《房地产 法p pt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产 法p pt（509页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产法,人文学院法学教研室 王仕平 ,第一讲 房地产法导论,学什么？ 为什么学？ 为什么现在学？,第一节 房地产法概念和内容,一、房地产法的概念 调整房地产用地、开发、交易、使用及其有关的法律制度。,二、主要内容 （一）房地产用地制度 （二）房地产开发制度 （三）房地产交易制度 （四）物业管理制度 （五）房地产金融制度,三、主要法律渊源 宪法 土地管理法 城市房地产管理法 国有土地使用权出让和转让暂行条例 城市房地产开发经营管理条例 国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知 城乡规划法 合同法 商品房销售管理办法 物权法 物业管理条例 住房公积金条例,第二节 房地产法的特点和地位
2、,一、特点 （一）应用性 基础法律制度：物权法、合同法、行政法、经济法 （二）专业性 相对于民法、刑法、经济法、行政法、诉讼法等一般法律而言，是一般法与特别法的关系 （三）地域性,（四）综合性 1、涉及多个学科 法学 经济学 工程科学 行政管理科学 2、涉及多个部门 房地产行业管理部门 投资管理部门 土地管理部门 金融管理部门 市场管理部门,二、房地产法的地位 （一）部门法划分与房地产法 （二）房地产法与相关法律,第三节 课程导读,一、教学目标 （一）掌握房地产法基本概念、基本制度和基本原理 （二）初步熟悉房地产法律实务 （三）了解房地产法的前沿和热点问题,二、课程定位 参与者：“消费者”、投
3、资者、开发商 法律专业人员,三、课程安排 第一讲 课程导论 第二讲 房地产基本知识 第三讲 房地产用地法律制度 第四讲 房地产开发法律制度 第五讲 房地产交易法律制度 第六讲 物业管理法律制度 第七讲 房地产金融法律制度 第八讲 房地产交易法律实务 第九讲 商品房预售合同讲解,四、参考教材,作 者： 李延荣，周珂 著 出 版 社： 中国人民大学出版社 出版时间： 2008-7-1,第四节 司法考试房地产法内容,一、涉及科目 1、物权法-用益物权 2、经济法-土地法和房地产法 3、转移财产权利的合同-房屋买卖合同,二、用益物权 （一）基本要求 了解：用益物权以及土地承包经营权、建设用地使用权、宅
4、基地使用权、地役权的概念和特征；土地承包经营权的取得和消灭；建设用地使用权的产生和期限；地役权的消灭 熟悉并能够运用：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权的当事人权利、义务的基本规则。 （二）考试内容 第一节 用益物权的概念和特征 用益物权的概念 用益物权的特征,第二节 土地承包经营权 土地承包经营权的概念和特征 土地承包经营权的取得 承包人的权利和义务(承包人的权利 承包人的义务) 发包人的权利和义务 第三节 建设用地使用权 建设用地使用权的概念和特征 建设用地使用权的产生和期限 建设用地使用权的内容,第四节 宅基地使用权 宅基地使用权的概念和特征 宅基地使用权的内容 第五节
5、 地役权 地役权的概念和特征 地役权的取得 地役权的内容：地役权人的权利 地役权人的义务 地役权的消灭,三、土地法和房地产法 （一）基本要求 了解：我国土地权利的基本构架，城乡规划的基本流程、城市房地产市场的构成，以及各相关的管理制度。 理解：土地管理和城市房地产管理面临的主要社会问题和立法的政策依据，以及政府在土地管理、城乡规划和房地产市场管理中的职能。 熟悉并能够运用：各种房地产权利和交易规则、建设规划和审批程序。,（二）土地管理法考试内容 土地所有权：国家土地所有权；集体土地所有权。 国有土地使用权：出让土地使用权；划拨土地使用权；集体土地使用权(土地承包、经营权、宅基地使用权)。 建设
6、用地管理：国家建设用地；乡村建设用地。 土地法律责任与纠纷处理：违反土地管理法的法律责任； 土地纠纷及其解决途径。,（三）城乡规划法考试内容 城乡规划和规划区城乡规划的制定：体系规划和总体规划；控制性详细规划；修建性详细规划。 城乡规划的实施：基本要求；近期建设规划；建设规划许可；建设规划变更；临时建设规划管理；核实与监督检查 城乡规划的修改监督检查和法律责任,（三）城市房地产管理法 房地产开发制度：房地产开发项目管理；房地产开发企业管理。 房地产交易制度：房地产转让；房地产抵押；房屋租赁；商品房预售与按揭。 物业服务管理制度：物业服务法律关系的主体；物业服务管理的内容；商品房销售与前期物业服
7、务。,四、房屋买卖合同 （一）基本要求 了解：买卖合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同的法律特征。 熟悉并能够运用：上述各种合同当事人的主要权利和义务及其相关规则。 （二）考试内容,五、参考法律 物权法 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 土地管理法 城市房地产管理法 城乡规划法,房地产法课程作业,一、题目 设想你现在的状态：毕业五年，刚结婚，两口子年收入16万，存款30万，拟购买一手房一套。问题： 1、请在北京现有在
8、售的楼盘中找到你想要购买的房产，要具体到房号。 2、阐述在本房产调查、认购、合同签订、贷款、收房、产权证办理等诸环节中有哪些主要问题？如何处理？说明理由。 二、要求 1、不少于1200字 2、形式：学校信纸或同等规格纸张，手写。 3、提交时间：第十四周随堂,往届考试安排,一、时间：第16周随堂 二、地点：上课教室 三、内容：授课内容,往届结课试题,一、辨析题（5分8） 1、开发企业取得国有土地使用权后即可转让 2、任何企业都可以从事房地产开发业务 3、商品房公摊面积归物业公司所有 4、未成年人不能购买商品房 二、简述题（10分2） 1、简述我国的房地产法律渊源。 2、如何审查预售商品房项目的合
9、法性？ 3、简述商品房预售许可制度,三、论述题（20分1） 1、试述我国商品房开发管理制度 2、试述我国的房地产开发用地法律制度 四、实务分析 2009年6月日时分许，上海市闵行区淀浦河南岸的“莲花河畔景苑”的一栋层在建住宅楼发生楼体倒覆事故，该楼被网民形象的称为“楼脆脆”。由于此楼尚未竣工交付使用，所以未酿成居民伤亡事故。 请运用房地产法律知识，分析相关主体在本事故处理及后期重建中涉及的法律问题及其处理办法。,第二讲 房地产基本知识,一、建筑物分类 二、基本术语,一、建筑物分类,（一）按用途分 1、民用建筑：居住建筑与公共建筑 2、工业建筑 与此相对应，房地产业就有住宅地产、商业地产、办公地
10、产、旅游地产、工业地产之分。,麦当劳商业模式-房地产公司 麦当劳的全美万家店铺中，的所有权是属于麦当劳的，另外是由总公司向土地所有者租来的，麦当劳租地时定死租价，不允许土地所有者在租约内加上“逐年定期涨价”条款，但在出租给加盟者时，却把所有的保险费、税费加了进去，并根据物价上涨情况，理直气壮地向加盟分店逐年收取涨价租金。这其中的差价有至成。当餐厅生意达到一定水准后，各店还要缴付一定营业额百分比给麦当劳，叫做“增值租金”。麦当劳不仅由此赚到了的利润，而且还可以通过房地产来控制加盟者完全依附于总部。在麦当劳的收入中，有来自直营店，有来自加盟店，而总收入的来自房租。,麦当劳特许加盟案 依据麦当劳的要
11、求，所有加盟麦当劳连锁快餐店的加盟者必须租赁麦当劳的房屋才能开业。加盟者Principe认为，特许经营的关键在于特许权人将商标、商号、商业秘密等知识产权和经营管理技术授权给加盟者使用，而不在于是否出租房屋。因此，麦当劳的行为属于一种搭售行为。,法院认为，像麦当劳这样的特许权人给加盟者提供的是一套完整的经营管理方案。例如，麦当劳的管理学校中教授各种各样的经营技能，包括烤制汉堡和制定金融计划。学员毕业之后被派往各个加盟店工作。加盟店开业之前，要经过专家的市场调查并且挑选最佳位置。加盟店开业经营之后，每年麦当劳还会派人前往加盟店进行调研，同加盟店讨论经营中的问题。此种广泛的监督与控制是麦当劳特许经营
12、的一部分。由此可见，加盟店不仅仅只是使用商标，并且有保证成为成功商业体系中的一分子。将特许协议视为仅仅是商标许可协议是错误的。,最终，法院认为，被诉称的被搭售商品在公众心目中是不是与商标联系在一起，不是考虑的重点，考虑的着眼点应该是上述商品是否是特许经营整个体系的组成部分。如果商品是体系的不可或缺的一部分，它们就是一个商品，就不存在搭售。麦当劳特殊的建筑物与其商标相联系，并且是专家选定的保证经营成功的特许经营方式的组成部分，所以其要求加盟者租赁房屋不构成搭售。,（二）按建筑结构分,木结构 土木结构 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构 其他结构,（三）按建筑结构承重方式分,承重墙结构 框
13、架结构 排架结构 其他,（四）建筑高度分,低层住宅：1-3层 多层住宅：4-6层 中高层住宅：7-9层 高层住宅：10层以上,官书院小区7楼二手房转让,住宅设计规范 4.1.6 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16以上的住宅必须设置电梯。 底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯； 底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外地面高度超过16m时必须设置电梯； 顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。其项层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯； 住宅
14、中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算；,参考资料楼层修正系数（北京地税局）,（一）楼型为多层的楼层修正 多层是指总层数在七层及七层以下楼房。二手住房的基准房屋标准为多层的3层，因此设定3层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：,（二）楼型为高层的楼层修正 高层是指总层数在七层以上楼房。二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，因此设定次顶层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下： 21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8； 1120楼层每下降1层，修正系数下调1； 10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5； 顶层的修正系数为95。,二、基本术语
15、,（一）建筑形态 1、塔楼: 楼房平面的长度和宽度大致相同 2、板楼：楼房平面的长度明显大于宽度,（二）户型建筑形式 1、平层 所有的住宅功能位于同一平面上的户型。 2、错层 户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。 3、复式 概念上是一层，但层高较普通房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下 4、跃层 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。,（三）户型居室数量 一居 两居 三居 ,（四）地块空间指标 1、容积率 总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 2、建筑密度 是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 3、绿化率 规
16、划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积比。 4、楼间距,（五）面积指标 1、建筑面积 是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米 以上（含 2.20 米 ）的永久性建筑。 2、套内建筑面积 成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。 3、公摊面积 （1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 （2）套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。,山东现史上最牛公摊超50% 套内面积缩水一半,（六）房屋空间指标 1、进深 一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)。 2、开间 住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度。 3、层高 房屋一层的高度，指下层楼板面
