 土地开发策略土地开发策略.5 1.问题的提出及解决问题的提出及解决5 2.综合开发的必要性综合开发的必要性6 3.综合开发策略综合开发策略7 3.1 综合开发模式选择 7 3.2 综合开发模式实施要点 10 4.集中开发策略集中开发策略12 4.1 开发片区位置选择 12 4.2 集中开发模式 13 5.现已取得宗地开发策略现已取得宗地开发策略14 6.6.后续出让后续出让土土地建议地建议 .15 第二部分第二部分 项目分析项目分析.22 1.项目地盘解析项目地盘

2、解析22 1.1 地理位置及周边环境22 1.2 项目用地条件 24 1.3 项目交通条件 25 1.4 项目周边配套设施 27 2.项目项目 SWOT 分析分析29 2.1 优势分析 29 2.2 劣势分析 30 2.3 机会分析 31 2.4 威胁分析 32 第三部分第三部分 项目定位项目定位.33 1.项目发展主题定位项目发展主题定位33 2.档次定位档次定位37 3.产品定位产品定位38 3.1 建筑类型定位 38 3.2 户型面积定位 40 4.客户定位客户定位41 附录附录 项目发展背景研究项目发展背景研究.45 1.深圳市城市发展状况深圳市城市发展状况45 1.1 深圳市国民经济

3、发展概况45 1.2 深圳市总体规划及发展概况 47 1.3 宝安区国民经济发展概况51 1.4 宝安区规划及发展概况 52 2.深圳市房地产宏观市场概况深圳市房地产宏观市场概况56 2.1 深圳市宏观房地产市场发展现状 56 2.2 宝安区住宅市场发展分析59 3.深圳市别墅市场供应状况深圳市别墅市场供应状况66 3.1 深圳市别墅市场的发展历程回顾 66 3.2 深圳市别墅市场的供应特征 67 3.2.1区域分布及区域特征67 3.2.2供应量72 3.2.3容积率分布73 3.2.4容积率低于0.6的低密度别墅项目调查.74 3.2.5容积率为0.6-1.0的别墅项目调查.81 4.别墅

4、市场需求调查别墅市场需求调查87 4.1 潜在目标市场分析 87 4.2 潜在客户需求调查 89 5.供需市场调查结论供需市场调查结论105 6.典型别墅项目分析典型别墅项目分析106 6.1 城市山谷 106 6.2 香港愉景湾111 B. 第一部分 土地开发策略 C. 1.问题的提出及解决 华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第一块出让土地，约为整个尖岗山片区的十分 之一，但地块存在以下开发难点但地块存在以下开发难点： 该地块为尖岗山片区第一块开发土地，片区内部基础设施不完善，片区内外生活配套缺 乏，且片区公建配套建设的时间表未定，存在一定开发风险； 地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏

5、了自然景观； 地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不利于高档低密度住宅 的形象塑造； 由于尖岗山片区的整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体推广的难度大且成本 较高，而且该地块的地价较高，楼面地价达 5440 元/平方米，较高的开发成本决定了开 发项目日后的售价将超过 10000 元/平方米。 根据上述分析，我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅的难度较大，但本地 块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提高收益，因此形成矛盾。建议争取取得争取取得 整个尖岗山片区用地进行综合开发。整个尖岗山片区用地进行综合开发。 D. 2.综合开发的必要性 对政府而言，有利于

6、尖岗山片区规划建设的整体性，华侨城和蛇口的成功、银湖失败， 说明了综合开发的优势。 -蛇口及华侨城综合开发的优势有目共睹，综合开发、统一规划和管理，使两片区功 能布局合理，配套设施完善，社区居住氛围浓郁，住宅的保值升值空间大； -而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统一的规划和管理，出 现了各种各样的问题。首先，土地分宗出让，拿到土地的开发商知名度不高，开发 势力较弱，其开发的高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高；其次， 由于各开发商自行开发，各个小区的建筑风格各异，缺乏协调性；而且，各发展商 在开发时，并不注意在景观利用上的互补和协调，出现了后建项目挡住先建项目这

7、 类争夺景观资源的现象；另外，由于银湖片区缺乏统一规划，片区公共配套设施缺 乏，主要以小区内部配套为主，这不仅增加了开发商的成本，却仍然不能够解决配 套不足的问题。 综合开发有利于政府融资，降低政府资金投入和管理压力。由企业进行综合开发，政 府可以充分利用企业资金，减少财政投入，同时不必参与具体的开发管理，而从宏观 层面进行协调和配合，可以降低政府的管理压力。 对华侨城和招商而言，综合开发，可利用本地块与其他地块的互动，化解本地块的不 利条件。可以在产品类型的搭配上，景观的利用上，使现有地块得到最佳的利用。 是华侨城地产和招商地产塑造品牌的需要。整个尖岗山片区规模大，规划定位为高端 住宅，进行

8、综合开发不仅能够充分发挥华侨城地产和招商地产的开发优势，而且有利 于提升两公司的形象和塑造品牌。 E. 3.综合开发策略 3.1 综合开发模式选择 在整个尖岗山片区的综合开发策略上，主要有以下几种开发模式可供选择： （1 1）旅游开发带动房地产开发模式）旅游开发带动房地产开发模式 开发模式：开发模式：以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地的综合开发权，通过建设旅游项目， 带动房地产的发展。 分析：分析： 政府对旅游项目有明确的规划，目前宝安的旅游项目集中在沙井和光明。根据尖岗山 片区的规划，尖岗山片区将发展成为居住区，而且附近的铁岗水库是一级水资源保护 区，在此发展旅游项目不符合政府规划； 即使

9、尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象世界之窗那样影响力 的核心景点，对地产项目的推动能力有限。华侨城旅游地产的成功主要依托世界之窗、 欢乐谷等旅游项目的开发带来了人气，带来了完善的商业和生活配套，同时也直接带 动华侨城房地产价值的稳步提升，但是在尖岗山发展旅游项目对房地产项目价值的提 升作用无法在短期内达到华侨城的水平； 尖岗山的旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目非常近，在此开发公 共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了项目的私密性，而且增加了项目的安全隐 患和管理难度，同时也不利于项目的形象提升； 旅游项目投资较大，回收期长 综合上述分析，旅游开发带动房地产开发

10、模式的可行性不大。旅游开发带动房地产开发模式的可行性不大。 （2 2）深圳地铁）深圳地铁 4 4 号线模式号线模式 开发模式：开发模式：与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项目为条件，取得尖岗 山居住区土地的一级开发权，开发完后，再与政府联合通过挂牌、招标、拍卖 的方式公开出让已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收益。 该模式源于香港地铁的深圳地铁香港地铁的深圳地铁 4 4 号线模式号线模式 香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳地铁 4 号 线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由地铁公司进行土地一 级开发，再与政府联合通过挂牌、招标、拍卖

11、的方式公开出让已开发熟地，土 地增值收益由政府和香港地铁公司按预先约定的比例分成，共享土地增值收益。 分析：分析： 该模式成功的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式，但对于尖岗山项目并 非易事。近几年深圳政府在城市基础设施建设方面投入相当大，深圳地铁、福田中心 区、深港西部通道等大型基础设施建设消耗了大量的政府财政，使政府面临资金压力。 在地铁 4 号线的建设上，政府为了降低资金压力，同时引进香港地铁先进的地铁管理 和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促成地铁 4 号线的捆绑开发模式。本项目目 前尚不具备这个条件。 该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府有足够的吸引力，

12、一 旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。在尖岗山项目上，如果捆绑大型的基础设施建 设项目，投资将会非常大，对开发商的财力是一个考验；但如果捆绑尖岗山居住区的 共建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能独立完成，对政府的吸 引力不大。 综合上述分析，深圳地铁深圳地铁 4 4 号线模式成功的难度较大。号线模式成功的难度较大。 （3 3）捆绑开发模式）捆绑开发模式 开发模式：开发模式：与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公 园设施为条件，通过公开招标结合拍卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用 地，对片区进行综合开发。 分析：分析： 该模式无需与政府分享土地增值

13、收益，不影响政府的土地收益，政府较容易接受； 捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少政府资金投入，节约政 府资金。同时捆绑公建设施建设，也有利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进 度。出让建设用地时捆绑学校、居委会管理用房等公建配套的做法，在深圳过去拍 卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被采纳； 采用公开招标结合拍卖的出让方式，符合政府土地出让政策规定，政府在推动该模 式时没有政策障碍。而且采用招标方式，不仅考虑出价，还要考察投标者的设计方 案等，有利于项目获得最佳开发方案，同时也是对项目负责任的做法。 因此，捆绑开发模式的可行性较大。捆绑开发模式的可行性较大。综

14、合以上对三种综合开发模式的分析，建议通过“捆 绑开发模式”取得尖岗山片区整体项目用地。 3.2 综合开发模式实施要点 在采用捆绑开发模式的过程中，要关注以下实施要点。 选择公开招标与拍卖相结合的土地出让方式，采取综合评标的方法。选择公开招标与拍卖相结合的土地出让方式，采取综合评标的方法。 -根据政府规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍 卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地一定 由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了考虑投标者的出 价，还应充分考虑投标者的规划方案、开发实力等，通过设置有利于华侨城的评标 条件，减少竞

15、争对手，增加华侨城的中标机会。 -采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商的方式在国内其他城市也被 广泛采用。其中中海兴业在成都拿到“地王”的方式就是一个很好的范例。 “成都地王成都地王”出让案例出让案例 捆绑开发模式捆绑开发模式 与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周 边市政公园设施为条件，通过公开招标、拍卖的方式取得整个尖岗山边市政公园设施为条件，通过公开招标、拍卖的方式取得整个尖岗山 居住区的开发用地，对片区进行综合开发居住区的开发用地，对片区进行综合开发。 该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的

16、方式采用招标与拍卖结合的方式进行。 第一阶第一阶 段：段： 意向竞买人在土地出让公告发布之日起至 2004 年 3 月 10 日前，参加成都国土部门组织的 规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设 计成果文件，提交专家评审委员会进行初审。 第二阶第二阶 段：段： 意向竞买人的规划设计成果文件经专家评审委 员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评 审委员提出的修改意见自费修改完善后交专家评审 委员会终审。终审通过的，可以申请参加土地拍卖。 第三阶第三阶 段：段： 竞买人参加土地拍卖，以价高者得。 具体实施步骤具体实施步骤 建议本项目采用招标建议本项目采用招标+ +拍卖的土地出让方式拍卖的土地出让方式，具体操作步骤如下： 步骤步骤操作内容操作内容操作要点操作要点 步骤一 向社会公告公开招标出让尖岗 山用地，符合资格条件的投标人才能 参与投标。参加投标者必须准备规划 设计方案、过往开发经历等在内的成 果文件 该阶段通过设置有利于华侨 城的投标人资格，如土地开发资质、 曾完成片区综合开发的规模、成功 完成片区综合开发项目的数量等，