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1、山东省2015年房地产估价师相关知识：间接融资模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、建筑物净收益=建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A：建筑物重置价 B：建筑物现值 C：土地价格 D：房地产价格 E：工业用地的监测点评估价格 2、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为_。 A温差效应 B绿岛效应 C温压效应 D热岛效应3、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。 A：房地产开发企业自有资金周转的速度
2、 B：估价对象房地产变为现金的速度 C：估价对象房地产带来净收益的速度 D：房地产开发企业流动资金周转的速度 E：工业用地的监测点评估价格 4、住房公积金属于_所有。 A缴存住房公积金的单位 B缴存住房公积金的职工 C缴存住房公积金的单位和个人共同 D住房公积金管理中心5、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为_万元。 A180.0 B300.0 C309.0 D313.2 6、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。 A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替
3、市场定价 C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内 E：工业用地的监测点评估价格 7、_是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 A总效用 B边际效用 C总效用率 D边际效用率 8、由城市规划管理部门核发的_，主要规定了用地性质、位置和界限。 A选址规划意见通知书 B规划设计条件通知书 C建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证 9、注册结构工程师注册有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于2
4、0以下的土地闲置费。 A：地价款 B：房价款 C：土地使用权出让金 D：土地使用权出让税 E：房地产估价机构必须加盖公章11、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 12、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3和6，除上述因素外，估价对象
5、与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元。 A：6280 B：6408 C：6881 D：7021 E：工业用地的监测点评估价格 13、某市拟修建一大型图书馆，现根据图书馆的土建工程施工图编制的预算价格为_预算价格。 A单项工程 B单位工程 C分部工程 D分项工程14、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日5月30日，估价报告应用有效期为1年2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于【2006年考题】 A：15年 B：16年 C：17年 D：20年 E：工业用地的监测点评估价格
6、 15、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为151万元、163万元、155万元、172万元，报酬率为9，该房地产的价格为万元。 A：15956 B：16875 C：16939 D：27770 E：工业用地的监测点评估价格 16、某在建工程规划建筑面积为12400，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/，可出租面积为建筑面积的65，正常出相率为90，运营费用为有效毛收入的25。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60。假设报酬率为8，折现率为14，则该在建
7、工程续建完成后的房地产价值现值为万元 A：2281.83 B：2474.60 C：3798.30 D：4119.18 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是_。 A围墙工程费 B电力设施工程费 C居委会用房建设费 D人防工程费 18、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。 A：建筑师 B：工程师 C：造价工程师 D：估价师及物业代理 E：借款合同 19、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年
8、后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。 A：2.00 B：2.13 C：2.22 D：2.50 E：工业用地的监测点评估价格 20、（）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 21、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量上期存量+报告期新竣工量_。 A报告期灭失量 B最低销售量 C工程量 D盈亏平衡点量 22、征用集体土地的耕地补
9、偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的_倍。 A35 B36 C310 D102023、公积金缴存比例是指职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例，一般不低于_。 A5% B7% C4% D6% 24、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h，该耕地近3年平均年产值为10000元/h。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。 A：不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B：该耕地的土地补偿费最少为60万元 C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D：由国家支付土地补偿费，由用地单位支付
10、安置补助费 E：执行层的组织协调25、在房地产相关业务中，目前没有_职业责任保险。 A工程师责任 B注册会计师 C开发商 D律师二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。 A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定 B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用
11、部门规章的规定 D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决 E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 2、基础按其构造特点可分为、箱形基础、桩基础等。 A：条形基础 B：单独基础 C：联合基础 D：一般基础 E：特殊基础3、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看_。 A墙体承重材料 B竹质的家具 C装修装饰材料 D家用电器 4、_是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。 A中介管理机构 B房地产管理机构 C房地产估价机构 D房地产质量管理机构5、现需评估某宗房地产2004年10月末的
12、价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2。成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增 1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为_。 A2648元/m2 B2688元/m2 C2708元/m2 D2734元/m2 6、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。 (2009年试题) A：国有土地出让 B：国有土地转让 C：国有土地租赁 D：国有上地作价出资(入股) E：保留划拨土地使用权 7、房地产测绘成果主要包括。 A：房产簿册 B：房产数据 C：房
13、产图集 D：房产档案 E：房产资料 8、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A利润为零时 B利润最大时 C允许的最低经济效益指标 D允许的最高经济效益指标 9、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。 A：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费 B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取 C：房地产估价采用差额定率累进计费 D：房地产估价采用差额定率累退计费 E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的05 1
14、0、根据中华人民共和国物权法，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 D：监督业主公约的实施 E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金11、权属管理的首要核心内容是_。 A征地制度 B房产审查制度 C登记发证制度 D纠纷处理制度 12、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是 A：容积率 B：绿地率 C：建筑密度 D：建筑后退红线距离 E：执行层的组织协调 13、在房地产开发贷款中，通常对房地产拥有第一抵押权
15、，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。 A：土地购置贷款 B：土地开发贷款 C：建设贷款 D：土地储备贷款 E：借款合同14、收益性房地产的价值高低主要取决于。 A：已经获得净收益的大小 B：未来获得净收益的风险 C：未来获得净收益的大小 D：目前总收益的大小 E：未来获得净收益期限的长短 15、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。 A：长期趋势 B：季节波动 C：不规则波动 D：循环波动 E：执行层的组织协调 16、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案估价作业方案的内容主要包括。 A：估价服务费的支付方式 B：拟调查搜集的资料及其来源渠道 C：预计所需的时间、人力、经费 D：估价作业步骤和时间进度安排 E：违约责任 17、根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是_。 A
