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1、,2017,法拍房理财的要点说明,宜筑金融,诚意持家，正心积财-法拍房,过去二十年的个人财富现象,3,过去十年投资房子最赚钱 2016-10-18 来源：理财国家周刊,东方证券总裁兼首席经济学家，陆家嘴沙龙理事会秘书长邵宇 过去三十年能跑赢印钞机的资产，只有2个： 第一加了杠杆核心区域的核心地产 第二极少数的科技型、前沿型、成长型的股票,1986年，1万元相当于现在的280万，在上海，当时可以参加房改买下住房，大约面积70平米，目前市场价大约是500万。,在坐的，亲爱的，我们的客户做到了吗？,请永远不要与趋势为敌！,4,中国未来三十年的大趋势： 前三十年“大破”，后三十年“大立”；重建道德，也
2、就是重建文化；重建生态。 股权投资+投资创业者：投什么呢？从最激进的角度，未来十年中国最值得投资的是两方面。一个是投好的金融产品，第二是投好的股票； 全球化的资产配置和优质的不动产投资：全球化的资产配置，很多有人到美国去买房子，或者去欧洲买一个商铺，而真正的全球化资产配置应该是交给专业公司打理的过程。 要安排一些对冲性的产品，这些产品不仅仅是买房子、买商铺那么简单，这是全球性的一个资产配置，是我们需要学习的。 接下来就是优质的不动产投资。过去十几年，你在中国任何一个城市买的房子都是对的，但是在今天，我们谁也不敢想这句话。一个城市的房子，值不值得购买，是由很多因素决定的。 首先，要考虑这个城市在
3、未来的三到五年内，它的人口是流出的还是流入； 第二，这个城市过去几年的工业产值是增长还是降低，第二产业和第三产业的比例是怎么调整的； 第三，这个城市过去几年和未来几年，土地出售是不是理性的，库存量是多少，也要考虑； 第四，这个城市政府施政效率是高还是低，公共配套到底怎么样。,房价会涨的真相-供需关系,5,房地产权利/债权/房产所有权/物权/抵押权,6,房地产权利，主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利; 租赁权属于债权，其余属于物权。 债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无
4、关的人作为或者不作为。因此，债权又被称为“对人权”、“相对权”。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以又被称为“绝对权”。物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预。物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此，物权又被称为“对世权”。 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权;有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地
5、役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。,物权在手，优先无忧,7,抵押或质押权只是他项权利-是他物权，而物权是自物权，是绝对权。 实现抵押权的时候是要通过诉讼的，而自物权实现只需要自我保护权利或凭登记证明向执法机关申请执行。 物权还能享受和承担该物升值和贬值的权利和风险，这是其他权利没有的。,房地产/股票都可具有物权。,投资房产（住宅）的途径和利弊相对分析,8,向开发商购买新房： 限购/限贷/价高/税低/期房-没利润 通过中介购买二手房： 限购/限贷/价中/税多/收房简单-利润低 司法拍卖盲拍（
6、部分地）：不限购/限贷/价低/税多/收房复杂-利润高 司法判归： 不限购/不贷/价低/税低/收房复杂-利润高,以上分析可以得出，在限购城市中法拍房包括判归房是投资房产的唯一途径。,投资法拍房的流程,9,找到投资顾问,未拍中,临界价内拍中,由机构派人参拍,选中参拍房,购买定向基金 或入合伙企业,投资预算,机构交拍卖保证金,收房,等法院执行裁定书等文件,拿到物权证,缴税过户,审税,缴房款到法院,找中介挂牌出售,交房收尾款,收首付缴税过户,审税,收定,网签卖出合同,投资人结本续投,投资法拍房提问要点,法院拍卖房可靠吗？ 法院拍卖的房产，房款是交给法院的，过户缴税流程都是去房产交易中心办理的，所以交易
7、过户安全可靠。 听说法拍房会拿不到房子？户口能清掉吗？ 我们会首选收房没问题的房产参拍，也会优选没有户口的房产或者承诺迁户口的参拍；另外，我们流出预算跟专业清房公司合作以防万一。 上海买卖房产必要的操作时间要多久？ 正常单次买卖需要2-3个月，投资房产买卖操作两次，需要6个月。 最坏的可能是什么？ 法拍房买进后，最坏的可能是受到突发新政，无法再卖出，最后有限合伙公司代持人只能暂时持有该房产，等到新政期限后再卖出。俗话说就是，最后房子在你手里。,10,投资法拍房的合伙企业还能投类似的什么,法院判归 法院对债务人房产资不抵债后直接将债务人房产判决过户给债权人，这时候判归人过户税费会比司法拍卖税费略低，价格也是由法院与购买人谈定，所以我们会争取这类房产的交易。 开发商低价房（俗称关系房或折扣房） 这类房产是限购的，所以我们选择不过户，要求开发商在约定期限内直接过户给我们卖出的客户，差价税我们承担。 市场上个人二手折扣房？ 这类房屋只要是个人业主要钱救急，我们按正常买卖流程购房再出售，从而达到盈利目的，现阶段机会很少。,11,12,80%,上海长达佳苑案例分析,楼盘均价3.3万/平米,长达佳苑案列介绍,Thanks,13,
