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1、大型商业网点规划与建设工作总结.篇一：发达国家商业网点建设的经验发达国家商业网点建设的经验商业资源是社会公共资源，大部分发达国家对商业网点建设都有法律规定。有的是专门立法，如日本、法国等；有的是在综合性法律中作专门规定，如美国、英国等。这方面的法律多数是由中央或联邦政府颁布的，也有的是中央或联邦政府授权地方立法。发达国家在商业网点建设方面的立法有较长历史，在实践中随着城市社会经济发展和商业业态的创新而不断进行修订。在管理权限上，有的集中在中央或联邦政府，有的主要由地方政府负责，无论哪种方式均对商业网点建设进行严格管理。日本、法国和美国在商业网点建设管理方面最具代表性。日本是以项目审批为主要管理
2、手段，美国以规划约束为主，法国是规划和审批并用。一、日本日本1973年出台了关于调整大规模零售企业活动的法律（简称“大店法”），1999年“大店法”废止的同时，又出台了大规模店铺选址法（简称“大店选址法”）。1971年还专门颁布了批发市场法，并于1991年作了修订。日本地方政府对大商店建设实行审批制。1973年日本“大店法”对新建和扩建1500平方米以上的大店，采用严格的审批方式进行法律限制。审批内容多而具体，审批环节也很复杂。为适应世贸组织规则的要求，1999年颁布的“大店选址法”对原来的法律规定作了大幅调整。在立法宗旨上，由限制性审批改成保护生活环境和促进中小企业发展。在管理范围上，大店铺
3、的规划面积由原来的两类（3000平方米以上和500-3000平方米）统一为一类，即凡是1000平方米以上的商业设施都算大型商业设施，均在审批范围之内。日本政府审核开店的标准：一是考虑商业布局的合理性，有利于国民经济及地区经济的健康发展与国民生活水平的提高。二是按照城市中心商业街区活性法的要求，开设大店必须关注生活环境和城市功能。把交通影响、环境污染（噪音、大气等）、垃圾处理等列为项目审查内容。三是能否促进中小零售业健康发展，明确提出新设大型零售店既要促进零售业的现代化，也要支持中小零售商业发展，实现政府扩大就业的目标。按照“大店选址法”规定的程序，目前日本开设1000平方米以上的商业设施，从申
4、请到批准要历时一年，经过五个环节：由投资者按经济产业省规定的内容格式制订详细的申请报告，并向地方政府 都道府县申报。都道府县接到申报后，将项目概况进行为期四个月的公告。其间在接到申报两个月内，按经济产业省规定的程序在大店开设地所属市街村召开听证会，会前一周发会议公告。都道府县依据法律规定和公告、听证的情况，对项目进行审查，审查结果在申报的8个月内以书面形式通知申请人。大店开办者须按最终审查意见对项目方案进行修改和调整。如果申请被拒绝，投资方可以向经济产业省地方局提出申诉。二、法国法国早在1810年就颁布了商法典，180多年来多次进行了修订，其中最著名的修正案是1973年的鲁瓦耶法和1996年的
5、拉法兰法。这些法律要求各省必须制订商业网络设施图（即规划），商业网点建设必须符合商业规划；并对商业网点建设规定了详细的审批程序。法国大型商业网点建设由国家和省两级商业规划委员会负责。国家商业规划委员会由法国财政经济工业部（原法国商业部合并到该部）负责组建，秘书处设在该部商业、手工业及服务企业司商业设施规划处；省级商业规划委员会由省长负责组建，由有关协会及所在地区市长六名成员组成。由于省长是总统任命，代表总理在地方行使职权，实际上最终管理权在国家一级。新建和改建营业面积300平米以上的食品商店及1000平米以上的非食品商店须经政府审批。审批的标准是：一是商店稠密度。考虑项目所在区域的人口数量、商
6、店数量、住宅及办公楼情况，这是最重要的决策依据。二是就业情况。项目的实施能创造多少就业岗位，对现有商店造成冲击会使多少就业岗位消失。三是竞争状况。项目实施后是否在本区域内造成垄断，市场份额若超过50%则不允许。四是消费者得到的享受。项目是否是新的业态或销售模式，其建筑风格是否协调，走廊是否宽敞，服务设施（停车场、餐厅、咖啡厅）是否完备。能够带动提高服务标准及质量的商店较易得到批准。五是商业设施建设是否会引起消费者住所、交通路线的改变，若导致交通堵塞则不允许。六是建筑设计是否吸引人，在自然保护区的商店应当与自然保护区相协调。政府鼓励并扶持在有商业需求但人口稀少或偏远的地区开设商店。20XX年出台
7、城市团结与更新法，对新设商店的公共交通、接卸货场地作了规定。20XX年出台城市规划和住房法对保护环境、避免扰民也作了专门规定。审批主要集中在省一级，审批期限为4个月。程序是：由申请人向省级商业规划委员会提交申请及项目研究报告（相当于我们的可行性研究）。省规划委员会秘书处在个工作日内通知申请人或认可受理，或提出补充材料的意见。超过6000平方米的商店，需由行政法庭指派调查专员，从经济、社会和国土整治的方面进行公共调查。在规划委员会审查前先由省级主管竞争、消费及反欺诈部门进行初审，并由省级劳动和规划部门分别进行就业和国土整治影响的评估。初审后，省商业规划委员会按规定程序进行审议。也可应申请人的请求
8、召开听证会。委员会投票表决超过半数获通过。会议决定应在受理有效期内通知申请人，逾期未通知，即视为批准。申请人在获准三年内必须开工，否则被认为批准失效。从近年的情况看，申请的项目中大约有五分之一被否决。被否决后申请人或省长、省商业规划委员会成员可在两个月内向全国商业规划委员会上诉；如仍然遭否决，申请人可继续向最高行政法院上诉，由最高行政法院做出最终裁决。对上诉至最高法院的案件，全国商业规划委员会秘书处（即财政经济工业部的商业设施规划处）负责起草国家机关辩护词。对已经省商业规划委员会批准的项目，省长、规划委员会成员若不同意该决定，也可向全国商业规划委员会上诉，程序相同。三、美国与日、法两国不同，美
9、国没有专门的商业网点建设法律，但美国宪法（修订案）第14条和第15条赋予了州政府在区域规划和土地利用计划中规划使用土地的权利，其中包括商业规划。美国商业网点建设管理权限在地方，各城市一般都设有一个由职业民众组成的规划委员会和一位规划专家担任的规划总监，负责商业网点规划工作。主要任务是：提出城市商业网点规划方案，供市长或议会决策；受理并审查商业建设项目。美国商业规划具有很强的法律效率，是控制和引导城市商业发展的有效工具。地方政府按照规划确定辖区内允许建店的区域，商业网点只允许在符合规定用途的区域内设置。在不符合规定的区域建店是绝对不允许的，除非变更规划。各城市的商业规划一经批准，不得随意变动；如
10、需变更，则启动区域规划变更程序。商业规划的原则是使商业设施对环境带来有益影响，反对杂乱无章，提倡土地及相关资源的综合利用，增强流通及服务的效能，推进新型化城市的发展。具体内容包括：减少交通堵塞；防止火灾和应对突发事件的措施；有利于改善居民的生活和保证大众健康；建筑物之间要保持一定的距离，防止对土地过度使用；保证有充足的光线和空气；商业设施的空间应与经营面积相适应，避免人口过度拥挤；促进当地的基础设施建设等七项。其中交通对商业网点分布起决定性作用。建设大型零售设施，还要考虑对现有商业的影响。有的州规划还对具体的商业设施作详细规定，比如，停车场的规模、招牌标记的大小格式、建筑物的外观，甚至周围绿地
11、等。美国对商业建设项目的管理主要是依据规划进行审批，其审批程序是：先由项目投资者向规划委员会和规划总监提交项目计划书；由规划总监和规划委员会进行审查（其中超过一定规模的项目还要进行听证）；总监和委员会达成一致意见后，提出批准或否决的审查意见，最终决策由市长或议会作出。投资者对接到的否决意见有异议，可通过司法程序向法庭起诉。改革开放以来，我国商业网点建设发展的很快，但也存在一些亟待解决的问题。一方面大多数地区商业网点总量不足的矛盾尚未解决，商业流通设施建设不足；另一方面结构性矛盾也日趋突出，布局不合理、业态结构比例失调、大中小商店发展不均衡、商业网点建设与经济社会发展不协调等矛盾越来越尖锐，影响
12、了经济与社会的统筹协调发展。按照加入世界贸易组织的承诺，我国最迟于20XX年12月11日前，取消对外商投资地域、股权和数量的限制，外商在我国商业领域的投资将急剧扩大，如不加以引导和规范，势必将进一步加剧这些矛盾。因此，我们要借鉴发达国家的经验，完善商业网点建设的管理制度，近期应抓紧制定城市商业网点规划条例，使我国商业网点建设的管理有法可依，依法管理，促进商业网点建设和经济社会的统筹协调发展。附件：一、英国零售行业的规划政策首先简单介绍我在零售业方面的经历。我在百安居已经工作了二十年。像在座的诸位一样，我的专业是城镇规划。我是皇家城镇规划协会会员，了解英国规划的政策和程序，因为我多年来从事伦敦周
13、边地区新店的开设和收购。下面简单介绍一下有关英国零售行业规划方面的政策。在英国，大部分的规划政策是议会通过的指导性的法令，中央政府通过指导性的法令来指导地区政府如何做规划。举个例子，指导性法令文件涉及各个方面，有关于零售的，有关于住宅的，有关于交通的等等。这些指导性法令是中央政府对地方政府就如何进行规划的指导性文件。在英国，做出详细的规划是地方政府的责任。如何定义地方性规划机构呢？英国的城市功能的划分标准并不统一，可以是城市、乡镇，也可以是区域，还可以是一个城市不同的乡镇和区域都对规划工作负责。我举个例子，我的家乡南安普顿是个城市，跟中国城市做个比较。我的家乡有25万人口，面积只有50平方公里
14、，当地的规划不是非常详细，很多是政策性、指导性的东西。我手里有一个例子，就是伦敦的规划，其实这个规划已经酝酿两年多了还没有定下来。伦敦有八百万人口，面积有1600平方公里。简单介绍一下这个程序。比方说伦敦的规划，先是有一个规划的草稿，就是我手里的这份材料。然后公开征求公众意见，接着是公开听证，最后形成一个完整的稿子，之后还可能会进行修改。所以说整个公开的程序，就是向公众公开征求意见，已经经过两年的时间了。就像我刚才介绍的一样，规划的大部分内容是非常政策化的东西，包括一些区域划分，比方说新的工业区，新的住宅区，新的商业区。我们现在谈一下英国零售业的规划目标是什么。我们要鼓励有效率的零售行业，以城
15、镇中心作为投资重点。在规划程序中，规划部门既要考虑活力、研究可行性，也会考虑到沃尔什女士刚才介绍的交通承受能力的问题。另一个目标是希望保证不同种类的商店和消费设施，供消费者选择。在某些比较小的区域和地方，制订的规划内容可能会比较详细，包括关于密度、容积率之类的数据。如果想要开发一个地点的话，开发商如何取得当地规划部门的批准呢？按照正式程序，开发商必须提交一个规划申请，向谁申请取决于他的开发场地所在区域。这个申请是公开的，谁都可以去查去看，里面会附上很多不同的研究报告，比方包括对零售的影响，对交通的影响，对环境的影响。在英国，比较大的项目都必须经过一个所谓的“顺序测试”。首先考虑这个方案能否放在
16、城市中心地区；如果不能放在中心地区的话，再考虑能否放在中心地区的边缘。什么是中心地区的边缘呢？就是离中心地区有300里。如果不能放在中心地区边缘的话，才能考虑放在离开中心地区的地点，也就是比较偏远的地方。会优先考虑到交通枢纽地区，根据沃尔什女士的定义，交通枢纽地就是环线的交叉点，是巴士、地铁、车辆和自行车行驶的交叉点。最新的标准要求开发商必须证明有开设项目的需要。什么是需要呢？比方说在一个小镇里有两到三家小商场，营业面积有两万平方米，但实际需求要远远超过两万平方米，可能是十万平方米。我们不单单从数量方面来考虑，还要考虑品质，比方说是不是有新的商店也有老商店，有没有完整的商品结构。我们现在考虑大型超市的具体设计构想。在英国，面积超过2500平方米的超市被定义为大型超市，如果一个超市的规划面积超过一万平方米
