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1、第七章、城市土地利用,一、城市土地 二、城市土地利用的空间结构 三、城市土地收购储备制度 四、中国城市土地使用情形,一、城市土地,（一）城市土地含义 （二）城市土地特征 （三）城市土地分类 （四）土地价格,（一）城市土地含义,1、广义：是指城市行政区内陆地和水域及其地上、地下的空间总称。包括三个层次：城市建成区的土地，城市规划区范围内的土地，城市行政辖区的土地。 2、狭义：指城市建成区范围内的土地，即城市建设用地。其土地人口密度高，建筑稠密，设施较齐全。,（二）城市土地特征,1、城市土地位置的特殊重要性 2、城市土地对城市基础设施的依赖性 3、城市土地使用方向上的相对固定性 4、城市土地的有限
2、性 5、城市土地利用的集约化程度高,（三）城市土地分类,1、根据土地使用性质分，建设部把城市土地分为10类 2、为方便城市内部土地收费和房地产价值的估算，把城市进行分级,（四）土地价格,1、城市土地价格的本质，是土地出让年限内地租的贴现值总和，即地租的资本化 。 2、土地的供给与地租的形成 3、市场竞争对地租、地价的作用 问：住宅价格高与地价高的因果关系是什么？,二、城市土地利用的空间结构,（一）、城市土地的投标租金 （二）、城市土地地租曲线 （三）、城市住宅用地利用,（一）、城市土地的投标租金,德国经济学家杜能在他的专著孤立国一书中，提出了投标租金的概念，建立起了一套投标租金模型。杜能指出，
3、投标租金是投标者对各种不同区位的土地所愿意支付的最高租金，它由土地使用者在对土地使用权的竞争中产生。,对于某一土地需求者来说，在城市地区影响投标租金的最重要因素是土地的位置：地块距市中心越近，愿意支付的租金越高。若以r（d）代表某一土地需求者的投标租金曲线，d代表到城市中心的距离，p为产品价格，q为产量，c为与距离无关的单位生产成本，f为单位距离的运费率，为平均利润率，则在一定利润水平下每块土地的租用者所能支付的最大地租（即投标租金）为：,r（d）=qpcfd 可见，相对于不变的p、c、和f来说，投标租金r（d）是距离d的线性函数。反映在图5-1中，则AB为投标租金曲线，其斜率为f。只要企业选
4、址在这条曲线上，则无论其位置在AB线段上的何处，企业的利润率都是一定的。,杜能的分析虽是针对农业而言的，实际上由于城市地租和农业地租的基础是一样的，并由农业地租来调节，因此在城市中，投标租金曲线同样是距离的线性函数。,（二）、城市土地地租曲线 在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者进行分配时，总是遵循“最高租金原则”即愿意支付最高租金者得之。而不同的使用者，对于城市不同区位上的土地，所给出的投标租金是不同的。,现假设有A、B、C三类土地使用者，分别是商业零售业、制造业、公寓住宅业，它们各自给出了自己的土地投标租金曲线，即在一定利润水平下所愿意支付的最大地租曲线：其中AA为商业用地的投标租
5、金，BB为制造业的投标租金，CC为公寓住宅业的投标租金。,当土地处在OE区段时，商业用地的投标租金AE最高，土地所有者理所当然将OE区段的土地给了商业；同理，EF区段的土地给了投标租金最高的制造业，FC区段的土地给了投标租金最高的公寓住宅业。于是，这就形成了一条针对三个土地使用者的城市土地的投标租金包络线AEFC，它也是实际上的城市土地市场地租曲线。如图5-2。,（三）、城市住宅用地利用,1、住宅价格函数 2、住宅品位的变化 3、公共物品和污染的空间变化 4、收入与区位,三、城市土地收购储备制度,（一）、国外城市土地收购储备制度 （二）、城市土地收购储备运作的基本模式,（一）、国外城市土地收购
6、储备制度,城市土地储备制度，是指城市土地储备中心通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地储备中心组织进行职工和居民的安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再根据城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。其主要目标是通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地市场的调控能力，防止土地收益流失，规范市场秩序。,1、土地储备制度建立的原因,（1）、在城市建设发展过程中，有许多土地需要用来发展社会公用或公益事业，如道路、公园、基础设施等 （2）、由于土地市场的不完全性，政府为了宏观调控土地市场的需要，
7、可以通过掌握一定数量的储备土地，根据市场调控的需要，计划供应土地，保持土地市场的健康发展,2、土地征购权的三个基本构成要件,（1）、土地征购属于政府的特有权利。这个权力一直用于公共目的 （2）、行使这个权力必须给予合理的补偿 （3）、实施这一制度的机构，不同国家或地区有所不同，大致可分为政府、或政府授予权的土地开发社和土地银行等,（二）、城市土地收购储备运作的 基本模式,1、土地的征购集中 2、土地的储备 3、土地的出让,四、 世界各国土地制度比较,世界上各国依其政治与经济制度的不同，而制定不同的城市土地制度。如果将其归纳分类，大体上可以分为三种模式。 （一）、完全市场模式 在这种土地制度下，
8、土地主要属于私人所有。土地像其它商品一样，可以在地产市场上自由买卖，其价格决定于市场的供求关系。发达国家多数采取这种模式，尤以美国和日本为典型。,（二）、非市场模式 这是以前苏联为代表的社会主义国家的土地制度，即土地归国家或集体所有，消灭私有；由国家对土地的使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地，否则即为非法。目前世界上还有越南、朝鲜、古巴等国家坚持这种土地管理体制。,（三）、国家控制下的市场模式 在这种土地制度下，土地最终所有权全部归国家或国家的象征；私人通过土地批租获得土地的占有权和使用权；国家从总体上控制着土地市场。这是英国及英联邦成员国家或地区实行的土地管理体制。,（四）、中国城市
9、土地使用情形,我国城市土地的所有权，已由国家的根本大法中华人民共和国宪法作了明确规定。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”国家为了公共利益，可以依照法律对集体土地实行征用，依法被征用的土地属于国家所有。土地管理法亦重申了城市土地的权属，即：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”宪法第十条还规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。” 土地管理法亦作了同样规定。,中国现行城市土地价格特点,中国现行全部土地都是公有的,其中城市市区的土地全部属于国 家所有，实行一种有偿限期的使用制度。所以，通常所讲的土地买卖，只是一定年限的土地使用权的交易而已。,主要表
10、现,1、地价是一定年限的土地使用权的价格 2、地价受政府政策和宏观政治经济形势影响大 3、地价有明显的地区差异 4、地价有明显的地段差异 5、地价大量两用实物形式支付 6、地价长远看呈下降趋势 .,中国城市土地制度改革,自从我国进行城市土地制度改革以来，城市土地市场就已开始逐步发育，目前城市土地市场已初具规模，成为我国市场经济体系中的一个主要组成部分。城市土地市场的建立和发展，促进城市土地资源的有效配置，增加政府的财政收入，促进了城市房地产市场和房地产金融市场的发展。但是，由于制度不完善，出现了巨大的灰色土地市场，许多人和组织绕开政府，私自进行土地征用和土地转让，国有资产流失，价格信号失真，炒
11、卖地皮现象时有发生，同时95%以上的政府土地采用协议出让方式，出让价格偏低，政府官员寻租现象严重。这些都促使我国城市土地储备制度的建立和发展。,1、城市土地市场存在的问题,土地市场的市场化程度不高（尤其是一级市场的单向性）。 土地市场中的竞争机制薄弱，非竞争性机制的实施规模大大高于竞争性机制。 土地市场的支持机制和约束机制不力。,2、建立城市土地储备制度的现实意义,规范城市土地市场的健康发展 提高政府对城市土地市场的调控能力 增加城市政府收入，加快城市基础设施建设 促进国有企业改革，加快城市经济发展 保证土地利用总体规划和城市规划的实施，优化城市土地利用结构 落实土地基本国策，有效保护城市郊区农地,3、部分城市土地储备的运作方式,北京：招标拍卖挂牌 公开交易转让 上海：宏观调控总量 逐步走向市场 杭州：“收购、储备、出让”三统一 温州：政府运作 征储结合 征供分离,4、城市土地储备制度的问题,城市一级土地市场未垄断 土地收购补偿标准不尽合理 城市规划工作有待改善 储备资金筹集困难 土地储备制度的功能定位和运作模式有待完善,第七章完,谢 谢！,
