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1、河北省房地产估价师案例与分析：旅馆房地产估价方法的选用试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于_的考虑结果。 A内地政策 B占领世界投资市场 C风险转移 D投资组合 2、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是_。 A简单平均法 B移动平均法 C加权移动平均法 D指数平滑法3、某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷
2、款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还（）元。 A7264.891 B12414.37 C78661.36 D52668.86 4、商品房预售合同登记备案的申请人是_。 A商品房销售代理机构 B商品房预售人 C商品房购买人 D商品房购买人和商品房预售人5、_是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 A收益期限 B收益时点 C估价终点 D估价范围 6、依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点般为之日。 A：房地产估价师实地查勘 B：国有土地出让合同签订 C：拆迁公司现场动员搬迁
3、 D：房屋拆迁许可证颁发 E：执行层的组织协调 7、地租-市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是_提出的。 A亚当斯密 B威廉配弟 C大卫李嘉图 D马尔萨斯 8、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是_。 A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 9、根据，民事权利可分为财产权和人身权。 A：权利标的的不同性质 B：权利的作用 C：权利效力的不同 D：权利是否具有转移性 E：执行层的组
4、织协调 10、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为_万元。 A417 B500 C460 D45011、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是_。 A杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高 B在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份 C融资租赁的特征是所有权与使用权分离 D转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系 12、合作经营企业的房地产抵押，必须经_同意，但企业章程另有规定的除外。 A总经理 B董事长 C职代会 D董事会 13、下列不属于房地产商业物业市场的是。 A：写字楼市场 B：
5、零售商场或店铺 C：休闲旅游设施市场 D：仓储用房市场 E：借款合同14、国家对房地产开发项目资金比例要求是_。 A10% B20% C30% D40% 15、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为_。 A2008年9月20日 B2008年9月23日 C2008年9月26日 D2008年9月27日 16、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安
6、全隐患时，应。 A：假定建筑结构是安全的 B：肯定建筑物是安全的 C：强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D：说明建筑结构安全难以确定 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列职能中，属于保险基本职能的是_。 A分散危险 B融通资金 C防灾防损 D分配资金 18、商业标准宗地的位置应是_。 A街角地 B二面临街地 C一面临街地 D畸零地 19、根据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是_。 A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组 B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告 D估
7、价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见 20、_是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。 A形成权 B异议权 C支配权 D请求权 21、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 A投资利润率 B投资回报率 C资本金利润率 D资本金净利润率 22、征收集体土地，有偿使用土地的，应_。 A预付足额的预付金 B报乡(镇)级人民政府核签 C出具征收单位财务状况报告 D签订土地使用合同23、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由_支付。 A业主 B承租人 C物业服务企业 D业主、承租
8、人和物业服务企业共同 24、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由_办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但_应将所获得的收益上缴国家。 A转让方，转让方 B受让方，受让方 C转让方，受让方 D受让方，转让方25、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10。该宗房地产的收益价格为万元。 A：22276 B：24467 C：26867 D：29833 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，
9、每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前_年向土地管理部门提出申请。 A1 B2 C3 D4 2、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下_投资。 A土地 B房屋 C机械设备 D原材料 E辅料3、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的。 A：生产成本高于市场平均成本 B：生产成本低于市场平均成本 C：自由竞争 D：该种商品本身可以大量重复生产 E：生
10、产成本等于市场平均成本 4、_负责全国房地产开发企业的资质管理工作。 A土地管理局 B城市规划管理部门 C国务院建设行政主管部门 D国务院5、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。 A：吸纳率 B：房地产市场的商业周期 C：家庭规模与结构 D：投资购买和使用购买的比例 E：借款合同 6、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。 A：当地工商行政主管部门 B：当地计划行政主管部门授权机构 C：当地计划行政主管部门 D：当地建设行政主管部门授权机构 E：当地建设行政主管部门 7、净收益每年不变的公式的作用有。
11、 A：直接用于测算价格 B：用于测算类似房地产的价格 C：用于不同期限价格之间的换算 D：用于比较不同期限房地产价格的高低 E：用于市场法中因期限不同进行的价格调整 8、城市基本地形图的复测周期一般为_年。 A35 B510 C515 D1020 9、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000，出让用途为工业。2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司20042009年生产
12、经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题：C食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。 A：征得受让方同意 B：征得出让方同意 C：经土地管理部门和城市规划部门批准 D：经土地管理部门和城市建设部门批准 E：最小二乘法 10、关于资金时间价值的说法，错误的是_。 A现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较11、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表
13、述中，正确的有。 A：抵押人到期未偿还债务的 B：抵押人擅自处分抵押房地产的 C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的 D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的 E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的 12、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。 A.-41.8 B.200 C.158.2 D.-241.8 13、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有_等。 A空置率 B开发期与租售期 C贷款利率 D建安工程费用 E建筑容积率14、根据房屋权属登记信息查询暂行办法规定，可以公开
14、查询的登记信息有。 A：房屋的自然状況 B：房屋权利限制状况 C：与诉讼案件直接相关的原始登记凭证 D：与产权登记相关的原始登记凭证 E：与公证事项直接相关的原始登记凭证 15、下列应免征房产税的有。 A：职工自用住房 B：军队自用的房产 C：产权不确定及有纠纷的房产 D：名胜古迹自用的房产 E：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 16、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。 A：经批准占用的耕地 B：经批准占用的土地 C：实际占用的耕地 D：实际占用的建设用地 E：执行层的组织协调 17、复式记账法包括。 A：收付记账法 B：借贷记账法 C：支出记账法 D：收入记账法 E：信贷记账法 1
15、8、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为_m2。 A1200 B120 C3333 D3333 19、单利计息与复利计息的区别在于_。 A是否考虑资金的时间价值 B是否考虑本金的时间价值 C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D是否考虑通货膨胀 20、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由_共同负责。 A国土资源部和人事部 B建设部和人事部 C建设部和房地产管理部门 D人事部和房地产管理部门 21、估价所需的资料包括下列几个方面_。 A对房地产价格有普遍影响的资料 B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 C类似房地产的交易、成本、收益实例资料
