工业园物业管理制度.doc

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1、工业园物业管理制度篇一：工业园物业管理方案工业园物业管理方案目 录合智物业简介2第一章项目基本情况与建设规划建议3第一节项目基本情况3第二节项目建设规划建议3第二节 与园区管委会的协调配合与沟通4第二章物业管理前期介入方案5第一节前期介入班组筹组方案5第二节工程前期介入工作职责6第三节工程验收接管交付7第三章 物业管理服务实施方案10第一节管理理念10第二节项目部管理机制12第三节物业管理服务思路14第四节物业管理服务质量目标及实现措施14第五节档案的建立与管理17第六节市政配套设施、房屋及共用部位管理构想19第七节 工程设备管理构想20第八节 园区治安管理26第九节 园区交通管理30第十节

2、园区消防管理30第十一节 园林维护管理31第十二节 环境卫生管理32第十三节 客户需求及特约服务44第十四节 文化活动的组织实施方案44- 1 -青羊工业园物业管理方案合智物业简介成都合智物业管理有限公司成立于20XX年，是中国著名房地产开发企业成都置信集团的全资子公司，是持有全国物业管理二级管理资质的专业物业管理公司。公司遵循“服务第一，客户至上”的宗旨，坚持寓管理于服务之中的原则，以“为您想得更多，为您做得更好”为经营理念，以“置信居住，星级服务”为物业管理服务标准。现成都合智物业管理有限公司已被成都置信集团授权管理置信丽都花园、置信花园、置信广场、置信未来广场、置信科技园、置信丽舍滨江、

3、曼哈顿商住楼等高档物业。管理面积逾100万平方米，物业业态覆盖住宅、商业、旅业、工业等多种业态。其中，合智物业管理的置信丽都花园先后被评为“成都市优秀物业管理住宅小区”、“四川省优秀物业管理住宅小区”、“全国优秀物业管理示范小区”。为实现科学化、制度化、规范化管理，合智物业管理有限公司于20XX年通过了ISO9000：20XX国际质量管理体系认证。企业文化精神是置集团持续发展的灵魂和精髓，是长期发展的内在动力和精神支柱。在企业的管理服务过程中，合智物业一贯秉承置信集团企业文化的精神： 刚健有为、艰苦创业的奋斗精神； 不断学习、求新求变的创新精神； 风雨同舟、共谋发展的团队精神； 以人为本、高效

4、多能的职业精神； 安全第一、精益求精的质量精神； 用户至上、我为人人的服务精神； 以道制欲、坚守信义的道德精神； 扩大联系、诚信合作的和合精神。- 2 -青羊工业园物业管理方案第一章 项目基本情况与建设规划建议第一节 项目基本情况青羊工业园位于成都市青羊区苏坡乡与文家乡范围内，占地约4000亩，是由青羊区政府与本土著名房地产开发企业成都置信集团联合打造的集工业、高尚住宅、教育、文化、商业、现代服务业为一体的现代化综合城区。该城区囊括机关办公楼、商业写字楼、学校校区、商业区、工业区、医院、高档住宅区等各种业态，是一个典型的园林式城市新区。第二节 项目建设规划建议根据该项目规划占地面积约平方公里，

5、覆盖机关、学校、医院、办公楼、商业区、工业区的实际情况，我们估计，在项目竣工交付使用后，常住人口至少达到5万人以上，日均人流量可能突破10万人次以上，在密集的人流中，存在无可估量的商机，也同时存在较多的治安和消防隐患因此，我们建议：一 项目规划时应综合考虑以下基础配套，在保证物业功能齐备的前提下，确保物业增值：A、 园区的办公区、学校、商业区、工业区等人流相对密集的场所分区规划相对集中的食堂和卫生间，为园区单位、访客和业主提供方便；B、 在园区规划12处商务中心，配备电话、传真、网络数据交换、影印等商务设施，为园区单位服务；C、 在园区规划 1处综合服务楼，其功能包括物业综合服务大厅、会客厅、

6、会议室、客房等功能，能满足园区单位、业主及访客的基本衣食住行需求；D、 与相关派出所协调，在园区外围规划1处治安巡逻室，由派出所安排巡逻民警住场，有效保障社区治安，营造良好的社区治安环境；E、 在园区的相关部位规划停车场，保证园区车辆停放。二 物业管理功能用房配备建议：- 3 -青羊工业园物业管理方案A、 园区的住宅区、商业区、办公区各规划1处约80平方米的物业管理办公用房，由物业公司根据实际需求设立管理处和客户服务中心、商务中心；B、 如规划时未考虑建设综合服务楼，则需在园区相对居中位置考虑规划1处约200平方米左右的办公用房，由物业公司设立青羊工业园园区物业管理项目部；C、 在物业的相关位

7、置预留物业管理功能用房，包括工具间、操作间、值班室、库房等，具体部位和大小在工程前期介入图纸会审期间确定。三、 据园区物业业态的不同，我们对园区的安防及消防设施设备配置建议：A、 进行封闭式管理，在住宅区设置周界监控设备和红外线对射，设置楼宇对讲系统，入口及单元门门禁系统，通过现代化设备提供可靠的安全保障；住宅区可根据房屋性质（多层或高层）决定配置消防设备及器材；B、 商业区、工业区、办公区等根据业主需求进行半封闭式管理或开放式管理，主要依靠人员值岗和巡逻行人和访客进行管理，在主入口等重要场所安装监控设备，对进出人员适时录像。消防设备及器材根据消防部门要求进行配置，以确保后期物业管理公司对消防

8、事故的处理能力。第三节 与园区管委会的协调配合与沟通有效的协调和沟通是管理工作得以顺利实施的重要保障，在公司的各项管理活动中，我们建立了完善的沟通机制，保证信息传递和反馈渠道畅通，真正做得令行禁止，步调一致。在与青羊工业园管委会和公司总部的协调配合上，我们采用项目部现场办公，各专业负责人与管委会和公司总部对口协调工作，使园区管委会和公司总部的需求信息能在第一时间传递到执行部门，由执行部门及时通过服务。针对重大协调配合工作，由管委会直接传达到项目部，项目部经理请示公司领导后安排实施。为了协调配合工作能深入开展，我们定期与管委会举行办公会，就一些重要工作的进展情况及时汇报，确保管委会随时掌控工作的

9、进展情况。- 4 -青羊工业园物业管理方案第二章 物业管理前期介入方案第一节 前期介入班长筹组方案：针对青羊工业园为包括商业、学校、办公、居住、工业等较为复杂的业态结构，占地面积庞大的特点，我们对该项目前期介入工作非常重视，在项目规划设计期间，我们将组建完善的工程前期介入团队进行工程前期介入，与投资单位、设计单位和开发单位共同研讨设计方案，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。因此，在项目规划设计期间，我们将组建前期介入工作小组，共同参与项目的规划设计和方案、图纸讨论和审定，小组骨干成员包括我公司各部门主管和小区

10、主任等专业人才，并在此基础上，根据工程进度情况，逐步筹建物业前期介入项目部，前期项目部组成架构如下：项目部保安部 工程部 综合部 环卫部保 土 设 水 园 筹 保安 建 备 电 林 组 洁小 小 小 小 小 员 小组 组 组 组 组 组在物业前期介入过程中，我们首先组建一个过渡型管理团队，在前期介入小组中物色理想的该项目管理负责人员。因此，我们计划在开发单位进行前期开发期间，安排筹组前期介入项目部、工程小组、保安小组、保洁小组介入，人员进场时间由开发单位确定，我们认为最好在开发公司现场办公的同时进场最好，通过良好的物业管理为项目前期营造舒适安定的工作环境，并逐步形成青羊工业园物业管理项目部。在

11、物业前期介入的管理中，工程前期介入尤为重要，因此，我们计划在首期篇二：20XX12工业园区物业管理服务规范前 言为了规范上海市工业园区（通用厂房、仓储）物业管理的发展，提高工业园区物业管理服务水平，保障客户和物业管理企业的合法权益，规范物业管理企业的经营行为，根据国务院颁布的物业管理条例、国家相关标准和上海市有关规定，特制订本规范。本规范涵盖了物业管理服务活动中安全管理与服务、环境卫生管理与服务、绿化管理与服务、建筑物及设施/设备运行与维护、客户服务、突发事件处理等六方面内容。本规范可作为选择或提供工业园区管理的参考依据，物业管理双方当事人可根据工业园区的具体情况，在委托管理合同中具体约定执行

12、。本规范由上海市物业管理行业协会提出。本规范主要起草单位：上海漕河泾开发区物业管理有限公司本规范参加起草单位：上海外高桥物业管理有限公司、上海金加园物业管理有限公司、上海锐翔物业管理有限公司、上海新市北企业管理服务有限公司本规范起草人：李秋、王慧萍、芮芳、张建平、张幼文、刘建亚、裴明、周超、陈洁、王若冰、徐宪安、罗静舟、李晨工业园区物业管理服务规范1 适用范围本规范规定了工业园区（通用厂房、仓储）（以下简称园区）物业管理服务活动中安全管理与服务，环境卫生管理与服务、绿化管理与服务、建筑物及设施/设备运行维护服务、客户服务、突发事件处理等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内工业园区物业管理服务

13、活动。2 规范性引用文件下列文件对本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 5034820XX安全防范工程技术规范GB 471793火灾报警控制器通用技术条件GB 5011698 火灾自动报警系统设计规范GB 168061997消防联动控制设备通用技术条件GA 50320XX 建筑消防设施检测技术规程DB 31/T361-20XX 办公楼物业管理服务规范DB 31/T429-20XX 商业物业管理服务规范DB 31/38720XX 锅炉大气污染物排放标准GB2894 安全标志GB/T10001 公共信息标志图形符号DB31/199污水综合排放标准GB17051-1997 二次供水设施卫生规范特种设备质量监督与安全监察规定（国家质量监督检验检疫总局令第13号，自20XX年10月1日起施行）建设工程质量管理条例（中华人民共和国国务院令第279号，自20XX年1月30日起施行）上海市社会公共安全技术