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1、房屋土地权属调查报告篇一：农村土改房屋权属纠纷案件的调查报告农村土改房屋权属纠纷案件的调查报告赵文清农村土改房屋是指在1951年依照中国土地改革法确权登记的农村宅基地房屋。此类房屋虽建成年代久远，房屋本身的价值有限，但随着城市化进程的加快，这些房屋大都被列入了拆迁范围。拆迁政策的优惠条件使得房屋具有了大幅升值的空间，导致了此类房屋权属纠纷案件日益增加。由于农村土改房屋的权属纠纷案件涉及的法律关系复杂，审理案件所必要的原始资料又因历史原因欠缺不齐，造成在认定农村土改房屋权利归属的过程中存在诸多难点和争议。为正确、及时审理房屋权属争议案件，保证拆迁工作的顺利进行，我院对20XX年一20XX年10月
2、以来审理的78件因拆迁引起的农村土改房屋权属纠纷案件进行了专题调研。一、农村土改房屋权属纠纷案件的特点1、房屋年代久远。土改房屋大都建成于建国前、建国初期。多数房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭情况变迁很大。房屋的书证资料有不少已经遗失湮灭，了解房屋权属状况的证人大都已故或年高体弱无法出庭作证。因此土改房屋权属案件的调查取证工作具有相当的难度。2、涉及民事法律关系复杂。大部分案件均是房屋产权、继承、析产等法律关系交织在一起。通常还涉及过去法律、法规不健全年代的一些不规范的审批行为，大大增加了审理工作的难度。3、涉及当事人众多。土改房屋权属纠纷大多发生在家庭内部成员或亲戚朋友之间。因过去
3、年代的家庭人口一般较多，加之涉及继承，造成可能享有权利的当事人众多，且直系、旁系、血亲、姻亲等关系混杂在一起。在起诉时，部分权利人并未参加诉讼，造成案件通常需要追加多个必要共同诉讼的当事人，审理案件所需的周期较长。二、农村土改房屋权属纠纷所涉及的若干疑难问题分析。（一）1951年土地房产所有证存根的法律效力问题。土改房屋确权的主要依据应当是当时颁发的土地房产所有证。在土改房屋权属争议的诉讼中，因颁证年代久远，当事人大都无法提供土地房产所有证的原件，用以证明土地房产权属的都是在档案管理部门查档调取的土地房产所有证存根的复印件。由于1951年的房产档案管理中尚无注销的制度，争议房屋的权属如果发生合
4、法的变更登记，在原存根证上是没有注销记录的。因此，我们认为，此类土地房产所有证存根不能当然作为房产权属的凭证，应当区分不同情形，认定其效力。1、争议房屋在1951年土改登记后未再换领产权证，房屋权属应以土地房产所有证存根记载的登记为准。土改确权一般以登记为准，因此一般应确认土改时颁发的土地房产所有证有效。值得注意的是，如果争议房屋由部分共有人进行了未超过原房屋建筑面积的翻、改建，但未经过相关批准，部分共有人对争议房屋的翻、改建可视为对原房屋的修缮。房屋权属仍应以土改登记为准。翻、改建的费用可由全体权利人分担。如果争议房屋由部分共有人进行翻、改建，并经过相关批准，领取了私房建筑执照并取得房屋的房
5、产、土地证，则应当认为原房屋已经灭失。原宅基地已经批准用于新建房屋。在其它权利人不能举证证明翻建人是代表全体权利人进行新建房屋的情形下，原1951年的土地房产证存根不再具有效力，房屋权属归在1951年之后颁发的房产证记载的权利人所有。2、争议房屋在1951年土改登记后又换领与土改登记相冲突的产权证时，土地房产所有证存根的效力问题。无锡市在1989年左右对全市的农村宅基地房屋重新进行了普查与登记，并换发了相应的房产、土地证。由于1989年登记的权利人与土改登记的权利人往往是不一致的，如何正确认识两种权利凭证是审判实践中最感到困惑的问题。1951年的土地改革是我国对农村房屋进行的首次分配登记，房屋
6、权属一般应以土改登记为准。1989年进行的房屋产权登记，属于换证行为，其确认新的权利人应当经过合法程序。1989年换证时，如果是以原土地房产证记载的所有共有人的分家析产协议为依据，对房屋进行权利登记，所确认的权利人应为争议房屋的所有权人。原土地房产证已被合法变更登记。1989年换证时，仅以祖遗房屋为由部分共有权人或其它亲属领取房产证，应认为是部分共有权人代表全体权利人领取房产证或侵权行为，争议房屋权属仍应以土改登记为确权依据。争议房屋已经经过土改确认的共有权人的分家析产，但在1989年换证时未按析产协议领证，仍由部分共有人领取产权证。我们认为，如果分家析产协议已实际履行，即支付了归并款、分割了
7、房屋、交付了房屋等，分家析产协议仍应是有效协议。部分共有人领取产权证，不是对分家析产协议的否认，而应视为代表其他权利人领取产权证。需要指出的是，由于农村传统风俗和习惯，分家析产协议往往欠缺家庭成员中女儿的签名。这种协议是否因为欠缺共有人签名而导致无效，应慎重对待。在分家析产协议已经实际履行，当事人也能举证证明未签名的共有权人知晓分家一事而未表示异议的情形下，应认为未签名的共有权人对分家析产默示同意，维持协议的效力。（二）1951年土地房产所有证共有权人的认定问题。1950年11月25日中央内务部颁布的关于填发土地房产所有证的指示第6条规定“土地证以户为单位填发，是合于现在农村经济情况的。但应将
8、该户全体成员的姓名开列在土地证上，不能只记户主一人姓名，以表明此项土地房产为该户成员（男女老幼）所共有。”因此，土改时，在土地房产所有证上登有姓名的全体家庭成员，包括只登记户主姓名但注明了家庭人口数，在数之内的家庭成员，都是房屋的共有人。土改至今已有五十多年历史，当事人在诉讼中往往无法提供记载有家庭成员姓名的土地房产所有证原件，当事人提交的存根件上仅记载有户主姓名和家庭人口数。如何确认在数之内的家庭成员，也是此类诉讼中的难点。我国在1951年尚未实行户籍登记制度，现存有据可查的户籍资料是1955年登记档案。如果教条地要求当事人提供1951年的户籍资料来说明土改时在数之内的家庭成员，是不尊重历史
9、事实的。在审判实践中。可由双方当事人自行确认在数之内的家庭成员的身份及姓名。如双方无异议的家庭成员出生年代均在1951年之前，当事人可以提供的1955年户籍登记情况又与双方当事人的自认无矛盾之处，则可以按双方当事人确认的家庭成员作为争议房屋的共有权人。如双方当事人无法确认相一致的在数之内的家庭成员，则可要求双方当事人进一步对各自的主张举证。法官可根据其它旁证材料，以当事人主张的家庭成员是否合乎情理、是否合乎风俗习惯为标准，判断当事人主张在数之内家庭成员的合理性。特别需要注意的是，在数之外的家庭成员也存在可被酌情认定对土改房屋享有共有权的可能。根据最高人民法院（1986）民他字第6号关于土改后不
10、久被收养的子女能否参加分割土改前的祖遗房产的批复精神，土改后不久出生的子女或养子女，长期管理、居住使用土改前祖遗房产，且无其他住处的，可以根据实际情况确认其享有产权并参加析产。最高院的批复对“土改后不久”时间段未有明确规定，依照省高院1994年关于审理房地产案件若干问题的意见的规定，“土改后不久”时间段应掌握在五年之内。（三）涉及拆迁的农村土改房屋权属纠纷标的物的确认问题。房屋权属纠纷的确权标的当然是争议房屋，但涉及拆迁的房屋权属纠纷的特殊之外在于有些争议房屋已经被有关部门拆除，有些房屋虽未拆除，但已被列入拆迁范围。发生房屋权属纠纷后，当事人往往以房屋尚未确权，阻挠拆迁，甚至向法院申请诉讼保全
11、，要求保全房屋、暂缓拆篇二：土地开发整理权属调整调查报告土地开发整理权属调整调查报告一、土地开发整理项目及权属调整概况项目名称：龙陵县镇安镇灾毁土地整理复垦项目。建设规模公顷。批准预算总投资万元。建设工程内容：土地整理和复垦、农田水利和道理工程。20XX年6月25日，龙陵县镇安镇境内普降暴雨，全镇19个村委会不同程度受到影响，致使3500多亩田地受损，1400多亩稻田成灾，冲毁坝塘10余处，桥涵2座，沟渠120多处，防护挡墙500多米，造成直接经济损失700多万元，直接影响灾区人民的生产生活。龙陵县政府、县国土资源局及时向保山市政府、市国土资源局上报了云南省保山市龙陵县镇安镇灾毁土地整理复垦项
12、目建议书。项目于20XX年上报省国土资源厅，20XX年4月17日省国土资源厅下发了关于20XX年度第一批省级投资土地开发整理项目入库的通知（云国土资耕20XX51号）文件，龙陵县国土资源局委托云南地质工程第二勘察院对项目区灾毁土地整理复垦进行规划设计和预算编制，项目由此进入实施。为省级投资重点项目，批准预算总投资万元。项目区位于龙陵县北部镇安镇，距县城22公里，地理位置东经984849-985043， 北纬244026-244313。项目区土地隶属龙陵县镇安镇的大坝、镇南、镇安、镇北、镇东、金河、八八、官岑等村委会。项目区东以上沟为界，南以洗菜河为界，西以320国道为界,北以河尾及坝边线为界。
13、项目建设开工日期为20XX年9月20日。项目竣工日期为 20XX年3月31日。完成土地整理公顷；土地复垦公顷。新增耕地面积公顷，新增耕地比例。表1土地开发整理项目情况项目数量（个）投资规模（万元）建设规模（万亩）新增耕地（万亩）国有土集体土承包经营权农场数农户数村小组农户数人数州市项目104601677214437215竣工项目101677214437215表2涉及权属调整的土地开发整理项目情况项目数量（个）投资规模（万元）建设规模（万亩）新增耕地（万亩）所有权调整承包经营权调整其他权利调整国有土地（万亩）集体土（万亩）面积（万亩）农户数（户）人数（人）面积（万亩）州市项目11443竣工项目1
14、1443二、权属调整的做法1、土地开发整理权属调整对象该项目建设规模为亩，其中土地平整亩，土地复垦亩。平整后的土地因基础设施占用，部分承包经营户的耕地位置和面积发生了变化，依据保持原位置不动，不变不调整，小变小调整，大变大调整的原则，对部分基础设施占用影响位置和面积的田块作部分调整。调整前制定权属调整方案和权属调整实施细则，经村民三分之二以上同意，村委会审查后上报乡镇人民政府，逐级上报县人民政府审批后，依照批准的方案和细则，由乡人民政府组织，村级成立权属调整小组，组长由村领导当任，涉及的村民小组组长为成员，负责本村的土地权属调整工作，村民小组也成立同样的小组，由全体村民推荐办事公道，有一定威望
15、的村民参加。项目区土地整理复垦面积4600亩，需土地权属调整的面积1400亩，未调整的面积因基础设施没有占用土地，平整复垦后按原承包面积和大至位置归还农民耕种。项目区土地权属调整共涉及7个村民委员会，72个村民小组，1443户，7215人，依照村规民约规定，采用一事一议的方式，经三分之二以上的村民或村民代表同意，结合本村民小组实际，制定了具体的分配办法，普遍按照承包经营权确定的承包人口承担义务和享有权利，为此，承包人口即作为参与土地分配的对象参与土地面积调整。权属调整范围7各村，原有承包经营人口7215人，现有人口7273人，自然增长和机械增长不算为承包人口，58人不在承包人口范围内，不参与土地权属调整。2、项目土地权属和利用现状确定该项目原则上对所有权不作调整，承包经营权以农户持有的土地承包证为土地承包经营权的有效证件，农业部门依照该证确定的四至范围和面积造册，作为面积核实的依据，请专业队伍采
